מכירת מניות איגוד מקרקעין במסגרת עסקת חליפין

ביום 22.9.2026 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין ע.מ.ס.ת נהול והשקעות בע"מ.

להלן תמצית הרקע העובדתי כפי שהובאה בפתח פסק-הדין:
העוררת, מ.ס.ת. ניהול והשקעות בע"מ, הינה חברה פרטית אשר הייתה מוחזקת על-ידי מר יוסף מסיקה ("מסיקה") והייתה חלק מקבוצת חברות בבעלותו ו/או בניהולו של מסיקה ("קבוצת מסיקה").
הרוכשת, חברת מל אל, היא חלק מקבוצת חברות בבעלותה ו/או בניהולה של גב' מלכה וידר ("גב' קידר" ו"קבוצת קידר").
קבוצת מסיקה וקבוצת וידר ניהלו פעילות כלכלית משותפת, במסגרתה החזיקו בחלקים שווים בשני נכסים ("הנכסים"): (א) מקבץ דיור ובו 168 יח"ד המשמשות לדיור מוגן, במקרקעין עיר גדרה ("המקרקעין" או "מקבץ הדיור בגדרה") אשר הוחזקו על-ידי חברת שזר ("שזר" או "חברת שזר"), חברה פרטית בבעלות משותפת (בחלקים שווים) של העוררת וחברות השייכות לקבוצת וידר; (ב) מרכז מסחרי בעיר פרדס חנה אשר אף הוא הוחזק בחלקים שווים על-ידי חברות השייכות לקבוצת מסיקה וקבוצת וידר ( "המרכז המסחרי בפרדס חנה").

ביום 15.11.2018 נחתם הסכם ("הסכם 2018") במסגרתו הוסדרו מחלוקות שהיו בין קבוצת וידר לקבוצת מסיקה.
שני עניינים מרכזיים שנקבעו בהסכם 2018 היו תשלום חובות של קבוצת מסיקה לקבוצת וידר בסך של 13,700,000 ₪, וקביעת מנגנון היפרדות עתידי – אם מי מבּין שתי הקבוצות תחליט בעתיד להפעילו.
בסעיף 4 להסכם 2018 הובהר, כי קבוצת מסיקה וקבוצת וידר ממשיכות להחזיק יחד בזכויות שוות בשני הנכסים: המרכז המסחרי בפרדס חנה, ומניות שזר – המחזיקה במקבץ הדיור בגדרה. בסעיף 4 אף נקבע הֶמשך הניהול המשותף של הנכסים, אלא אם תתקבל הודעת היפרדות במתכונת שנקבעה בסעיף 5 להסכם 2018.
בסעיף 5 להסכם 2018 נקבע מנגנון היפרדות לפיו, בין היתר "מוסכם כי ככל שיודיע אחד מהצדדים כי בכוונתו להיפרד כאמור, מנגנון ההיפרדות יהיה שבתוך 30 ימים ממועד ההודעה (להלן: 'מועד ההיפרדות') קבוצת מסיקה תקבל את מלוא האחזקות במרכז המסחרי בפרדס חנה, וקבוצת וידר תקבל את מלוא האחזקות במניות שז"ר (כך שמקבץ הדיור בגדרה יעבור כולו לידי קבוצת וידר). במועד ההיפרדות תעביר קבוצת מסיקה לקבוצת וידר סך של 1,500,000 ₪ כתשלום איזון בין הנכסים, כאשר מעבר לכך אין ולא תהיה כל התחשבנות נוספת בין הצדדים, לרבות שלא החזרי הלוואה כלשהן מעבר לאמור בהסכם זה" [ההדגשות אינן במקור – א' '.]
כלומר, ההיפרדות תתבצע בדרך של חלוקת הנכסים המשותפים, כך שקבוצת מסיקה תקבל את מלוא ההחזקות במרכז המסחרי בפרדס חנה, ואילו קבוצת וידר תקבל את מלוא ההחזקות במניות שזר (כך שמקבץ הדיור בגדרה יעבור כולו לידיה). כמו כן, על קבוצת מסיקה יהיה לשלם 1.5 מיליון ₪ לקבוצת וידר, כאיזון בין הנכסים.
כמו כן, נקבע שם, כי במועד ההיפרדות ובכפוף לתשלום החובות של קבוצת מסיקה לקבוצת וידר שנזכרו קודם באותו הסכם (כאמור לעיל, בסך 13.7 מיליון ₪) – הקבוצות תיחשבנה כמי שפרעו את חובותיהן זו לזו, הקבוצות לא תהיינה זכאיות להחזר השקעותיהם במרכז המסחרי בפרדס חנה ובמקבץ הדיור בגדרה, הן תישאנה באופן שווה בתשלום הלוואות לבנקים, וכן נקבע מנגנון חלוקת דמי השכירות במקרה של היפרדות, וכן בהמשך – בסעיף 7 להסכם, התייחסות להתחשבנות שיכול ותהיה ביחס להכנסות שיכול ותתקבלנה בעתיד אצל חברת שזר הכנסות וזאת לאחַר תשלום חוב של שזר למר פנחס ולרשטיין.

