שווי המכירה ברכישת מניות חברה שהיא איגוד מקרקעין

ביום 22.6.2026 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין מבנה נדל"ן (כ.ד) בע"מ.

להלן תמצית עוּבדות המקרה, כפי שהובאו בפתח פסק-הדין:
העוררת, חברה ציבורית השייכת לקבוצת "מבנה", התקשרה ביום 31.12.2020 בעסקת מכר זכויות באיגוד מקרקעין עם חברה קשורה, חברת דרבן השקעות בע"מ ("דרבן"), שהעוררת היא חברת האם שלה.
עסקת המכר אשר בוצעה כללה מכירת 20% ממניות חברת מימדים השקעות בע"מ ("מימדים"), בנוסף לרכישת הלוואת הבעלים שהעמידה חברת דרבן לחברת מימדים שיתרתה עמדה ע"ס של 54,740,160 ₪.
חברת מימדים מחזיקה ב-100% ממניות חברת פארק להקמת פארק טכנולוגי ומשרדים – חיפה בע"מ ("חברת הפארק"), שהיא הבעלים של שני מגרשים המצויים בפארק מדעי החיים, הממוקם במבואות הדרומיים של חיפה: (א) 100% ממגרש מס' 2001 בחלקה 27 בגוש 111359 ששטחו 42.1 דונם וכולל זכויות בניה בהיקף של 84,200 מ"ר, כאשר קיים חוזה חכירה מהוּון שתוקפו עד ליום 13.11.2051 ובו קיבולת בנייה בסך של 84,108 מ"ר ("מגרש 2001"). מגרש 2001 נותר ריק עד היום ואינו בנוי; (ב) 50% ממגרש מס' 2002 בחלקה 26 בגוש 11359 בשטח של 31.4 דונם הכולל זכויות בנייה בהיקף של 84,200 מ"ר, כאשר קיים חוזה חכירה מהוּון שתוקפו עד ליום 13.11.2051 ובו קיבולת בנייה בסך של 62,300 מ"ר ("מגרש 2002"). במגרש 2002 נוצלו זכויות בנייה בסך 11,528.18 מ"ר ו-6,282 מ"ר שטח שירות ובנוי עליו בניין משרדים בן 7 קומות מעל קומת מרתף המשמשת לחניה (("בניין המשרדים").
אין חולק, כי חברת מימדים היא "איגוד מקרקעין" כמשמעותו בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, וזאת לאור החזקתה במניות חברת הפארק, כאמור.
בבניין המשרדים קיימים 8 חוזי שכירות. השטח הכולל המוצע להשכרה הוא 13,344 מ"ר, מתוכו השטח המושכר בפועל הוא 12,579 מ"ר, בדמי שכירות חודשיים בסך של 551,499 ₪. משמע, שיעור התפוסה בבניין המשרדים הוא 94.27%, ודמי השכירות הממוצעים הם בסך של כ-44 ₪ למ"ר. השכירות מנוהלת על-ידי חברת ניהול הגובה דמי ניהול בסך של 17 ₪ למ"ר.
כאמור, במסגרת עסקת המכר רכשה העוררת גם את חלקהּ של חברת דרבן בהחזר הלוואות בעלים, אשר עָמדה במועד החתימה על סך של 54,740,160 ₪ ("זכויות החזר הלוואת הבעלים"), ובכך, לאחַר רכישת המניות בקיזוז זכויות החזר הלוואת הבעלים שהוסבו לעוררת מחברת דרבן, שילמה העוררת תמורה בסך של 22,911,704 ₪ בגין 20% ממניות חברת דרבן בחברת מימדים, המשַקפות זכויות של 100% במגרש 2001 ו-50% במגרש 2002.

ביום 28.1.2021, דיווחה העוררת על עסקת המכר באמצעות הגשת שומה עצמית.
במסגרת הדיווח, הצהירה העוררת כי שווי הנכס, קרי שוויָם של שני המגרשים, הינו בסך של 140,892,717 ₪, וזאת בהתבסס על חוות דעתו של השמאי דותן דרעי מיום 25.11.2020 ("חוות דעת דרעי").
לאור העובדה כי העוררת החזיקה לאחַר העַסקה ב-20% ממניות חברת מימדים, הוצהר על שווי מכירה לצרכי מס רכישה בסך של 28,178,543 ₪ ובחישוב מס רכישה בשיעור של 6%, דוּוח סכום מס רכישה לתשלום בסך של 1,690,713 ₪.

