הארכת מועד להגשת בקשה לתיקון שומת מס רכישה

שלשום (4.5.2026) ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בירושלים בעניין פסגות זיו השקעות ופיתוח (1993) בע"מ, אורון נדל"ן בע"מ, טריסון יזום ובניה בע"מ ואבני דרך ישוב הארץ בע"מ.

עניינו של פסק-הדין בערר שהגישו העוררות על החלטות המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים) ("המשיב" או "המנהל") במסגרתן נדחו בקשות העוררות, לפי סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין, להאריך להן את תקופת 4 השנים הקבועה בסעיף 85 לחוק לצורך הגשת בקשה לתיקון שומה.
אורון נדל"ן הגישה את בקשתה ביום 17.8.2021, בחלוֹף 4 שנים ושלושה ימים ממועד אישור שומתה העצמית; אבני דרך הגישה את בקשתה ביום 20.3.2023, בחלוֹף 4 שנים ושמונה חודשים ממועד אישור שומתה העצמית; פסגות זיו הגישה את בקשתה ביום 18.8.2021, בחלוֹף 5 שנים ממועד אישור שומתה העצמית; ואילו טריסון הגישה את בקשתה ביום 7.2.2024, בחלוֹף כמעט 7 שנים ממועד אישור שומתה העצמית.
העוררות הגישו את הבקשות להארכת המועד על-מנת שיתאפשר להן להגיש בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין ("הבקשה לתיקון השומה") ולתקן את השומות העצמיות שהוגשה על ידיהן לאחַר הזכייה במכרז "מחיר למשתכן", במסגרתן דיווחן על רכישת זכות חכירה ושילמן מס רכישה בהתאם.
העוררות מבקשות לטעון במסגרת הבקשות לתיקון השומה, שאת הארכות המועד להגשתן ביקשו מהמשיב, כי נפלה אצלן טעות משפטית בשומותיהן העצמיות, שכּן במסגרת ההסכמים עליהם חתמו העוררות עם רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון לאחַר הזכייה במכרז "מחיר למשתכן", הן לא רכשו "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין ועל כן אין הן חייבות בתשלום מס רכישה ועל המשיב להחזיר להו את המס ששולם על ידיה.*

* נזכיר, כי ביום 5.2.2026, וכפי שדיווחנו במבזק מס' 2167, ניתן פסק דינה של ועדת-הערר דנן בשלושה עררים מאוחדים שהוגשו על-ידי חברת אשדר חברה לבנייה בע"מ ("עררי אשדר").

בפסק-הדין בעררי אשדר נדונו שתי סוגיות מרכזיות, זהוֹת לחלוטין לסוגיות שהעוררת כאן ביקשה להביא בפני המשיב במסגרת הבקשה לתיקון השומה.

הסוגיה הראשונה שנדוֹנה והוכרעה בעררי אשדר היא בשאלה האם אשדר עָמדה בתנאי הסף של הוראת סעיף 85(א)(3) לחוק מיסוי מקרקעין והאם קיימת לה עילה לתיקון השומה בְּשל טעות משפטית בהבנת מהות העִסקה בה התקשרה עם רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון בעקבות זכייתה במכרזי "מחיר למשתכן".

הסוגיה השנייה שנדוֹנה והוכרעה בעררי אשדר היא האם אשדר רכשה מרמ"י "זכות במקרקעין" במשמעות חוק מיסוי מקרקעין, על-פי המהות המשפטית והכלכלית האמיתית של המערכת ההסכמית שנחתמה בין העוררת למדינה (רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון) לאחַר הזכייה במכרזי "מחיר למשתכן".

