תיקון כללי המיסוי החָלים על קרנות להשקעה במקרקעין | הוראת ביצוע בנושא הארכת המועד לגבי דירה יחידה | פטוֹר ממס במכירת דירת מגורים שנהרסה לפני המכירה

תיקון 285 לפקודת מס הכנסה – תיקון כללי המיסוי החָלים על קרנות להשקעה במקרקעין

ביום ג, 31.3.2026, פורסם ברשומות חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 285), התשפ"ו-2026 ("התיקון"), במסגרתו בוצעו מספר תיקונים בפרק שני 1 לפקודה הקובע את ההסדר החָל על קרנות להשקעה במקרקעין.
להורדת התיקון, לחצו כאן.

הוראת ביצוע בנושא הארכת המועד למכירת דירת מגורים יחידה בידי מי שרכש דירה אחרת

רקע

במבזק האחרון (מבזק מס' 2175 מיום 29.3.2026) דיווחנו על פרסום חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (אישורים רגולטוריים, עיצומים כספיים ובדיקות מיתקני גז) (תיקון), התשפ"ו-2026 ("התיקון") (קישור לתיקון).

נזכיר, כי במסגרת התיקון* הוארכה התקופה שבה "משפרי דיור" יוכלו למכור את הדירה הישנה שהייתה דירתם היחידה ועדיין להינות מדרגות מס רכישה של דירה יחידה / פטוֹר ממס שבח לדירה יחידה, בכפוף לעמידה ביתר הוראות החוק.

* ראו סעיף 3 לתיקון.

כך, אם התקופה למכירת הדירה הישנה, כולה או חלקהּ (לפחות יום אחד) חלה בין התאריכים 28.2.2026 ל-31.5.2026, אזי המועד האחרון למכירת הדירה הישנה יידחה ליום 31.8.2026 או ב-3 חודשים מהמועד שהיה חל אילולא התיקון, לפי המאוחר שביניהם.

הוראת הביצוע החדשה

בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי ביום 30.3.2026 פורסמה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 2/2026 בנושא "הארכת מועדים בעקבות מלחמת 'שאגת הארי'" ("הוראת הביצוע") (קישור להוראת הביצוע).

במסגרת הוראת הביצוע מוסברת הארכת התקופה מכוח התיקון, לרבות באמצעות מספר דוגמות, וכן מפורט אופן יישום ההארכה כאמור במשרדים.
לתשומת לבכם, כי על-פי האמור בהוראת הביצוע, עורכי-הדין והנישומים מתבקשים לציין בשומה העצמית ובבקשות לתיקון שומה, במקרים שבהם חל התיקון, כי "המועדים בעניין הליכי המס כפופים להוראות חוק הארכת המועדים בעקבות מלחמת 'שאגת הארי'".

פטוֹר ממס שבח במכירת דירת מגורים שנהרסה לפני המכירה וקביעת שוויָה לעניין החבות במס

ביום 26.3.2026 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בירושלים בעניין סבג.

עניינו של פסק-הדין בערר שהוגש על-ידי 8 עוררים, ילדיו של המנוח מימון סבג ז"ל ("המנוח") שהָיה הבעלים של דירת מגורים יחידה ("הדירה") ונפטר ביום 12.3.2016.
העוררים הינם היורשים של מחצית הדירה ואילו המחצית האחרת הינה בבעלות אחיו של המנוח.
ביום 14.1.2019 מכרו העוררים 8-5 את חלקם (4/16) בדירה למר משה אילוז ("הרוכש") תמורת 450,000 ₪. ואילו ביום 4.2.2019 מכרו העוררים 4-1 את חלקם (4/16) בדירה לרוכש תמורת 450,000 ₪. דהיינו, בסך הכל קיבלו העוררים יחד, תמורת חלקם בדירה, סך של 900,000 ₪, אשר אמור להתחלק בשווה לכל אחד ואחד מהם (כל אחד 112,500 ₪).
העוררים דיווחו על המכירה למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים), הצהירו כי מדובר במכירת דירת מגורים מזכה וביקשו פטוֹר ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין.
ברם, ביום 10.1.2020 הוציא המשיב לעוררים שומות מס שבח לפיהן אין מדובר בדירת מגורים מזכה (וממילא העוררים לא זכאים לפטוֹר ממס שבח במכירתה) באשר הדירה נהרסה לפני יום המכירה במסגרת עסקה עם יזם, כך שהמכירה לא הייתה של דירה אלא של זכות עתידית לדירה חדשה לכשזו תיבָנה.
עוד קבע המשיב, כי התמורה נמוכה מהותית משוויָה כפי שהֶעריכהּ היזם שהתקשר בעסקת הפינוי-בינוי במסגרתה הרס את הבניין בו הייתה קיימת הדירה לצורך בניית בניין חדש.
לפיכך, קבע המשיב, כי התמורה בגין הדירה תעמוד על סך של 3,643,000 ₪ (910,750 ₪ בגין המכירה שביצעו העוררים 4-1 ו-910,750 ₪ בגין המכירה שביצעו העוררים 8-5).
מכאן הערר.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט א' דורות (בהסכמת חברי הוועדה מר ח' פרוימוביץ ושמאית המקרקעין ג' בלטר), דחה את הערר ביחס לזכאות העוררים לפטוֹר ממס שבח וקיבל את הערר ביחס לשווי הזכות הנמכרת (קישור לפסק-הדין).