תביעה למחיקת הערת אזהרה שנרשמה על-ידי מנהל מיסוי מקרקעין בעקבות מכר שלא דוּוח ושנוי במחלוקת בין המוכר לבין הקונה

ביום 27.7.2026 ניתנה החלטתו של בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין ריגלר.

ברקע הבקשה, תביעה למחיקת הערת אזהרה שנרשמה על-ידי הנתבע (מנהל מיסוי מקרקעין) על זכויות התובע במקרקעין, להבטחת תשלום חוב מס שבח, בגין עסקת מכר מקרקעין שלא דוּוחה.
מדובר בזכרון דברים שנחתם ביום 26.8.2010 בין התובע, שהוא בעל מקרקעין בנתניה, לבין רוכש המקרקעין.
לימים התגלה סכסוך בין הצדדים והרוכש הגיש תביעה לאכיפת זיכרון הדברים והעסקה שביסודו (ת"א 11835-04-18).
ביום 28.10.2021, כ-11 שנים לאחַר החתימה, ובעקבות דיווח הרוכש, נודע לנתבע על העִסקה, הוא הוציא לתובע דרישת הצהרה ומשלא נענה – הוציא לתובע שומת מס.
בהיעדר תשלום חוב מס השבח על-פי השומה האמורה ולצורך הבטחת התשלום, נרשמה לטובת הנתבע הערת אזהרה לפי סעיף 11א(2) לפקודת המסים גביה.

ביום 11.5.2023 ניתן פסק-דין בתביעת הרוכש הנ"ל שקיבל את עמדת התובע ודחה את התביעה, תוך שנקבע כי הרוכש לא הוכיח שנחתם הסכם מכר בינו לבין התובע.
על פסק-הדין הוגש ערעור התלוי ועומד בבית-המשפט העליון (ע"א 9206/23).

תמצית טענות הנתבע (מנהל מיסוי מקרקעין) היא, כי התובע פועל תוך עקיפת המסלול הקבוע בחוק לביטול עסקה במקרקעין, ומשתלוי ועומד ערעור בנושא הנדון בבית-המשפט העליון שטרם הוכרע, לא בָּשלה העת להכריע בבקשה המצויה ביסוד התביעה.
כן טוען הנתבע, כי אף אם יידחה הערעור, אין משמעו בהכרח שהדבר ישפיע על מערכת היחסים שבין התובע לרשויות המס, שבחינתם נעשית במסגרת מבחנים וסמכויות במישור חוק מיסוי מקרקעין.

תגובת התובע התבקשה והתקבלה ובה עותר הוא לדחות את הבקשה.
תמצית טיעוניו היא כי סעד של סילוק על הסף הינו סעד קיצוני המופעל לעיתים נדירות ובזהירות יתרה, ושתנאיו אינם מתקיימים בענייננו.
לטענתו, משהוכרע בפסק-הדין כי לא קיימת למעשה עסקה, אין מקום לרישום הערת אזהרה. ההערה, כך טוען התובע, מוֹנעת ממנו לבצע דיספוזיציה בקניינו.
יתרה מכך, משמדובר בדירת יחיד, זכאי התובע לפטוֹר ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, כך שבכל מקרה לא היה מקום מלכתחילה לחיֵיב במס ולרשום הערת אזהרה.

הנתבע הגיש תשובה לתגובת התובע ובה חזר על טענותיו.

בית-המשפט, מפי השופט הבכיר י' שפסר, דחה את הבקשה לסילוק על הסף תוך עיכוב ההליכים בתיק עד להכרעת בית-המשפט העליון (קישור להחלטה).

בראשית הדברים, ציין השופט שפסר, כי סילוק תביעה על הסף מהווה סעד דרסטי הפוגע בזכויות דיוניות של התובע. משכך, סילוק התביעה על הסף שמור למקרים חריגים, וייעשה במשורה כשנהיר וברור מהתשתית הראייתית עליה נשען כתב התביעה כי לא יהיה בידיו של התובע לקבל את הסעד העומד ביסוד התובענה, תוך שהנחת העבודה הנבחנת היא שכּל העוּבדות הנטענות בכתב התביעה הן נכונות. 
עוד ציין השופט, כי די בקיומה של אפשרות אפילו קלושה לקבלת התביעה, כדי שלא תסולק, ויש להעדיף את בירור המחלוקת לגופה על פני סילוק על הסף של התביעה בלא בירורה הענייני.
משכך, הוסיף השופט, בנסיבות שהוצגו בפניו,  ומשאינו יכול לשלול לחלוטין את הסעד המבוקש בתביעה, אין לסלק את התביעה על הסף.

עם זאת, גם אם יידחה הערעור שהוגש לבית-המשפט העליון (מבלי לקבוע כל עמדה בעניין זה), ומתוך הנחה שהנתבע אכן יביא במניין שיקוליו את פסיקת בית-המשפט לה יינתן מן הסתם משקל משמעותי, הרי שפסק-הדין האזרחי כשלעצמו, אינו יכול לגבור על שיקול דעתו של הנתבע לביטול העִסקה ברישומיו, ולנתבע קיימת פררוגטיבה לבטל את העסקה במישור דיני המס, או מנגד, להמנע מכך.

אשר לטענת התובע כי זכאי הוא ממילא לפטוֹר ממס שבח, הרי שגם זו שאלה הנוגעת למישור היחסים אל מול הנתבע, שבירורה העובדתי והשלכותיו נעשים על ידיו ולא במסגרת הדיונית דכאן.

לאור האמור, קבע השופט שפסר, כי הבקשה לסילוק על הסף תידחה, אך ככל שלא יגיעו הצדדים להסדר אחר, יעוכבו ההליכים בתיק עד להכרעת בית-המשפט העליון אשר יהיה בה מן הסתם לשפוך אור ולצמצם משמעותית את הנדרש לבירור בתיק דנן.

לבסוף, ובשולי הדברים, ציין השופט, כי ככל שטענת התובע בדבר פגיעה בזכויותיו בְּשל היעדר האפשרות לביצוע דיספוזיציה במקרקעין לנוכח הערת האזהרה אכן נכונה, ולמרות העובדה כי טרם הוכרעה סופית המחלוקת במישור יחסיו מול הרוכש, הוא רוצה לבצע פעולה כאמור, יש להניח כי הוא יוכל לפְנות לנתבע בהצעת בטוחה לתשלום החוב, וחֲזקה על הנתבע שישקול אותה לגופה.