פסילת חבר ועדת-ערר מיסוי מקרקעין

אתמול (14.10.2026) ניתן פסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ.

להלן תמצית הרקע העובדתי כפי שהובאה בפתח פסק-הדין:
המערערת 1, חברת ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ ("המערערת"), והמערער 2, מר ברוך סער שהינו בעל השליטה במערערת ("המערער"), היו בעלי זכויות במקרקעין ("המקרקעין") בשיעור של 24.737%, כל אחד. יתרת הזכויות במקרקעין, בשיעור של 50.526%, היו בבעלות חברת תינהב חברה לבניה ופיתוח (1990) בע"מ ("תינהב").
במסגרת ת"א (שלום ת"א) 63389-11-20 התנהל הליך לפירוק השיתוף במקרקעין ("תביעת פירוק השיתוף"), במסגרתה ניתן צו לפירוק השיתוף, ומוּנה כונס נכסים שערך התמחרות בין הצדדים.
ביום 15.10.2023, ובהתאם להחלטת בית-המשפט בתביעת פירוק השיתוף (השופט ע' ניר בנימיני), הוכרזה תינהב כזוכה בהתמחרות. בעקבות זאת, מכר כל אחד מהמערערים את זכויותיו במקרקעין לתינהב בסכום של 5,689,486 ₪, ובסך הכל נמכרו זכויות המערערים במקרקעין בסכום של 11,378,972 ₪.

המערערים הגישו למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב) שומות עצמיות בדבר תמורת המכירה שלשיטתם ביצעו.
המשיב דחה את שומות המערערים וקבע להם שומות לפי מיטב שפיטתו.
המערערים השיגו על השומות שנקבעו להם, אך המשיב דחה את עיקר השגתם.
בהמשך לכך, הגישו המערערים ביום 25.2.2025 ערר לוועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב ("ועדת-הערר" או "הוועדה").

בחלוֹף מספר חודשים, ביום 3.7.2025, הגישו המערערים הודעת עדכון הנוגעת לאחת השומות מושא הערר.
המערערים עידכנו, כי בתביעת פירוק השיתוף ניתנה החלטה שלפיה המערערת חויבה להשיב לתינהב סך של 1,057,425 ₪. בהמשך לכך טענו המערערים כי בעקבות ההחלטה האמורה, יש להפחית את התמורה שנתקבלה אצל המערערת בגין מכירת המקרקעין, כך שהיא תעמוד על סך של 4,632,061 ₪.
בו ביום הורתה יו"ר הוועדה, השופטת י' סרוסי, כי הסוגיה תידון במסגרת ישיבת קדם המשפט.

ביום 30.9.2025 התקיימה ישיבת קדם משפט בפני יו"ר הוועדה.
בתום הדיון הוסכם, כי הצדדים יקיימו משא ומתן בניסיון לייתר את הֶמשך ההליך ולסיימו בפשרה.
עם זאת, ביום 13.11.2025 עדכנו הצדדים כי לא עלה בידיהם להגיע להסכמות, וביקשו כי ההליך ייקָבע להוכחות.
בהמשך לכך הצדדים הגישו את ראיותיהם. במסגרת זו המשיב טען, בין השאר, כי טענת המערערים בדבר הקטנת שווי המכירה מהווה הרחבת חזית.

ביום 25.5.2026 התקיימה ישיבת הוכחות בפני ועדת-הערר.
בפתח הדיון נתן חבר הוועדה, רו"ח מ' לזר ("רו"ח לזר"), גילוי נאות שלפיו מר לב, שהינו בעל השליטה בתינהב, "הוא בעל מניות בחברה שמנוהלת במשרד שלי, תינהב לא, תינהב לא במשרד שלי, יש איזו חברה אחרת שהוא בעל מניות שם".
בהמשך לגילוי הנאות שניתן, ביקשו המערערים לפסוֹל את רו"ל לזר מלדון בהליך.
המערערים טענו, כי בחומר הראיות בהליך מצויים מסמכים בכתב ידו של מר לב, וכי להתנהלותו מול רשות המיסים יש השפעה על השומה שבמוקד ההליך.
עוד טענו, כי בין המערער ובין מר לב ישנו סכסוך ארוך שנים.
המערערים הוסיפו, כי בפיהם טענות אף ביחס לשווי המכירה בעסקה.
המשיב התנגד לבקשת הפסילה. נטען, כי הקביעוֹת בהליך לא ישפיעו על מר לב או על תינהב.
עוד נטען, כי הקשר שהוצג בין רו"ח לזר ובין מר לב אינו קשר אישי שעלול להוביל לפגם כזה או אחר בניהול ההליך.