במהלך שנת 2020 הודיעה קבוצת וידר על רצונה להיפרד מקבוצת מסיקה.
לדברי העוררת, הודעת היפרדות נמסרה לה ביום 27.5.2020 (העתק מההודעה לא הוגש לועדת-הערר, ולדברי המשיב אף לא הועבר לו).
הודעת ההיפרדות הובילה, כך נראה, לשיח בין הצדדים, ובסופו של דבר התגבשה ההיפרדות בהסכם מיום 5.10.2021 ("הסכם 2021").
עיון בהסכם 2021 מותיר באופן ברור את הרושם כי קָדמו לו התכתבויות ושיח בין הצדדים ואלה לא הוצגו לוועדת-הערר. מסיקה אף אישר בעדותו כי קודם להסכם 2021 התקיימה התחשבנות בין הצדדים, וזו לא הוצגה לוועדה.
בתצהירו של מסיקה שהוגש לוועדה נטען, כי הדיווח למשיב נעשה ביום 4.11.2021 וזה גם הדיווח לפי תצהירי העוררת. מועד זה הינו תוך 30 ימים ממועד הסכם 2021.
אלא שהמשיב (מנהל מיסוי מקרקעין רחובות) הראה, כי דיווח קודם הוגש על-ידי העוררת כבר ביום 31.12.2020.
בשני הדיווחים הללו, העִסקה הוצגה על-ידי העוררת כפעולה באיגוד מקרקעין.
אולם, השְאֵלה מה אירע בפרק הזמן שמאז המועד שבו נטען כי נמסרה הודעת ההיפרדות ועד למועד החתימה על הסכם 2021 (פרק זמן של כשנה וחצי), לא הובהרה על-ידי העוררת באופן של ממש (וחוסר הבהירות שלה עצמה באשר למועד שבו היה עליה לדַווח על העִסקה והמועד שבו דיווחה בפועל, אף הוא נותר ללא הבהרה).  

בפסקה 2.4.1 להסכם 2021 נקבע, כי שווי המכירה של מחצית מהזכויות במרכז המסחרי בפרדס חנה, אשר הועברו במסגרת ההיפרדות מקבוצת וידר לקבוצת מסיקה, יעמוד לצורך חישוב מס השבח על סך של 36 מיליון ₪.
פסקה 2.4.2 להסכם 2021 עָסקה בהסדרת תשלום מס השבח על מכירת מניות שזר (מקבוצת מסיקה לקבוצת וידר), אלא שבפסקה זו לא נקבע דבר ביחס לשווי המכירה (אלא רק ביחס לחובתה של קבוצת מסיקה להציג אישור על תשלום מס השבח).

העברת הזכויות במרכז המסחרי בפרדס חנה דוּוחה למנהל מיסוי מקרקעין חדרה.
תחילה קבע מנהל מיסוי מקרקעין חדרה את השווי על סך 50,656,935 ₪, אולם בסופו של יום הסכימו הצדדים לעסקה זו (דהיינו המוכרת – מקבוצת וידר, והרוכשת – מקבוצת מסיקה) ומנהל מיסוי מקרקעין חדרה, כי שווי המכירה של המרכז המסחרי בפרדס חנה יעמוד על 36 מיליון ₪. כאמור, שווי זה נזכר כבר באופן ברור בהסכם 2021.