ביום 26.7.2021 הוציא המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה) לעוררת שומה ("השומה לפי מיטב השפיטה") ובה קבע כי אין לקבל את שווי המכירה המוצהר, וכי יש לקבוע את שווי המכירה בהתאם לשווי השוק של הנכס אשר לגישת המשיב עמד על סך של 236,625,155 ₪ (במקום 140,892,717 ₪ כמוצהר על-ידי העוררת), ובכך העמיד המשיב את שווי המניות הנמכרות על סך של 47,325,031 ₪.

ביום 25.8.2021 הגישה העוררת השגה על השומה לפי מיטב השפיטה, במסגרתה טענה כי בבעלותה רק מחצית ממגרש 2002 ובהתאם לכך יש צורך להפחית 50% משווי המכירה בשומה לפי מיטב השפיטה ביחס למגרש זה.
בנוסף, טענה העוררת בהשגה, כי הערכת השווי שנקבעה בחוות-הדעת שנערכה לשם הגשת השומה העצמית ניתנה בהתאם לתקן השמאי הרלוונטי, כאשר חוות דעת זו מצטרפת לשמאות אחרת, שנערכה על-ידי השמאים עודד לוי וארז כהן מיום 21.1.2021 לטובת בטוחה למתן אשראי, לפיה הוערך שוויָם של מגרש 2001 ומגרש 2002 בסך של 137,460,000 ₪.

ביום 13.4.2022, קיבל המשיב את ההשגה באופן חלקי, כך שקיבל כי אכן נפלה שגגה בחישוב השומה לפי מיטב השפיטה וקבע כי היה מקום לקחת בחשבון רק את מחצית השווי של מגרש 2002.
יחד עם זאת, הודיע המשיב בהחלטה בהשגה כי בכוונתו לעשות שימוש בסמכותו לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין ולתקן את השומה בשל כך שנטען כי התברר לו כי קיימת שומת שמאי מכריע לגבי מתחם שמול המתחם בו מצויים מגרשים 2001 ו-2002.

ביום 14.4.2022 הוּצאה על-ידי המשיב החלטה על תיקון שומת מס הרכישה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין ("החלטת התיקון").
על פי האמור בהחלטת התיקון, המשיב החליט לתקן את השומה לפי סעיפים 85(א)(1) ו-(3) לחוק.
בהחלטת התיקון נטען, כי התגלתה למשיב שמאות סמוכה לנכס הנמכר ולכן השוֹוי נבחן בשנית בהתבסס על שווי הקרקע אשר נקבע בשמאות המכרעת לנכס במתחם מת"מ מטעם השמאית לילך בן פורת מיום 14.10.2021 ("השמאות המכרעת").
לפי השמאות המכרעת, קבע המשיב בשומה המתוקנת שווי מ"ר מבונה בסך של 2,363 ₪ ("השומה המתוקנת").
בהתאם, לאור קיומן זכויות בנייה בסך כולל של 109,494 מ"ר בנכס, המשיב קבע שווי זכויות אלה על סך של 258,735,822 ₪. בנוסף, קבע המשיב כי יש להוסיף סך של 15 ₪ למ"ר לדמי השכירות לשטחים הפנויים להשכרה, קרי: 765 מ"ר, כך שבמקום כ-45 ₪ למ"ר חוּשב לפי 60 ₪ למ"ר. השומה המתוקנת הביאה לתוספת של 1,900,260 ₪ לסכום דמי השכירות שנקבעו בחוות דעתו של דרעי על סך של 54,897,607 ₪.
לסיכום, צירוף כל הסכומים הביא לעמדת המשיב בשומה המתוקנת לשווי שוק של המגרשים בסך של 315,533,686 ₪. מכאן, שלגישת המשיב, בָּעלות המערערת ב-20% ממניות חברת מימדים משמעה שווי מכירה של 63,106,738 ₪.

העוררת הגישה ביום 26.5.2022 השגה נוספת, על השומה המתוקנת ("ההשגה השנייה"), אליה צירפה חוות דעת שמאית נוספת מיום 3.5.2022 מטעם השמאי עודד לוי, בה שבה וטענה כי יש להעמיד את שווי המכירה על סכום של 27,492,000 מיום 3.5.2022 המשַקף את שווי הנכס בכללותו על סך של 137,460,00 ₪.

המשיב דחה ביום 22.1.2023 את ההשגה השנייה שהגישה העוררת והותיר את קביעותיו בשומה המתוקנת על כנן.
כל שנאמר על-ידי המשיב בהחלטתו בהשגה השנייה הוא כי השמאות המכריעה וכן השמאות של השמאי עודד לוי מיום 3.5.2022 מציגה דמי שכירות גבוהים יותר מאלה שנטענו על-ידי העוררת, ולכן ההשגה השנייה נדחתה.