לאחר מכן ובמעמד הצדדים דחתה ועדת-הערר את בקשת הפסלות.
הוועדה עמדה על כך שסעיף 77א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 ("חוק בתי-המשפט") קובע את העילות לפסילת שופט, ובהן עילת הפסלות בהתאם לסעיף 77א(א1) לחוק בתי-המשפט, שעניינה קשר בין השופט לצד להליך, לבא-כוחו או לעד מרכזי. בהתאם לכך, הוועדה הִבהירה כי מר לב אינו צד להליך, אינו בא-כוחו של צד להליך וגם אינו עד "מרכזי" בהליך.
לאחר מכן פנתה הוועדה לבחון אם קיים בנסיבות העניין חשש ממשי למשוא פנים. בעניין זה צוין, כי לא נמצא שיש בתוצאות ההליך כדי להשפיע על מר לב, בין אם יתקבל ערר המערערים ובין אם יידחה.
עוד נקבע, כי אין בקשר המקצועי שבין רו"ח לזר ובין החברה שמר לב הוא בעל מניות בה כדי להשפיע על תוצאות ההליך.
כמו כן, הוועדה דחתה את הטענה כי היות שמר לב הוא יריבו של המערער, יש בכך כדי להשפיע על שיקוליו המקצועיים של רו"ח לזר. ממילא, כך קבעה ועדת-הערר, לא הוכח שמר לב הוא בגֶדר "יריב" של המערער.
הודגש, כי "חבר הועדה לזר הצהיר כי אין לו נגיעה לעניין, מלבד קיומו של קשר רחוק שהוא קשר מקצועי במהותו".
מכאן ערעור הפסלות לבית-המשפט העליון.

בהחלטתו מיום 14.7.2026, ומכוח סמכותו לפי תקנה 174(ה) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 ("תקנות סדר הדין האזרחי") הורָה הנשיא עמית לרו"ח לזר להבהיר מה שיעור החזקותיו של מר לב בחברה לה מעניק משרדו של רו"ח לזר שירותים חשבונאיים.
הבהרה כאמור הוגשה ביום 20.7.2026, במסגרתה הוגש נסח החברה של חברה בשם מחסני קרור בנמל תל אביב בע"מ ("חברת מחסני קרור").

בעקבות ההבהרה ניתנה לצדדים אפשרות להגיש השלמת טיעון קצרה. 
המערערים ציינו, כי עֵקב ההבהרה נחשפו לראשונה לעובדה שמר לב ורעייתו מחזיקים יחדיו כ-50% ממניות חברת מחסני קרור. עוד הוסיפו המערערים, כי מדובר בחברה שבבעלותה נכס המקרקעין המשמעותי ביותר של מר לב, ובו ממוקמים גם משרדי תינהב.
בהתייחסותו להבהרתו של רו"ח לזר, הדגיש המשיב כי מנֶסח החברה עולה כי מר לב מחזיק במישרין ב-36.64% מהון המניות של חברת מחסני קרור; וכי אין לו מידע על אודות ההתנהלות שבין מר לב וגב' לב, אך לצורך הדיון בהליך הוא נכון להניח שהם פועלים במשותף ומחזיקים יחד ב-49.15% מהון המניות המוקצה של חברת מחסני קרור.
בהקשר זה טען המשיב, כי יש בעובדה שמר לב מחזיק מעט פחות מ-50% מהון המניות המוקצה של חברת מחסני קרור, כדי להחליש את טענת המערערים ביחס לתלות הנטענת של רו"ח לזר במר לב.