כאמור, העוררת דיווחה למשיב על מכירת מניות שזר כעל פעולה באיגוד מקרקעין.
בהתאם לדיווח, יום המכירה היה ב-31.12.2020. שווי המכירה (של מחצית ממניות שזר) הועמד על 26 מיליון ₪ ומשווי זה נוכו התחייבויות בסך 24,292,385 ₪, מה שהותיר שבח בסך של 1,707,615 ₪.

המשיב לא קיבל את הסכומים שנקבעו בדיווח שהגישה העוררת, ובשומה שהוציא ביום 3.7.2022 העמיד את השווי על סך 50,656,935 ₪.
בשומה הובהר, כי סכום זה לקוּח משומה שהוּצאה בשעתו על-ידי מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, במסגרת עסקת החליפין בין קבוצת מסיקה לקבוצת וידר, ביחס למחצית מהזכויות במרכז המסחרי בפרדס חנה.
בראש השומה הובהר כי שומה זו הוּצאה "לאחר שדרישת המסמכים (במסגרתה נדרשו מכתב הסבר לנתוני השומה העצמית, דו"ח שמאי עדכני, נסח רישום עדכני ודוחות כספיים של איגוד המקרקעין לשנת המס 2020) לא נענתה, נערכה שומה לפי מיטב השפיטה עפ"י הנתונים שבידינו".
יום המכירה נקבע בשומה ליום בו נחתם הסכם 2021 – 5.10.2021.

ביום 2.8.2022 הגישה העוררת השגה על שומת המשיב.
במסגרת ההשגה טענה העוררת לראשונה, כי אין היא איגוד מקרקעין.
כמו כן, שבה העוררת וטענה כי גובה השבח צריך לעמוד על סך של 1,707,615 ₪.
במסגרת ההשגה בחרה העוררת שלא להשיג על יום המכירה שקבע המשיב.

בדיוני ההשגה הגישה העוררת את מאזן 2021, וכן דו"ח שמאי למקבץ הדיור בגדרה שנערך בשנת 2016 לצורך קבלת הלוואה מהבנק, ובו נקבע השווי על סך 63 מיליון ₪ ("שומת 2016").
לצד זה הגישה העוררת עמוד אחד המוכתר כטיוטה שנשלחה במייל מיום 16.11.2020 למסיקה על-ידי "וולקן שמאות מקרקעין" (אשר ערכו את שומת 2016), ושבו הועמד שווי מקרקעי הדיור המוגן בגדרה על סך של 52 מיליון ₪ ("טיוטת שומת 2020"). על מסמך זה הסתמכה העוררת כשהעמידה את שווי מחצית מהזכויות על סך של 26 מיליון ₪.
מסך זה ניכתה העוררת התחייבויות אותן העמידה על סך של כ-48.5 מיליון ₪ לכלל חב' שזר, ולמחצית מהזכויות – על מחצית מהסכום – כ-24.3 מיליון ₪.

ביום 31.7.2023 דחה המשיב את ההשגה.
בין נימוקיו ציין המשיב, כי על אף בקשתו, העוררת נמנעה מהצגת שמאות עדכנית.
כן ציין המשיב כי גובה ההתחייבויות שהפחיתה העוררת אינו עולה בקנה אחד עם נתוני המאזן לשנת 2021 שהגישה, שם ההתחייבויות נמוכות יותר באופן ניכר.
בסופו של דבר קבע המשיב כי מדובר בעסקת חליפין, במסגרתה קיבלה העוררת את מחצית מהזכויות במרכז המסחרי בפרדס חנה, ומנגד העבירה מחצית ממניות שזר. כאשר מדובר בעסקת חליפין, חייבת להיות שקילוּת כלכלית בין שני צדי העִסקה; ובהינתן כי בכל הנוגע למרכז המסחרי בפרדס חנה נקבע כי שווי מחציתו הוא 36 מיליון ₪, הרי שיש לקבוע שווי זה אף לגבי מחצית משווי מניות שזר.
בהקשר זה הוסיף המשיב וציין, כי בין קבוצת מסיקה לקבוצת וידר התקיימו יחסים מיוחדים, וזאת בְּשל מערכת היחסים העסקית הקודמת והענפה ביניהם, מה שמאשש את סמכות המשיב להתערב בשווי שדווח, ומַקשה על קבלת עמדת העוררת באשר לפער הניכר בין השוויִים של שני צדי עסקת החליפין.
לאור האמור, נקבע שווי המכירה של מחצית מניות שזר, על סך 36 מיליון ₪.
מכאן הערר, במסגרתו טענה העוררת, כי חברת שזר אינה מהווה "איגוד מקרקעין" כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין, שכּן נכסיה אינם מתמצים בזכויות במקרקעין אלא כוללים פעילות עסקית ענפה, אקטיבית ואינטנסיבית של ניהול בית אבות ודיור מוגן.
עוד טענה העוררת, כי אין המדובר בעסקת חליפין וממילא המשיב שוגה בטענתו לשקילוּת העִסקות.
בנוסף, טענה העוררת, כי שווי המכירה שקבע המשיב אינו נכון, שכּן הוא נמנע מהפחתה של ההתחייבויות של חברת שזר, וזאת בניגוד לאופן חישוב השבח בכת מכירת זכויות באיגוד מקרקעין המחושב כפי שמחושב רווח הון בעת מכירת מניות.
עוד טענה העוררת, כי יום הרכישה הנכון צריך להיקבע לתום שנת 2017 או למועד חתימת הסכם 2018.

