תובענה ייצוגית בגין הטלת מס רכישה על תשלומים עבור הקדמת מבני ציבור ושדרוג תשתיות בשכונות ותיקות
ביום 25.3.2026 ניתנה החלטתו של בית-המשפט המחוזי בירושלים בעניין נוף מגדל בנייה בע"מ.
להלן תמצית הרקע העובדתי כפי שהובאה בפתח פסק-הדין:
ביום 28.1.2021 פרסמו רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י") ומשרד הבינוי והשיכון מכרז פומבי לרכישת זכויות חכירה לבניית 149 יחידות דיור ב-2 מתחמים בערד ("המקרקעין").
ביום 25.4.2021 זכתה המבקשת במכרז לחכירת מתחם מס' 61552 תמורת 270,260 ₪. בנוסף, כחלק מתנאי המכרז, התחייבה המבקשת לשאת בתשלום בסך 6,595,128 ₪ בגין כלל "הוצאות הפיתוח" לפי הרכיבים השונים – הוצאות הפיתוח הכללי, שדרוג תשתיות בשכונות ותיקות והשתתפות בהקמת מבני ציבור.
המבקשת הצהירה על העִסקה ובשומה העצמית שהגישה למנהל מיסוי מקרקעין באר-שבע ("המנהל") חישבה את שיעור המס בגין תמורה המשַקפת את שווי הקרקע בלבד ללא הוצאות פיתוח.
המנהל לא קיבל את שומתה העצמית של המבקשת, ובמסגרת שומה לפי מיטב השפיטה שהוציא לה קבע כי יש להביא בחשבון את הוצאות הפיתוח בקרקע באופן שהחֵלק שבוצע בפועל, שוויו הוא חלק משווי המקרקעין, כדלקמן: מכפלת הוצאות הפיתוח הכלליות בסך 3,914,033 ₪ בשיעור הפיתוח בפועל 64.73% ויצורפו לשווי המקרקעין; בנוסף, יש להוסיף לתמורה בגין הממכר גם את מלוא התשלומים הנוספים, לאמור הוצאות שדרוג תשתיות בשכונות ותיקות והשתתפות בהקמת מבני ציבור ("התשלומים הנוספים") שהם חלק משווי המקרקעין. זאת, על בסיס פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בבאר-שבע בעניין עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ (ו"ע (מחוזי ב"ש) 5404-10-17).*
* למַעבר למבזק בנושא פסק-הדין האמור, לחצו כאן.
המבקשת הגישה השגה על השומה וביום 15.1.2023 נדחתה ההשגה.
ואילו ביום 20.2.2023 הגישה המבקשת בקשה לאישור התובענה כייצוגית.
בית-המשפט, מפי השופט א' דורות, דחה את הבקשה (קישור להחלטה).
בראשית הדברים, סָקר השופט דורות את פסקי-הדין שדנו בשאלת החבות במס רכישה לגבי הוצאות פיתוח ובעיקרון "צירוף כל התמורות" ובכלל זאת פסקי-הדין בעניין שרביט (ע"א 2960/95), אורלי חברה לבניין (ע"א 5025/03), פרידמן חכשורי (ע"א 3534/07), מידטאון (ע"א 914/14) ועוד.
בנוסף, השופט התייחס לפסק-הדין של ועדת-הערר בעניין עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ (ו"ע (מחוזי ב"ש) 5404-10-17) ולפסק-הדין של ועדת-הערר בעניין נחלי הורד (ת"צ (מרכז-לוד) 45460-10-18), שבמסגרתו אישר בית-המשפט, מפי השופט ד"ר ש' בורנשטין, את בקשת המבקשת באותו עניין להסתלק מבקשת האישור שהגישה בעניין זהה לעניין דכאן.
לגופו של עניין, קבע השופט דורות, כי בהתאם לעיקרון צירוף כלל התמורות, יש לקבוע שהתשלומים הנוספים שהמבקשת התחייבה לשאת בהם הם חלק מהתמורה ששולמה על ידיה עבור הזכות במקרקעין; ולפיכך, אין מדובר בתשלום מס רכישה "שלא כדין".
השופט המשיך ונדרש לטענת המשיב לפיה היה על המבקשת לנקוט בהליך פרטני (הגשת ערר על החלטת המנהל בהשגה) ולא ניתן "להסתפק" בהגשת תובענה ייצוגית.
לדבריו, ותוך שהוא מתייחס, בין היתר, לפסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב (השופט מ' אלטוביה) בעניין גבע (בש"א (מחוזי ת"א) 30602/07),* מדובר במקרה דנא בסוגיה בעלת חשיבות עקרונית אשר ראויה להיכלל בגֶדר החריגים לכלל, בהיותה נוגעת לאופן פרשנות המשיבה את הוראות הדין ויישומו ביחס לציבור רחב של נישומים, כך שהליך פרטני לא היה מייתר את ההליך הייצוגי, לאור עמדתה העקרונית של המשיבה.
* בעניין גבע נדוֹנה שאלת היחס שבין ההליך השומתי להליך של תובענה ייצוגית ונקבע שעל המבקש בהליך של תובענה ייצוגית לפתוח תחילה בהליכי ההשגה הנדרשים על-פי דין המס הספציפי, ורק אם עמדתו לא תתקבל במסגרת זו – יגיש ערעור ובקשה לאישור תובענה ייצוגית, והדיון בשניים יאוחד. זאת, היות שיעילות הדיון מחייבת כי משעה שתתקבל עמדת בית-המשפט במסגרת ההליך הערעורי, ניתן יהיה להמשיך ולברר את בקשת האישור, ובכך יקוצרו ההליכים ותושג יעילות דיונית והימנעות מהכרעות סותרות. כמו כן, בכך יתאפשר דיאלוג הכרחי בין הנישום לרשות, הקודם להליך השיפוטי. יחד עם זאת, הובהר בעניין גבע, כי במקרים חריגים המעוררים שאלות בעלוֹת חשיבות עקרונית, ייתכן שראוי לאפשר לנישום לפְנות ישירות לבית-המשפט הרגיל, אף בטרם מוצה ההליך השומתי. כן צוין שם, כי כאשר הסעד המתבקש הוא כי הרשות תחדל מלנהוג בדרך מסוימת ללא תביעת השבה, ייתכן שהעותר לא יידרש לעבור דרך מסננת ההליך השומתי, והודגש כי כל מקרה ייבחן לגופו.
בנקודה זו, נדרש השופט לטענת המשיב לפיה הסעד הכספי האישי המשמעותי של המבקשת (השבת סך של 56,737 ₪) אינו מתאים להליך של תובענה ייצוגית.
השופט קבע, כי יש לקבל את עמדת המשיב בעניין זה ואין זה נכון כי במסגרת תובענה ייצוגית ימצו את הבירור לגבי כל נישום בקבוצה והסכומים הנדונים גבוהים דיים בכדי שהנישום יפעלו באופן עצמאי, כל אחד לפי חוכמתו.
לבסוף, בָּחן השופט דורות את טענתה החלופית של המבקשת לפיה ככל שייקָבע כי יש להכליל את מלוא התשלומים הנוספים בשווי העִסקה לצורכי מס רכישה, יש להפחית/לנטרל משווי המכירה את המע"מ הכלול ברכיבי הפיתוח.
השופט התייחס לשתי הבקשות לאישור תובענות ייצוגיות שהוגשו נגד רמ"י בטענה כי היה על רמ"י להוציא חשבונית מס בגין התשלומים עבור הוצאות הפיתוח הנוספות* – ראו פס' 50 לפסק-הדין.