הארכת מועד להגשת בקשה לתיקון שומת מס רכישה

ביום 16.3.2026 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין שתית בע"מ.

עניינו של פסק-הדין בערר שהגישה העוררת על החלטת המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חדרה) מיום 6.10.2022 במסגרתה נדחתה בקשת העוררת, לפי סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין, להאריך לה את תקופת 4 השנים הקבועה בסעיף 85 לחוק לצורך הגשת בקשה לתיקון שומה.
הבקשה להארכת מועד לתיקון השומה ("הבקשה להארכת המועד") הוגשה בחלוֹף כ-6.4 שנים ממועד אישור השומה העצמית של העוררת, בקשר עם מכרז "מחיר למשתכן" ("מכרז מחיר למשתכן"), שפורסם על-ידי רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י") ומשרד הבינוי והשיכון, אשר העוררת זכתה בו.
העוררת הגישה את הבקשה להארכת המועד על-מנת שיתאפשר לה להגיש בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין ("הבקשה לתיקון השומה") ולתקן את השומה העצמית שהוגשה על ידיה לאחַר הזכייה במכרז "מחיר למשתכן", במסגרתה דיווחה על רכישת זכות חכירה ושילמה מס רכישה בהתאם.
העוררת מבקשת לטעון במסגרת הבקשה לתיקון השומה, שאת הארכת המועד להגשתה ביקשה מהמשיב, כי נפלה אצלה טעות משפטית בשומתה העצמית, שכּן במסגרת ההסכמים עליהם חתמה העוררת עם רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון לאחַר הזכייה במכרז "מחיר למשתכן", היא לא רכשה "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין ועל כן אין היא חייבת בתשלום מס רכישה ועל המשיב להחזיר לה את המס ששולם על ידיה.*

* נזכיר, כי ביום 5.2.2026, וכפי שדיווחנו במבזק מס' 2167, ניתן פסק דינה של ועדת-הערר דנן בשלושה עררים מאוחדים שהוגשו על-ידי חברת אשדר חברה לבנייה בע"מ ("עררי אשדר").

בפסק-הדין בעררי אשדר נדונו שתי סוגיות מרכזיות, זהוֹת לחלוטין לסוגיות שהעוררת כאן ביקשה להביא בפני המשיב במסגרת הבקשה לתיקון השומה.

הסוגיה הראשונה שנדוֹנה והוכרעה בעררי אשדר היא בשאלה האם אשדר עָמדה בתנאי הסף של הוראת סעיף 85(א)(3) לחוק מיסוי מקרקעין והאם קיימת לה עילה לתיקון השומה בְּשל טעות משפטית בהבנת מהות העִסקה בה התקשרה עם רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון בעקבות זכייתה במכרזי "מחיר למשתכן".

הסוגיה השנייה שנדוֹנה והוכרעה בעררי אשדר היא האם אשדר רכשה מרמ"י "זכות במקרקעין" במשמעות חוק מיסוי מקרקעין, על-פי המהות המשפטית והכלכלית האמיתית של המערכת ההסכמית שנחתמה בין העוררת למדינה (רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון) לאחַר הזכייה במכרזי "מחיר למשתכן".

פסק-הדין בעררי אשדר קיבל את עמדת אשדר בשתי הסוגיות הנ"ל, ובו נקבע: ראשית, כי אשדר הוכיחה עמידתה בתנאי סעיף 85(א) לחוק, שכּן בקשת התיקון הוגשה בתוך תקופת 4 השנים ממועד השומה העצמית; הוּכחה במידה מַספקת קיומה של עילה לתיקון השומה העצמית שלה בְּשל טעות משפטית בהבנת המשמעות המשפטית של המערך ההסכמי עליו הוחתמה אשדר לאחַר הזכייה במכרז "מחיר למשתכן"; שנית, כי המהות המשפטית האמיתית של ההתקשרות בין המדינה לבין אשדר היא התקשרות עם פרוייקטור, קבלן מבצע, דהיינו – שאשדר שימשה כ"מוציאה לפועל" של מדיניות הממשלה שבאה לידי ביטוי בפרויקט הדגל של "מחיר למשתכן". בתוך כך סיפקה אשדר בפועל שירותי בנייה למדינה, לצורך בניית הדירות, אשר נמכרו במחיר מופחת על-ידי המדינה לזכאי משרד הבינוי והשיכון, שזכו בהגרלות לרכישת דירה במחיר מופחת כאמור. לכן, נקבע כי אין לראות באשדר כמי שרכשה "זכות במקרקעין" כמשמעותה בחוק מיסוי מקרקעין, וכן נקבע כי ממילא לא היתה בידי אשדר זכות משפטית אכיפה לתקופה של מעל 25 שנים.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת א' וינשטיין (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד ר' מרסיאנו ועו"ד א' תמאם), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).