יצוין, כי לראשונה במסגרת תצהיריה, רמזה על כך העוררת, ובמסגרת דיון שמיעת הראיות טענה כן בפה מלא, כי בפועל לא קיבלה מחצית מהזכויות במרכז המסחרי בפרדס חנה, זאת לאחַר שהתברר כי חלק מזכויות אלו הוחזק על-ידי גורם שאינו חלק מקבוצת וידר. העוררת לא הציגה כל הסבר מדוע העלתה טענה זו בשלב כה מאוחר.
עוד נמסר לראשונה, כי בין קבוצת וידר לקבוצת מסיקה מתבררת תביעה אזרחית, הכוללת טענות שונות (שלא הוצגו לוועדת-הערר) בכל הנוגע לעסקות שביצעו במסגרת ההיפרדות ביניהן.  

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ד"ר א' גורמן (בהסכמת חברי הוועדה שמאית המקרקעין ג' בלטר ושמאי המקרקעין ג' גבאי) דחתה את הערר ברובו (קישור לפסק-הדין).

בראשית הדברים, נדרש השופט גורמן לשאלת סיוּוגה של חברת שזר כ"איגוד מקרקעין" כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין.
השופט ציין, כי בעוד שבדיווחיה הראשונים, העוררת דיווחה על ביצוע פעולה באיגוד מקרקעין, הטענה שאין מדובר באיגוד מקרקעין עלתה לראשונה במסגרת ההשגה, כך שמדובר בשינוי חזית שלא בנקל יתקבל.
השופט הוסיף וקבע, כי שמֵעבר לכך שמדובר בהרחבת חזית, שלא נעשה כל ניסיון להסבירה, הרי שגם לגופו של עניין יש לקבוע שמדובר באיגוד מקרקעין וזאת לאור העוּבדות שהוצגו בפני הוועדה תוך דחיית טענות בעלמא שהעלתה העוררת שאף שהנתונים העובדתיים בידיה לא טרחה לבססם כל ביסוס של ממש.
השופט ציין, תוך שהוא מַפנה לפסקי-הדין של בית-המשפט העליון בעניין גזית (ע"א 74/15) ובעניין נצבא (ע"א 470/24), כי סיווג תאגיד כאיגוד מקרקעין נעשה באמצעות המבחן הנכסי ואינו נגזר ממידת האקטיביות של פעילותו; וכי בחינת נכסי הארגון נעשית באמצעות מבחן דו-שלבי: תחילה, יש לבחון האם קיים נכס עצמאי ונפרד מהזכות במקרקעין, ולאחר מכן, אם נמצא נכס עצמאי שאינו זכות במקרקעין, יש לבחון האם מדובר באחד מאותם נכסים המצויים בה, והאם הם אינם משַמשים לייצור הכנסה, או שמשַמשים לייצור הכנסה אך הם טפלים למטרותיו העיקריות של האיגוד.
לגופו של עניין, קבע השופט גורמן, כי מן הנתונים העובדתיים הנחזים בדוחות הכספיים עולה כי מקור ההכנסה המובהק של חברת שזר, הוא מדמי שכירות המשולמים על-ידי עמידר והדיירים וכי אין מחלוקת כי בידי שזר נכס מקרקעין – מקבץ דיור בגדרה הכולל 168 יח"ד. זהו נכס מקרקעין, וממנו נובעות הכנסותיה. 
