הֶסדר פשרה בתובענה ייצוגית נגד רשות המיסים בנושא שיוך דירות

ביום 17.6.2026 ניתנה החלטתו של בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין ארד.

בין המבקשים, יאיר וחנה ארד, לבין מנהל מיסוי מקרקעין התעוררה מחלוקת בנוגע לחישוב מס הרכישה שעל חברי קיבוץ מתחדש לשלם על פי חוק מיסוי מקרקעין בתום הליך של "שיוך דירות" בקיבוץ.
במוקד המחלוקת עמדה השְאלה האם יש לסַווג את עסקת שיוך הדירות כרכישת "דירת מגורים" כטענת המבקשים, או שמא כרכישת "זכות במקרקעין" כטענת מנהל מיסוי מקרקעין. .
בבקשה לאישור הגשת תובענה כייצוגית שהגישו ביום 29.12.2022, עתרו המבקשים לאשר להם להגיש תביעה להשבת תשלומי מס הרכישה ששולמו ביֶתֶר על-ידי כל חברי הקיבוצים שרכשו דירות בהליך שיוך ואשר חויבו לשלם מס רכישה המחושב על פי שיעור המס ברכישת זכות במקרקעין (6%).* כן עתרו להורוֹת כי המשיבה אינה רשאית להמשיך ולגְבות מס רכישה בהתאם לסיווג האמור.
בבקשתם, טענו המבקשים כי תשלומי מס הרכישה נגבו ביֶתֶר הן במסלול שיוך הדירות המוּכּר כ"שיוך ישיר"* וגם במסלול המוּכּר כ"שיוך בחלופת האגודה".**

* הקבוצה הוגדרה בבקשת האישור כ"כל חבר קיבוץ אשר רכש ו/או ירכוש זכויות בדירת מגורים במסגרת הליך שיוך זכויות בדירות מגורים בקיבוצים, בין במסגרת שיוך ישיר ובין במסגרת שיוך בחלופת האגודה, אשר זו דירתו היחידה כהגדרתה בחוק, ואשר שילם ו/או נדרש לשלם למשיבה סכומים ביתר ו/או שלא כדין עקב סיווג הזכויות הנרכשות כ'זכות במקרקעין', כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין ולא כזכויות ב'דירת מגורים', כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות מס רכישה" (סעיף 44 לבקשת האישור). להערכת המבקשים, קיימים כ-30,000 רוכשי דירות בהליכי שיוך בקיבוצים ששילמו מס רכישה בסך של כ-10,000 ₪ והעמידו את סכום התביעה הייצוגית על 300 מיליון ₪.

** במסלול זה, מוקנות לחָבר הקיבוץ זכויות בחלקת המגורים המשויכת לו והחָבר מתקשר בהסכם חכירה ישירות עם רשות מקרקעי ישראל בהתאם לתנאים שנקבעו בהחלטות השונות.

*** במסלול זה חוכרת האגודה השיתופית (הקיבוץ) את כל חלקות המגורים מרשות מקרקעי ישראל (בין חלקות מבונות ובין כאלו שטרם נבנו), ומשלמת לרשות את התמורה הנדרשת. לאגודה ניתנת אפשרות לשייך ולהחכיר חלקים מחֵלקת המגורים לחברי הקיבוץ בהתאם לתנאים שנקבעו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל. האגודה רשאית גם לקבוע תנאים נוספים, לרבות מגבלות על עבירוּת הזכות, משכּונה או העברתה בירושה. השיוך נעשה בשני חלקים: תחילה מתקשר הקיבוץ עם רמ"י בהסכם חכירה של כל שטחי המגורים (בין אלו שנבנו ובין אלו שמתוכננים להיבנות בעתיד) ורק לאחר מכן הוא מתקשר עם החברים בהסכמי חכירת-משנה.

