מס רכוש – הליך החקיקה מתחיל

רקע

כידוע, מס רכוש בישראל הוטל לראשונה בתקופת השלטון העות'מאני והמשיך להתקיים גם בתקופת המנדט הבריטי.
עם הקמת המדינה, אוּמץ מנגנון המס הקיים ובהמשך הוא הוסדר במסגרת חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961 ("חוק מס רכוש" או "החוק"), שאיחד את סוגי המיסים השונים על נכסי מקרקעין וקבע הבחנה בין קרקעות לבין נכסים בנויים.*

* חוק מס רכוש קבע גם מנגנון ייחודי, שלפיו 40% מתשלומי מס הרכוש השנתיים יועברו לקרן ייעודית לפיצוי נזקי מלחמה.

עם השנים עבר חוק מס רכוש שורה ארוכה של תיקונים, שבמסגרתם הורחבו הפטוֹרים, הוקלו שיעורי המס ונוספו הסדרים נקודתיים למקרים שונים – רשויות מקומיות, מוסדות ציבור, חקלאים ועוד.
תהליכים אלה הפכו את המס לפחות אפקטיבי מבּחינה פיסקלית והביאו לכך שבפועל בסיס המס הצטמצם במשך השנים באופן דרמטי.
בשנת 1981 בוטל מס הרכוש על כל הנכסים מלבד קרקעות.
בהמשך לכך, בשנת 1998 מונתה ועדה ציבורית לבחינת המשך קיומו של מס רכוש, שהמליצה על ביטול המס לחלוטין, בְּשל קשיים מבניים עמוקים במס ובכללם ריבוי פטוֹרים והקלוֹת, שיעורי מס גבוהים, בעיות שומה וגבייה ועוד.
הממשלה אימצה את ההמלצה ובשנת 2000 בוטל מס הרכוש באופן שהשאיר את ההסדר החוקי על כנו אך העמיד את שיעור המס על 0%. זאת, במסגרת תיקון עקיף של החוק בתיקון 45 לחוק מס שבח (קישור לתיקון).

תזכיר החוק

ביום 17.12.2025 פורסם תזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2026), התשפ"ו- 2025 (פרק ': מס רכוש) ("תזכיר החוק" או "התזכיר") (קישור לתזכיר).

במסגרת התזכיר מוצע להעלות את שיעור המס מ-0% ל-1.5%, לצמצם את הפטוֹרים ההיסטוריים,* לשנות את ההגדרות בחוק** ולעבור למודל של שומה עצמית בדומה למקובל בחוקי מס אחרים, תוך התייחסות לאפשרות לשימוש באמצעים טכנולוגיים לקביעת ערך הקרקע במטרה ליַיצר מערכת מס פשוטה ויעילה.

* כך, מוצע לבטל את הפטוֹר הגורף לקרקע שייעודה בתכנית הוא חקלאות, ולהשאיר את "מבחן השימוש בקרקע " כך שקרקע, בין אם ייעודה לבניה ובין אם ייעודה לחקלאות, המשמשת לעסק במשק חקלאי, לרבות קרקע מושכרת, תהיה פטורה ממס, אלא אם שוויָה לדונם עלה על 100,000 ₪ או חלק יחסי מסכום זה בהתאמה לחלק יחסי של דונם.

** כך, למשל, מוצע לתקן את הגדרת "קרקע" החייבת במס ולהפחית את רף השטח הבנוי שמתחתיו קרקע תיחשב כ"קרקע" פנויה לעניין החוק מ-30% ל-10% משטח הבנייה המותר לפי תוכנית מפורטת לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, באופן המצמצם את בסיס המס.

נזכיר, כי ביום 7.12.2025 פורסם תזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2026), התשפ"ו-2025, פרק __': ריווח מדרגות מס הכנסה ("התזכיר הנוסף") (קישור לתזכיר הנוסף), במסגרתו מוצע לרַווח את טווחי ההכנסה החָלים על הכנסה מיגיעה אישית לפי סעיף 121(ב) לפקודת מס הכנסה;* וכי בטווח הארוך המקור התקציבי שנועד לממן את הצעד המוצע** הוא התיקון המוצע לחוק מס רכוש.

* הריוּוח המוצע ייעשה כך שטווח ההכנסה החייב במס בשיעור של 20% יורחב עד 228,000 ₪ במקום 193,800 ₪ וטווח ההכנסה החייב במס בשיעור של 31% יורחב כך שיחל ב-228,001 ₪ ויסתיים ב-301,200 ₪ במקום 269,280 ₪. זאת, בתחולה מיום 1.1.2026 לגבי הכנסה שתופק או תצָמח משנת-המס 2026 ואילך (היות שהחוק נשוא התזכיר יחוקק (ככל שיחוקק) רק לאחַר תחילת שנת 2026, ולאור סעיף התחולה, הוא צפוי לחול באופן רטרואקטיבי על הכנסות מתחילת שנת 2026).

** על-פי המצוין בתזכיר הנוסף, אומדן העלות השנתית בשנת 2026 של הריוּוח המוצע היא 4.25 מיליארד ₪ ו-5 מיליארד ₪ בשנים שלאחר מכן.

דוח הצוות לבחינת הטלת מס רכוש על מקרקעין פנויים

ביום 18.12.2025 פורסם דוח הצוות לבחינת הטלת מס רכוש על מקרקעין פנויים שמוּנה בעקבות החלטת ממשלה מס' 1383 מיום 4.2.2024 (קישור להחלטה).

לאחַר בחינה מעמיקה של ההיבטים השונים וההשלכות של מיסוי רכוש פנוי, על בסיס השוואה עם מדינות אחרות וקבלת התייחסויות הציבור, קבע הצוות, בראשות הכלכלן הראשי ד"ר שמואל אברמזון, כי קיימת הצדקה כלכלית להחזרת המיסוי. 
הצוות סבר, כי מיסוי רכוש פנוי יכול לתרום לפתרון הצרכים הפיסקליים ארוכי הטווח של מדינת ישראל, במיוחד לאור ההוצאות הגדולות הצפויות בעקבות מלחמת "חרבות ברזל".
בנוסף, הצוות ציין את היתרונות המובהקים של מיסוי רכוש על פני מסים אחרים, במיוחד מסי הכנסות וצריכה.
הצוות גם עיין בסיבות שהובילו לביטולו של המס לפני כ-25 שנה, ומצא כי רבים מהמניעים לביטול אינם רלוונטיים כיום. 
כמו כן, נמצא, כי על הקשיים שנוצרו בעקבות המיסוי הקודם ניתן להתגבר באמצעות עדכון החקיקה והתאמת המנגנונים התפעוליים.
לסיכום, המלצת הצוות היא להטיל מחדש את מס הרכוש על מקרקעין פנויים, כמענה לצרכים התקציביים הדחופים של המדינה ולהגברת יעילות המיסוי באופן כללי.

למַעבר לדוח, לחצו כאן.