עוד קבע השופט, כי אין לקבל את טענות העוררת כי שזר מספקת שירותים נלווים ההופכים את מקבץ הדיור לבית אבות אשר הדומה במהותו לבית מלון, ולכן אין לסַווג את שזר כאיגוד מקרקעין: "אלא שמדובר בטענות בעלמא, שלא גובו בכל ראיה של ממש. ראשית אציין כי אפילו ההסכם מול עמידר לא הוצג לבית המשפט, כך שלא ניתן לדעת מה באמת מחויבת העוררת לספק (אם בכלל) – מעבר להשכרת יחידות הדיור. כמו כן, העוררת לא טרחה להביא כל עד מטעם חברת עמידר, אשר יכול היה אולי לשפוך אור על הדברים [...] יתרה מזו, העוררת לא גיבתה את טענותיה בשום ראיה של ממש, ממצא שיכול ללמד על היקף השירותים הנלווים שהיא מספקת ועל אופיים של שירותים אלה. בצדק ציין המשיב כי עיון בהוצאות הנזכרות בדוחות הכספיים, אינו מלמד על כל הוצאה בהיקף משמעותי, אשר יכלה לעגן פעילות משמעותית וממשית שאינה טפלה להשכרה פסיבית של מקבץ הדירות. מדובר בנתונים המצויים בידי העוררת, והעובדה שעל אף טענות המשיב, היא לא טרחה להציג ראיות של ממש, מדברת בעד עצמה. כמו כן ובהיעדר נתונים המלמדים אחרת, אופי השירותים הנלווים שנטען (אך כלל לא הוכח) כי שזר נותנת לדיירי מקבץ הדיור, נחזה כשולי וטפל לפעילות העיקרית – שהיא השכרת מקבץ הדיור כפי שצוין בביאור 1 לדוחות – למשרד הקליטה באמצעות עמידר" (פס' 39).

השופט גורמן המשיך ונדרש לטענת העוררת כי אין מדובר בעסקת חליפין, ודחה אף אותה.
לדבריו, טענה זו מתעלמת מנוסחו של הסכם 2018 אשר קבע את מתווה ההיפרדות ולשונו הברורה של סעיף 5 להסכם האמור מלמדת על החלפת נכסים זה תמורת זה, תוך קביעת תשלומי איזון בין הצדדים.
השופט ציין, כי הוא ער לכך שמדובר בשתי קבוצות שניהלו פעילות כלכלית משותפת ומשכך, מבּחינה עקרונית, בהחלט ייתכן כי חלוקת הנכסים כוללת בתוכה אף תשלומי איזון הנעוצים בהתחשבנות הנוגעת לפעילות זו, כך שאין מדובר בעסקת חליפין גרידא. אולם, לא רק שלשונו של הסכם 2018 אינה מציגה כך את הדברים (אף שאכן התחשבנויות עתידיות מסוימות נזכרות בהסכם) אלא שגם מדובר בטענה שעל העוררת – אשר הנתונים לאשורם ידועים לה היטב – להוכיח, בעוד שטענותיה בעניין זה לא היו משכנעות.