על החלטה זו, בהשגה השנייה על השומה המתוקנת, הוגש הערר דנן.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת א' וינשטיין (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד ר' מרסיאנו ומר א' כאכון), קיבלה את הערר תוך חיוב המשיב בהוצאות העוררת ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 40,000 ₪ (קישור לפסק-הדין).

בראשית הדברים נדרשה השופטת וינשטיין להחלטה על תיקון השומה.
לדבריה, ותוך שהיא מצטטת מפסק דינה בעניין אשדר (ו"ע (מחוזי חי') 26310-02-21), הגם שקיימת למשיב סמכות מכוח סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין לבצע תיקון שומה מיוזמתו, בְּשל אחת משלוש העילות המנויות בו,* אין למשיב סמכות לבצע את תיקון השומה בלא כל הסבר ממשי ביחס לטעות שנפלה או לעוּבדות החדשות שנטען שהתגלו לו. 

* כאמור, המשיב טען לעילה לפי סעיף-קטן 1 שעניינו גילוי עוּבדות חדשות והעילה השנייה שבסעיף-קטן 3 – טעות בשומה.

במקרה דנא, ציינה השופטת, ההחלטה על תיקון השומה איננה מנומקת כלל ואף ההחלטה בהשגה על השומה המתוקנת – לאקונית לחלוטין. זאת, למרות שלצורך בחינת שיקול הדעת של המשיב בתיקון השומה יש לבחון שתי סוגיות: הראשונה, הפעלת הסמכות ושיקול הדעת לעניין עצם תיקון השומה, בהתאם לעילות של סעיף 85 לחוק; השנייה – עצם התיקון לגופו.
משכך, החלטת התיקון שיצאה תחת ידי המשיב כלל אינה עומדת בתנאים הנדרשים על-פי הדין לבחינת הסוגיה הראשונה של הפעלת שיקול הדעת לגבי עצם ביצוע התיקון לפי אחת (או יותר) מהעילות שבסעיף 85 לחוק. "בכך נפל פגם משמעותי בהחלטת התיקון" (פס' 61).

כידוע, הנטל להוכיח את שווי השוק של הנכס בערר דנן מונח על כתפי המשיב; ואילו העוררת מצידה, נדרשת לשאת בנטל הראיה ביחס לשווי המכירה שהוצהר על ידיה ולסתירת שווי השוק, הנטען על-ידי המשיב, וככל שהוכח על ידיו.
בהתאם, השופטת וינשטיין הִמשיכה ונדרשה לשאלה האם המשיב הוכיח את שווי השוק של הנכס; וענתה על שאלה זו בשלילה.
לדבריה (ראו פס' 79-72), היסמכות המשיב בהחלטת התיקון ובהחלטה בהשגה על השמאות המכרעת בלא ביצוע התאמות נדרשות, אינה כדין, מאחַר ואין היא מהווה אינדיקציה לשווי השוק של הנכס הנדון בערר.
כמו כן, אין לקבל את חוות-הדעת של השמאי ביליה כראיה מספקת לשווי השוק של הנכס ויש להעדיף את חוות הדעת של השמאי לוי, וזאת הגם שבמקרה הנדון קיימים יחסים מיוחדים בין העוררת לבין חברת דרבן.
וכך ציינה השופטת בהקשר לקיומם של יחסים מיוחדים בין הצדדים לעסקה (פס' 81): "זאת ועוד – כפי שהובהר לעיל, הגדרת 'שווי של זכות פלונית' בסעיף 1 לחוק מתייחסת לכך שהמנהל צריך להשתכנע כי התמורה בעד הזכות, במקרה דנן – בעד זכות באיגוד מקרקעין – נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה. דהיינו: יכול להיות מצב בו קיימים יחסים מיוחדים בין הצדדים לעסקת מכר אך הם לא השפיעו על התמורה המוצהרת. על מנת שהמשיב יקבע כי הוא לא שוכנע, שהשווי המוצהר בעד הנכס מושא הערר נקבע בתום לב וללא השפעה מקיום יחסים מיוחדים בין חברת דרבן לעוררת ואינו תואם את שווי השוק – צריך היה המשיב, לכל הפחות, להסביר מדוע לא קיבל את השמאות מיום 21.1.2021 שנעשתה עבור בנק הפועלים, לצורך מתן בטוחה למתן אשראי לעסקה מבנק הפועלים [...]"