בית-המשפט העליון, מפי הנשיא י' עמית, קיבל את הערעור וקבע, כי רו"ח לזר לא יישב בהליך מושא הערר ותחתיו יבוא חבר ועדה אחר (קישור לפסק-הדין).

בפתח הדברים, נדרש הנשיא עמית לעובדה שמדובר בפסלות חָבר ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שאינו מכַהן כשופט.
שכּן, אמנם, סעיף 77א לחוק בתי-המשפט עוסק במצבים שבהם "שופט לא ישב בדין", אולם, חוק מיסוי מקרקעין – המסדיר את הֶרכב ועדת-הערר ואת סמכויותיה – אינו כולל הוראה המסדירה את העילות לפסילתם של חברי הוועדה מלשבת בדין או את סדרי הדין לבקשת פסלות כאמור, או הוראה המחילה עליהם את הוראות סעיף 77א לחוק בתי-המשפט; כך שמתעוררת השְאֵלה מהו הדין החל על בקשה לפסילת חָבר ועדה שאינו שופט, ומהי דרך ההשגה על ההחלטה בבקשה זו.
הנשיא קבע, כי יש להחיל גם על חָבר ועדת-הערר, אף שאינו שופט, את ההסדר הקבוע בחוק בתי-המשפט – הן לעניין אמות המידה המהותיות לקיומה של עילת פסלות והן לעניין מתכונת הדיון בבקשת פסלות וההשגה עליה.
עוד קבע הנשיא, כי ההכרעה בבקשת הפסילה מסורה לחבר הוועדה שפסילתו מתבקשת, ולא בידי ועדת-הערר בכללותה.

לגופו של עניין, קבע הנשיא, כי סעיף 77א(א) לחוק בתי-המשפט קובע את עילת הפסלות הכללית, שלפיה יש לבחון אם מתקיימות נסיבות שיש בהן כדי ליצור "חשש ממשי למשוא פנים"; וכי על עילה כללית זו הוסיף המחוקק בסעיף 77א(א1) מספר עילות פסלות סטטוטוריות שבהתקיימן מובילות לפסילה מיידית, תוך שעילות הפסלות שבמוקד הדיון דנא קבועות בסעיף 77א(א1)(1) ובסעיף 77א(א1)(2):
(1) צד להליך, בא כוחו או עד מרכזי, הוא בן משפחה של השופט או שקיימת ביניהם קרבה ממשית אחרת;
(2) יש לשופט ענין כספי ממשי או ענין אישי ממשי בהליך או בתוצאותיו, בצד להליך, בבא כוחו או בעד מרכזי, או שלבן משפחה מדרגה ראשונה של השופט יש ענין כספי ממשי או ענין אישי ממשי בהליך או בתוצאותיו, בצד להליך או בבא כוחו;

אכן, בחינה פורמלית של השְאֵלה מיהו "צד להליך", המתבססת על כתבי הטענות בלבד, מובילה למסקנה כי מר לב אינו צד להליך. ואולם, בדיני הפסלות, בחינת קיומה של עילת פסלות במקרים מעין אלה אינה מתמצית במבחן פורמלי זה, אלא מוכרעת על יסוד בחינה מהותית בת שני שלבים: בשלב הראשון, יש לבחון מה מידת העניין של אותו 'צד' בתוצאת ההליך. בהתאם, עצם צירופו של אדם כבעל דין בכתבי הטענות אינו מכריע את מעמדו לצורך דיני הפסלות; ומנגד, היעדרו של פלוני מכתבי הטענות אינו שולל בהכרח את האפשרות לראות בו צד להליך. אולם, גם אם הגענו למסקנה שלפנינו "צד להליך", אין זה אומר בהכרח שיש לפסוֹל אוטומטית את המותב. שכּן, יש להוסיף ולבחון במסגרת השלב השני את מידת העניין האישי או את מידת החשש הממשי למשוא פנים בנסיבות העניין.