אשר ליום המכירה, קבע השופט גורמן, כי גם בעניין זה יש לקבל את עמדת המשיב.
ראשית, העוררת בחרה שלא להגיש השגה בעניין זה ואין לקבל את הטענה כי העובדה שבדיעבד התברר כי במסגרת ההשגה צוינו נתונים הנוגעים להתחייבויות משנת 2017 (מבלי שהדבר צוין באופן ברור) – היא בבחינת השגה על יום המכירה שקבע המשיב. "לא כך מוגשת השגה, ואין לקבל התנהלות בדרך זו. מי שמבקש להשיג – צריך לטעון זאת במפורש, כפי שהעלתה העוררת  טענות אחרות ברורות ומפורשות בהשגתה, והוא לא יוכל להיבנות על טיעונים מפולפלים מסוג זה, העולים בדיעבד ושאין להם זכר בהשגה עצמה" (פס' 46).
הגם שדי היה בכך כדי לאמץ את יום המכירה שקבע המשיב (5.10.2021 – המועד בו נחתם הסכם 2021), השופט גורמן קבע שגם לגופו של עניין ובהינתן הנתונים שהוצגו אין לקבל את הטענות שהעלתה העוררת בעניין זה בשלב מאוחר וכי המועד האמור הינו המועד שבו גובשה באופן סופי ההיפרדות:
"בדיווח שהגישה טענה העוררת כי יום המכירה הוא 31.12.20. כפי שעלה מעדותו של רו"ח שטאוי (מטעם העוררת), תאריך זה נקבע על ידו באופן מלאכותי לצורך עריכת החישובים, והוא לא ביקש לעמוד על נכונותו של מועד זה.
העוררת, בתצהירו של מר מסיקה ובעדותו, טענה כי המועד הנכון צריך להיקבע ליום 31.12.17 או ליום 15.11.18 – מועד החתימה על הסכם 2018. התאריך 31.12.17 הוצע, בשל כך שנתוני שנת 2017 הם שעמדו לנגד עיני הצדדים כאשר גיבשו את מודל ההיפרדות שנקבע בהסכם 2018. התאריך 15.11.18 הוצע, בשל כך שלטענת מסיקה, זהו המועד שבו נקבעה ההיפרדות.
אני סבור כי יש לדחות טענות אלו. הסכם 2018 קבע את מתווה ההיפרדות, אולם הוא בשום פנים ואופן לא קבע היפרדות. להיפך, באופן ברור ומפורש – וכפי שאירע אף בפועל, הסכם 2018 קבע כי הצדדים יוסיפו להחזיק ולנהל במשותף את הנכסים, עד אשר תימסר על ידי מי מהצדדים – אם תימסר, הודעת היפרדות.
אירוע המכירה התרחש רק בשלב מאוחר יותר ולא בשנת 2018, כאשר ההיפרדות קרמה באופן סופי עור וגידים [...]
אכן, לפי המתווה שנקבע בהסכם 2018 (ושצוטט לעיל), ניתן היה אולי לקבוע את יום המכירה למועד שבו חלפו 30 ימים ממועד מסירת הודעת ההיפרדות (היינו במהלך שנת 2020). אלא שמעבר לכך שהעוררת לא העלתה טענה זו, הרי שהקושי המהותי יותר נעוץ בכך שהודעת ההיפרדות לא הוגשה, וחשוב עוד יותר – לא נשפך כל אור על השאלה מה אירע בפרק הזמן הארוך, שמאז מועד מסירת הודעת ההיפרדות (אשר נטען כי נמסרה ביום 27.5.20) ועד למועד החתימה על הסכם 2021 – ביום 5.10.21.
בשולי הדברים אציין כי כפי שיוזכר עוד בהמשך, מר מסיקה עצמו העיד שבתקופה זו נערכה (בין השאר) התחשבנות בין הצדדים – עניין שהיה ראוי כי יוצג באופן רחב יותר. בכל מקרה – מדובר בפרק זמן ארוך אשר בהעדר נתונים, מצדיק את קביעת המועד למועד שקבע המשיב – 5.10.21, זהו מועד החתימה על הסכם 2021, אשר אין מחלוקת כי הביא את ההיפרדות לכדי גמר [...]" (פס' 49-47).