בסמוך לאחַר פתיחת ההליך בבית-המשפט, ובטרם הוגשה תשובה לבקשת האישור, הודיעו הצדדים על כוונתם לנהל משא ומתן  וביום 2.6.2026 הגישו הצדדים בקשה לאישור הֶסדר פשרה ולהסתלקות חלקית מבָּקשת האישור.
הצדדים הגיעו להסכמות בכל הנוגע לחָבר קיבוץ שרכש זכות במקרקעין במסגרת שיוך בחלופת אגודה ולפיהן ככל שמדובר בחכירת-משנה של דירת מגורים יחידה שחלים עליה התנאים המצטברים שפורטו בהסכם הפּשרה, הזכות הנרכשת תסוּוג לצורכי תשלום מס רכישה כרכישת זכות ב"דירת מגורים" כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין, ותחויב במס בהתאם. הצדדים לא הגיעו להסכמות לגבי מי שרכשו זכויות במקרקעין במסגרת שיוך במסלול השיוך הישיר וגם לא לגבי הטענה החלופית בדבר שיעור מס הרכישה, והמבקשים ביקשו להסתלק מטענות אלו בגדרי ההליך הנוכחי.
חברי הקבוצה הזכאים לפי הוראות הֶסדר הפשרה לשינוי סיווג הממכר באופן שיחול עליהם מס עבור רכישת "דירה יחידה", יהיו זכאים לתשלום ההפרש בין הסכום שנדרש לפי הסיווג החדש לבין הסכום ששולם על ידיהם ביֶתֶר, ככל ששולם.
חָבר קיבוץ שיבקש לממש את זכותו להחזר יגיש לרשות המסים הצהרה מאומתת על-ידי עורך דין בדבר התקיימות התנאים המפורטים בסעיף 8 להסכם הפשרה בתוך 45 ימים ממועד אישור ההסדר; וההשבה תבוצע בתוך 120 ימים מאישור הסדר הפשרה.
הֶסדר הפשרה לא יחול על חָבר קבוצה שבמועד הגשת הֶסדר הפשרה היה תלוי ועומד בעניינו ערר בפני ועדת-הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בעילה המוסדרת בהסדר הפשרה, ביחס לחלופת האגודה, אלא אם יודיע אחרת במועד שננקב. חברי קבוצה אלה יעודכנו על-ידי ב"כ המבקשים בהתאם למנגנון שנקבע בבקשה לאישור ההסכם.
בהתאם להסכמות אלה, עתרו הצדדים להורוֹת על שינוי הגדרת הקבוצה כך שתוגדר כדלקמן: "תושב ישראל שבתקופה של 24 החודשים שקדמו למועד שבו הוגשה בקשת האישור ועד למועד פסק הדין המאשר הסכם זה שילם מס רכישה בהתאם לשיעור הקבוע בתקנה 2 (או 1(2)א) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 (להלן: 'תקנות מס רכישה'), בגין שיוך בחלופת האגודה, בקשר עם קרקע עליה בנויה דירת מגורים, וככל שרכישת הזכות הייתה מסווגת כ'דירת מגורים' כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין הייתה זו 'דירה יחידה' כהגדרתה בסעיף 9(ג1)(4) לחוק מיסוי מקרקעין".
הצדדים הוסיפו והסכימו שככל שלמעלה מ-5% ממספר חברי הקבוצה יבקשו לצאת מן הקבוצה לפי סעיף 18(ו) לחוק תובענות ייצוגיות, המשיבה תהיה רשאית (אך לא חייבת) להודיע על ביטולו של ההסכם.
הצדדים טענו בבקשתם, כי מדובר בהסדר פשרה ראוי, הוגן וסביר, וכי סיום ההליך בהסדר פשרה מהווה את הדרך היעילה וההוגנת להכריע במחלוקות.
הצדדים המליצו לפסוֹק להם גמול ושכר טרחה בשיעור של 14% בצירוף מע"מ מסך כל הסכומים שיושבו בפועל לחברי הקבוצה (מתוכם 20,000 ₪ כגמול והיתרה כשכר טרחה). הגמול וסך של 100,000 ₪ בתוספת מע"מ מתוך שכר הטרחה ישולמו בתוך 30 ימים מיום אישור ההסדר, ויתרת שכר הטרחה תשולם לאחר הגשת דו"ח מסכם שיוגש לבית המשפט.
בנוסף, הצדדים עתרו לפטוֹר אותם ממינוי בודק, וטענו כי ההסדר אינו מעורר שאלות שבמומחיות, אלא שאלה משפטית ממוקדת, וכי מינוי בודק עלול לעכב את ההליך שלא לצורך.

בית-המשפט, מפי השופט הבכיר ר' סוקול, קבע, כי אין מקום לדחות את ההסדר המוצע על הסף וכי יש להורוֹת על פרסומו. עוד נקבע, כי יש להורוֹת על הסתלקות המבקשים מבקשת האישור בנוגע לחבות במס רכישה בְּשל שיוך דירות במסלול הישיר ובכל הנוגע לטענה בדבר שיעור המס.

למַעבר לפסק-הדין, לחצו כאן.