במקרה דנא, קבע הנשיא, אין מחלוקת בין הצדדים באשר לנתונים הבאים: משרדו של רו"ח לזר מעניק שירותים חשבונאיים לחברת מחסני קרור; ומר לב מחזיק במישרין ב-36.64% מהון המניות של חברת מחסני קרור (והמשיב נכון להניח שמר לב מחזיק במשותף ב-49.15% מהון המניות של חברת מחסני קרור). המשיב אף לא חָלק על טענת המערער כי מר לב הוא הבעלים היחיד של חברת תינהב. כמו כן, הצדדים אינם חולקים על כך שיש בטענת המערערים בדבר הפחתת שווי העִסקה מושא הערר כדי להשפיע, לכאן או לכאן, על שיעור מס הרכישה שתידרש תינהב לשלם.
משכך, יישום המבחן המהותי לסיווג "צד להליך" מוביל למסקנה, כי ניתן לראות במר לב כ"צד להליך" לצורך תחולת דיני הפסלות. "למר לב יש עניין ישיר בתוצאות ההליך, שכן קבלת טענת המערערים בדבר הפחתת תמורת המכירה צפויה להשפיע במישרין על האינטרס הכספי של חברת תינהב שבבעלותו [...] כפי שצוין לעיל, הצדדים אף אינם חלוקים על ההשפעה האמורה" (פס' 18).
אולם, הוסיף הנשיא, בכך לא די, שכּן יש להוסיף ולבחון אם מתעורר עניין אישי כלפי אותו צד להליך, או אם מתקיימות נסיבות שיש בהן כדי ליצור חשש ממשי למשוא פנים; בעוד שהמשיב גורס כי הקשר בין רו"ח לזר ובין מר לב הוא קשר מקצועי שאינו נוגע לחברת תינהב ואינו נוגע למיסוי מושא ההליך.
הנשיא קבע, כי אין לקבל את טענתו האמורה של המשיב. וכך הוא קבע (פס' 20-19):
"בפתח דיון ההוכחות ציין חבר הוועדה [רו"ח לזר – א' ש'] כי משרדו מעניק שירותי ראיית חשבון לחברה שמר לב נמנה עם בעלי מניותיה. כלומר, מדברי חברי הוועדה עולה שלא מדובר בהיכרות מקצועית גרידא, ואף לא בהיכרות-עבר על רקע עבודה קולגיאלית משותפת [...]; אלא מדובר במערכת יחסים עכשווית, בין נותן שירותים ובין לקוח – חברת מחסני קרור, שמר לב מחזיק בחלק משמעותי ממניותיה, מקבלת שירותים חשבונאיים עתיים ממשרדו של חבר הוועדה. לאמור עד כה מתווספת העובדה, שאף עליה כאמור אין מחלוקת בין הצדדים, שקבלת טענת המערערים בדבר הפחתת תמורת המכירה מושא הערר צפויה להשפיע על תינהב. ודוק: בנסיבות המקרה הקונקרטי שלפנינו, בראי דיני הפסלות, אין משמעות לטענה שלמערערים ולתינהב עשויים להיות אינטרסים זהים, או לשאלה אם אמנם קיימת 'יריבות' בין המערערים ומר לב [...] בנסיבות אלה, די בקיומו של חשש ממשי אובייקטיבי למשוא פנים כדי להוביל למסקנה שבענייננו חלה על חבר הוועדה מניעות סטטוטורית מלדון בהליך. בעניין זה אני ער לטענות שבפי המשיב, שלפיהן המערערים מנועים מלהעלות את הטענה האמורה מחמת הרחבת חזית. ואולם, בשים לב לכך שטענת המערערים בנדון עלתה טרם הגילוי הנאות שניתן, ובהינתן שגם בשאלה זו תידרש ועדת הערר בסופו של דבר להכריע, לא מצאתי שיש בנתון זה כדי להטות את הכף בנסיבות."

לאור האמור, קיבל הנשיא את הערעור וקבע, כי רו"ח לזר לא יישב בהליך מושא הערר ותחתיו יבוא חבר ועדה אחר.
עוד קבע הנשיא, כי המשיב יישא בהוצאות המערערים בסך של 3,000 ₪.