השופט גורמן המשיך ונדרש לשווי המכירה וקבע, כי הגם שאין שספק שיש ממש בטענת השקילוּת הכלכלית שהעלה המשיב וכי בהיעדר הסבר ממשי ומשכנע יש לצאת מנקודת הנחה ששווי שתי הזכויות שהוחלפו (בכפוף לתיקון קל שהוסדר במסגרת תשלומי האיזון) הוא שקודל ובקירוב זהה, תמונת הדברים מורכבת יותר מזו שהציג המשיב.
שכּן, השקילוּת צריכה להיות בשווי הערך הכלכלי של הנכסים, ולא שווי נומינאלי גרידא, המתעלם משיטות החישוב השונות של השבח בעת מכירת מניות – המתבצע מאז תיקון 50 בדרך דומה לזו בה מתבצע חישוב רווח ההון בהתאם לחלק ה לפקודת מס הכנסה תוך שנלקחות בחשבון התחייבויות החלות על החברה שמניותיה נמכרות – והשבח בעת מכירת זכות במקרקעין (הנקבע בהתאם לשווי המקרקעין ללא התחשבות בהתחייבויות הקיימות).
אין מחלוקת, קבע השופט כי בקביעת שווי המכירה בעסקת מקרקעי המרכז המסחרי בפרדס חנה, לא נלקחו בחשבון התחייבויות שלא הוכחשו ע"י המשיב כי אכן קיימות שם , ומשכך אין כל משמעות למספר 36 מיליון כאשר אנו חפצים להשוות מספר זה לצורך קביעת שווי המכירה בעת מכירת מניות שזר. "קביעת המשיב כי יש לקבוע אף את שווי מניות שזר לסך 36 מיליון ₪, מתעלמת מדרך החישוב השונה של השבח – בשני המקרים. בצדק טוען המשיב כי חייבת להיות שקילות בין שני צדי עסקת החליפין, אולם השקילות היא של הערך הכלכלי ולא של המספר הטכני שנקבע. לשם הדוגמה, אם שווי מחצית מהזכויות במקרקעי המרכז המסחרי בפרדס חנה הוא 36 מיליון ₪, ואם מנגד יש שם הלוואה מהבנק בסך 30 מיליון ₪, הרי שלצורך חישוב מס השבח (וגם מס הרכישה) – השווי הרלוונטי הוא 36 מיליון ₪, אולם ערכו הכלכלי של הנכס הוא כמובן כ- 6 מיליון ₪ בלבד. לצורך השקילות הכלכלית בין צדי עסקת החליפין, הערך הכלכלי של המניות שהתקבלו בתמורה למרכז המסחרי, צריך לעמוד בדוגמה הנ"ל על 6 מיליון ₪ ולא על 36 מיליון ₪" (פס' 58).
לאור זאת, הציע השופט גורמן לחבריו (אשר, כאמור, הסכימו לחוות דעתו) לא לקבל את השוֹוי שקע המשיב, אך לצד זאת אף לא לאמץ את השוֹוי הנמוך שהוצהר על-ידי העורר, החורג באופן ניכר מהשוֹוי הכלכלי של מחצית המרכז המסחרי בפרדס חנה, חריגה שלא הוצע לה כל הסבר.
השופט ציין כי שָקל אם יש מקום להורוֹת על השבת התיק לשלב דיוני השומה כדי שקביעת השוֹוי תיבחן שוב בהתאם להנחיות שיינתנו; אך בסופו של יום הוא סבור כי דרך זו אינה נכונה. "אין לתת בידי מי מהצדדים פרס, על הדרך שבה בחר לנהוג. כמו כן, המשיב טען ואני סבור כי הדין עמו, כי לעוררת הוסבר שוב ושוב החסר הראייתי הקיים בתיק. מדובר בעניינים הידועים לעוררת היטב (זה שנים), והיא בחרה שלא לספק תשובות של ממש, על אף שאלו התבקשו שוב ושוב. יתרה מזו, העוררת נקטה בדרך התנהלות מכבידה, כאשר שוב ושוב, לאורך ההליך – מראשיתו ועד סופו, העלתה טענות חדשות והציגה מסמכים חדשים – באופן שהדעת אינה מקבלת. קשה להשתחרר מהרושם כי מדובר בשיטת התנהלות, ואני סבור  שיש הצדקה בסירוב שהביע המשיב כתוצאה מכך במהלך ההליך, לשוב לשלב הדיון בהשגה. הרושם הוא שדרך התנהלות זו תשוב על עצמה, גם אם ההליך יימשך במסגרת דיון חוזר בהשגה" (פס' 69).
השופט הציע להעמיד את השווי הנכסי של כלל מניות שזר על 60 מיליון ₪ ואילו את גובה ההתחייבויות, נכון לשנת 2021, על 33,135,152 ₪, כך ששווי המניות המתקבל הוא 26,864,848 ₪, ושווי מחצית המניות – 13,432,424 ₪.

כאמור, חברי הוועדה שמאית המקרקעין ג' בלטר ושמאי המקרקעין ג' גבאי הצטרפו לחוות דעתו של השופט גורמן.