הארכת מועד לפי סעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין

רקע

בתיקון 83 לחוק מיסוי מקרקעין* נקבעה ​הוראת-שעה ל-3 שנים (2018-2016) לגבי מכירת קרקעות בידי יחידים, לפיה מכירת קרקעות שנרכשו לפני יום 7.11.2011 (דהיינו, שחלק מהשבח הריאלי בגינהּ חייב במס בשיעור שולי, לפי חישוב ליניארי) ושלגביהן מתקיימת אחת משתי החלופות המנויות בהוראה (קרקע לבניית 8 דירות לפחות / קרקע לבניית 1,000 דירות או יותר) יחול מס שבח בשיעור מופחת, וזאת בתנאים המנויים בהוראה ובכללם (בכל המתייחס לחלופה הראשונה, דהיינו קרקע לבניית 8 דירות לפחות) שבניית הדירות תסתיים תוך 42 או 48 חודשים, לפי העניין, מיום המכירה.**

* תיקון 83 לחוק מיסוי מקרקעין נכלל במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2015 ו-2016), התשע"ו-2015 ("החוק") (קישור לחוק).

** נזכיר, כי פורסמו שתי החלטות מיסוי בנושא הוראת-השעה האמורה:

האחת, החלטת מיסוי 1167/17 (קישור להחלטה) שעניינה בהחלת הוראת-השעה על עסקת קומבינציה שלגבּיה ניתנה אופציה ולפיה: (א) התקופה הנדרשת להשלמת בניית הדירות על-פי הוראת השעה תימָנה מיום מימוש האופציה (ולא ממועד הענקתה); (ב) מספר הדירות בקרקע הנמכרת יימָנה ביחס לכלל המקרקעין הנמכרים על-ידי הבעלים במושע (גם אם חֵלקו היחסי של כל אחד מהם משַקף זכויות פחותות מזכויות ל-8 דירות) ובלבד שהמכירה נעשתה על-ידי כלל הבעלים לרוכש אחד ובעסקה אחת; ו-(ג) כאשר המכירה היא במסגרת עסקת קומבינציה הן יחידות היזם והן יחידות הבעלים תיחשבנה יחד במניין הדירות הנדרשות (8) לצורך תחולת הוראת-השעה.

השנייה, החלטת מיסוי 3157/17 (קישור להחלטה) בגדרהּ נקבע, כי ההוראה תחול גם במקרה בו ניתנה ליזם אופציה על-ידי בעלי המניות של חברה המחזיקה בקרקע, לרכוש מהם את הקרקע לאחַר פירוק החברה והעברת הקרקע אליהם; וכי תקופת הבנייה שעל-פי הוראת-השעה תימָנה מיום מימוש האופציה ולא מיום הענקתה.

פסק-הדין בעניין זהבי

בהקשר זה, נבקש לעדכנכם, כי ביום 30.9.2026 ניתן פסק-הדין של ועדת-הערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין זהבי.

באותו מקרה, רכשה העוררת 1 (גב' רות פנינה זהבי) מהעוררת 2 (אגת נווה זמר – שותפות מוגבלת) את הזכויות במקרקעין הידועים כחלקות 117 ו-118 בגוש 7661, וזאת במסגרת שני הסכמים נפרדים: הסכם מכר לחלקה 117, והסכם מכר וקומבינציה לחלקה 118. בהסכמים אלה התחייבה העוררת 1 כלפי העוררת 2 להמציא תעודת גמר (טופס 4) עד לתום 42 חודשים מיום החתימה על ההסכמים.
במסגרת הדיווח שהוגש למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין נתניה) על העִסקות, התבקשה הקלה בשיעור מס השבח החָל בהתאם להוראת-השעה.
ביום 10.12.2023, ימים ספורים טרם חלוֹף 42 החודשים, פנתה העוררת 1 למשיב בבקשה להארכת המועד להשלמת הבנייה עד ליום 14.10.2024. לדבריה, נסיבות של כוח עליון – השפעות מגפת הקורונה והסגָרים שנלוו לה ופרוֹץ מלחמת "חרבות ברזל" – הובילו לכך שהיא אינה מספיקה להשלים את הבניה בתוך תקופת 42 החודשים.
ביום 19.12.2023 דחה המשיב את הבקשה, בקובעו כי השלמת הבנייה בתוך 42 חודשים הינה "תנאי" לזכאות להקלת המס שנקבעה בחוק ההתייעלות, ולא "מועד" הניתן להארכה מכוח סעיף 107 לחוק.
משכך, קבע המשיב כי הוא משולל סמכות בדין להיעתר לבקשה, ולא נדרש לבחינת טעמי הבקשה לגופם.
מכאן הערר, שבמסגרתו הגיעו הצדדים להסכמה דיונית לרבות לגבי הסוגיה שבמחלוקת: האם התקופה בת 42 החודשים שבסעיף 10(א)(3)(א)(1) בחוק ההתייעלות להשלמת הבניה היא "מועד" שבסמכות המשיב להאריך מכוח סעיף 107 לחוק, כפי עמדת העוררות, וזאת עד למתן תעודת גמר בניה ביום 8.4.2025, או שמא מדובר ב"תנאי" לקבלת ההטבה שבחוק ההתייעלות, אשר בהתאם לעמדת המשיב אין לו סמכות להאריך תקופת זמן זו מכוח סעיף 107 לחוק ולקבוע תקופה שונה מהתקופה הקבועה בחוק ההתייעלות.
יצוין, כי הבנייה הושלמה בפועל בחודש אפריל 2025, עם קבלת תעודות גמר (טופס 4) לחלקות 117 ו-118 ביום 8.4.2025, ומכאן בקשת העוררות במסגרת הערר להארכת מועד עד למועד הוצאתן של תעודות הגמר. משמעות הדבר היא כי סך הארכת המועד שהתבקשה מלכתחילה מהמשיב הייתה 10 חודשים, ובמסגרת הערר התבקשה הארכה נוספת, כך שסך ההארכה עומד על כ-16 חודשים.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ד"ר א' גורמן (בהסכמת חברי הוועדה גב' ר' אשכנזי ושמאי מקרקעין ג' גבאי), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).