פסק-הדין בעררי אשדר קיבל את עמדת אשדר בשתי הסוגיות הנ"ל, ובו נקבע: ראשית, כי אשדר הוכיחה עמידתה בתנאי סעיף 85(א) לחוק, שכּן בקשת התיקון הוגשה בתוך תקופת 4 השנים ממועד השומה העצמית; הוּכחה במידה מַספקת קיומה של עילה לתיקון השומה העצמית שלה בְּשל טעות משפטית בהבנת המשמעות המשפטית של המערך ההסכמי עליו הוחתמה אשדר לאחַר הזכייה במכרז "מחיר למשתכן"; שנית, כי המהות המשפטית האמיתית של ההתקשרות בין המדינה לבין אשדר היא התקשרות עם פרוייקטור, קבלן מבצע, דהיינו – שאשדר שימשה כ"מוציאה לפועל" של מדיניות הממשלה שבאה לידי ביטוי בפרויקט הדגל של "מחיר למשתכן". בתוך כך סיפקה אשדר בפועל שירותי בנייה למדינה, לצורך בניית הדירות, אשר נמכרו במחיר מופחת על-ידי המדינה לזכאי משרד הבינוי והשיכון, שזכו בהגרלות לרכישת דירה במחיר מופחת כאמור. לכן, נקבע כי אין לראות באשדר כמי שרכשה "זכות במקרקעין" כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין, וכן נקבע כי ממילא לא היתה בידי אשדר זכות משפטית אכיפה לתקופה של מעל 25 שנים.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט א' דורות (בהסכמת חברי הוועדה רו"ח ש' מדהלה וגב' ג' בלטר), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).

נזכיר, כי ביום 16.1.2025 ניתנו שתי החלטות של ועדת-הערר: האחת, בעניין פסגות זיו השקעות ופיתוח (1993) בע"מ (קישור להחלטה); והשנייה, בעניין אורון נדל"ן בע"מ (קישור להחלטה).*

* בעניין אורון נדל"ן בע"מ, ביקש המנהל לסלק על הסף את הערר שהגישה אורון נדל"ן על החלטת המנהל במסגרתה נדחתה בקשת אורן נדל"ן לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין בסוגיית אשדר (כמשמעותה לעיל). זאת, מהטעם שהבקשה לתיקון שומה כאמור הוגשה בחלוֹף 4 שנים מיום אישור השומה העצמית ואורון נדל"ן לא טענה בבקשה לתיקון השומה ובכתב הערר, לקיומה של "סיבה מספקת" להארכת המועד לתיקון השומה. יו"ר הוועדה, השופט א' דורות, דחה את בקשת המנהל לסלק על הסף את הערר וקבע, כי יש לדון בשאלה האם מתקיימת "סיבה מספקת" להארכת המועד לתיקון השומה. עוד נקבע, כי המנהל יגיש כתב תשובה עד ליום 16.2.2025 ובמסגרתו יציין האם ברצונו להביא ראיות, או שוועדת-הערר מתבקשת להכריע במחלוקת וליתן פסק-דין בערר על יסוד כתבי הטענות.

בעניין פסגות זיו השקעות ופיתוח (1993) בע"מ מדובר היה בנסיבות דומות לעניין אורון נדל"ן (אם כי הבקשה לתיקון השומה הוגשה בחלוֹף מעל חמש שנים ממועד אישור השומה) וביום 30.1.2024 דחתה ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה, את בקשת המנהל לסלק על הסף את הערר. עניינה של ההחלטה מיום 16.1.2025 בבקשה שהגיש המנהל לעיון חוזר בהחלטה מיום 30.1.2024. יו"ר הוועדה, השופט א' דורות, קיבל אמנם את הבקשה לעיון חוזר אך דחה את הבקשה לסילוק על הסף תוך שקבע כי אין להכריע במחלוקת בדבר קיומה של "סיבה מספקת" להארכת המועד במסגרת הבקשה לסילוק על הסף, אלא במסגרת הערר לגופו. עוד נקבע, בדומה לעניין אורון נדל"ן, כי על המנהל להגיש עד ליום 16.2.2025 כתב תשובה במסגרתו יצוין האם ברצון המנהל להביא ראיות, או שיינתן פסק-דין על-ידי הוועדה, על יסוד כתבי הטענות. 

עוד נזכיר, כי ביום 16.3.2026 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין שתית בע"מ שבו נדוֹנה סוגיה דומה.
נדרשנו לפסק-הדין במבזק מס' 2174 מיום 22.3.2026 (קישור למבזק).