החלטת מיסוי בנושא מכירת בית מלון במסגרת עסקת פינוי ובינוי

ביום 24.3.2026 פורסמה החלטת מיסוי מס' 3032/26 בנושא "פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין לבית מלון" (החלטת מיסוי שלא בהסכם) ("החלטת המיסוי" או "ההחלטה") (קישור להחלטה).

עניינה של החלטת המיסוי בחברה שהינה בעלת זכויות במקרקעין ("המקרקעין") עליהם מצוי בית מלון ("בית המלון") ובו 77 חדרים וכן שטחים נוספים המשַמשים לתפעול בית המלון.
הרשות המקומית מקַדמת תוכנית פינוי ובינוי ("התוכנית") בתחום בו מצויים המקרקעין. בהתאם לתוכנית, הייעוד של המקרקעין הינו מסחרי המאפשר משרדים, מגורים או מלונאות.
יזם מעוניין להתקשר עם החברה בעסקת פינוי ובינוי, במסגרתה ייהרס בית המלון ויבנה תחתיו בית מלון חדש ובו 120 חדרים, וכן תוספת תמורה במזומן.
נכון למועד החלטת המיסוי, מנהל הרשות להתחדשות עירונית טרם הכריז על המתחם נשוא המקרקעין כמתחם לפינוי ובינוי בהתאם לסמכותו ובהתאם לסעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו-2016.

במסגרת הבקשה שהוגשה למחלקה המקצועית מיסוי מקרקעין שבחטיבה המקצועית ברשות המיסים, התבקשה המחלקה לקבוע, כי מכירת בית המלון ליזם במסגרת עסקת הפינוי ובינוי יינתן פטוֹר לפי פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, וזאת בגין כל אחד מחדרי המלון כ"יחידה" נפרדת.

במסגרת החלטת המיסוי נקבע, כי לצורכי פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין יראו את בית המלון על החדרים שבו כ"יחידה אחרת" (כמשמעותה בסעיף 49יא(א) לחוק) אחת כך שמכירת בית המלון ליזם תזַכה את החברה בפטוֹר לפי החוק בהתאם לחלופה הראשונה הקבועה בסעיף 49כב(א)(1) לחוק​.
עוד נקבע, כי לא יינתן פטוֹר לתמורה כספית נוספת, אם ניתנ; כי במכירת בית המלון החדש לא יחול פטוֹר ממס, כולו או חֵלקו, או שיעור מס מופחת או דחיית מס לפי הוראות החוק או פקודת מס הכנסה; וכי הפטוֹר בהתאם לחלופה הראשונה הקבועה בסעיף 49כב(א)(1) יחול בכפוף להוראות החוק ובהתאם להוראות סעיף 49כב(ב), דהיינו לאחַר השלמת הפרויקט החברה תהיה הבעלים היחיד בבית מלון הרשום כ"יחידה נפרדת".