האם עסקה בין רמ"י לבין בר רשות לעיגון זכוותיו בנחלה חקלאית חייבת במס רכישה

ביום 20.7.2025 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בבאר-שבע בענין אבידני.

להלן תמצית הרקע העובדתי כפי שהובא בפתח פסק-הדין:
ביום 26.5.1997 נרכשו עבור העוררים בנאמנות 'זכויות במקרקעין', כהגדרתן בחוק מיסוי מקרקעין, בנחלה חקלאית במושב "נחלה" הממוקם באזור השפלה צפונית לקריית גת ("הנחלה").
ביום 26.5.1997 הועברו הזכויות בנחלה מהנאמן לידי העוררים.
בעת רכישת הזכויות בנחלה שילמו העוררים את מס הרכישה החָל על הרוכש ברכישת זכויות במקרקעין (וכן שולם מס השבח שחל על המוכרים). כמו כן, שילמו העוררים דמי הסכמה לרמ"י.
מדי שנה שילמו העוררים, באמצעות נחלה – מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ ("האגודה"), דמי חכירה שנתיים.
באותה עת, כמו גם במועדים הרלוונטיים למחלוקת בין הצדדים, היו לאגודה, שהינה אגודה שיתופית, הסכם משבצת משולש עם רמ"י ועם הסוכנות היהודית, דוגמת ההסכמים שבהם התקשרה רמ"י עם אגודות שיתופיות אחרות ("הסכם המשבצת").
בהסכם המשבצת הוענקה לאגודה רשות להשתמש במקרקעין, ורשות להקנות את השימוש במקרקעין לחברי האגודה ב-73 נחלות, אחת מהן היא הנחלה נושא הערר.
מכוח הסכם המשבצת, היו לעוררים זכויות של 'בר רשות' בנחלה, כחברי האגודה, כפי שעולה, בין היתר, מאישור 'מצב זכויות' שניתן לעוררים ביום 1.3.2017.
הסכם המשבצת האחרון הרלוונטי לענייננו נחתם ביום 25.3.2019 ובהתאם להוראותיו הִשכירה רמ"י לסוכנות היהודית את השטח לתקופה בת 3 שנים המתחילה ביום 1.9.2017 ומסתיימת ביום 31.8.2020, למטרה של ניצול השטח לצורכי חקלאות, הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית, הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן, וכן הקמת מבני ציבור ושימוש בהם.
על-פי הוראות הסכם המשבצת, הייתה האגודה רשאית להקנות לחברי האגודה זכויות של ברי-רשות בנחלות.
בהתאם להוראות ההסכם לא היו האגודה או בר-הרשות רשאים להעביר את זכותם לאחֵר, להשכירה או למסרה, ללא קבלת אישור מראש מרמ"י ומהסוכנות היהודית; לא ניתנה רשות לאגודה או לסוכנות היהודית לבנות במשבצת מבלי לקבל את רשות רמ"י, מראש ובכתב; ולא ניתנה לחָבר האגודה הזכות לבנות מבנה כלשהו או להוסיף תוספת למבנה קיים, ללא קבלת רשות מרמ"י, מהסוכנות היהודית ומאגודה, מראש ובכתב.
במהלך השנים קיבלה מועצת מקרקעי ישראל מספר החלטות בנושא עיגון זכויותיו של חוכר במקרקעין, לרבות זכויותיו של בר-הרשות.
לענייננו רלוונטית הוראה המצויה בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל ("קובץ ההחלטות"), בפרק 8 (אשר כותרתו: "קרקע חקלאית"), סימן ז', אשר כותרתו: "עיגון זכויות למגורים בחלקת המגורים בנחלה" ("הֶסדר עיגון הזכויות").
ביום 21.5.2018 הגישו העוררים בקשה לרמ"י להצטרף להסדר עיגון הזכויות.
ביום 10.7.2019 חתמה רמ"י על אישור עסקה ("אישור העִסקה") שבגדרו אושרה בקשתם של העוררים 'להקצות להם את הקרקע למטרת חוזה חכירה בחלקה א' בנחלה'.
באישור העִסקה פורט, כי העוררים ביקשו להצטרף להסדר הקבוע בהוראות סימן ז' בפרק 8.3 בקובץ ההחלטות.
נקבע, כי פרטי עסקת ההקצאה ותנאיה ייקָבעו בהסכם החכירה בנוסח ובתנאים שאושרו על ידי רמ"י.
צוין, כי ערך הקרקע למועד הקובע הוא 2,590,998.38 ₪, וכי דמי החכירה יתבססו עליו.

בעקבות אישור העִסקה דיווחה רמ"י למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין באר-שבע) על מכירת 'זכויות במקרקעין', על-פי סעיף 73 בחוק מיסוי מקרקעין.
בדוח שהגישה דיווחה רמ"י על הקצאת קרקע בשטח של 10,142 מ"ר כחכירה ללא הסכם פיתוח, למטרה של "חוזה חכירה לחלקה א' בנחלה". צוין, כי מועד אישור העִסקה היה 10.7.2019; כי ערך הקרקע הוא 3,031,468.10 ₪; כי אחוז דמי החכירה הראשונים הוא 20%; וכי הסכום שעל החוכר לשלם הוא 606,292.83 ₪.

העוררים נמנעו מלדַווח על העסקה, גם לאחַר שהמנהל שלח להם ביום 4.8.2019 דרישה להגיש הצהרה על רכישת הזכויות.
בהיעדר הצהרה נקבעה לעוררים שומה לפי מיטב השפיטה לתשלום מס רכישה בסכום של 36,378 ₪, על-פי שווי רכישה של 606,292 ₪, היינו בהתאם לסכום שדוּוח על-ידי רמ"י כסכום דמי הרכישה ששילמו העוררים.*

* יצוין, כי העוררים טענו, בין היתר, שלא קיבלו את הדרישה, ועל כן לא היה רשאי המנהל לקבוע שומה לפי מיטב השפיטה. אולם, טענתם זו לא הוּכחה כנדרש, שכּן עיון בדרישה, אשר צורפה לתצהיר מטעם המנהל, העלה כי הדרישה נשלחה לכתובתם של העוררים המופיעה גם במסמכי רמ"י, לרבות באישור העִסקה. הכתובת האמורה היא אותה הכתובת שאליה נשלחה ההחלטה בהשגה, אשר אין מחלוקת כי הגיעה לידי העוררים. לפיכך לא נמצא שנפל פגם בהוצאת השומה לפי מיטב השפיטה.

העוררים הגישו השגה על השומה שנקבעה, שאליה צורפה הצהרה בדיעבד על העִסקה.
ההשגה נדחתה ביום 4.3.2021, ומכאן הערר.*

* במסגרת ראיותיהם, הגישו העוררים חוות-דעת של מר רועי כהן, מהנדס תעשיה וניהול ושמאי מקרקעין, שבה הביע דעתו כי לא חל שינוי בזכויותיהם של העוררים בעקבות הצטרפותם להסדר שהוצע על-ידי רמ"י, וכי בהצטרפותם להסדר ניתנה לעוררים למעשה האפשרות להסדיר את הזכויות הקיימות. נטען בחוות-הדעת, כי היה בידי העוררים להימנע מהיוון הזכויות, ולהישאר עם מלוא הזכויות שהיו להם בעבר, ואשר אפשרו להם את אותן זכויות בנייה בקרקע. המומחה הביע דעתו, כי במצב דברים זה תשלום "דמי הרכישה" ששילמו העוררים לרמ"י אינו בבחינת רכישת זכויות חדשות שלא היו להם קודם לכן, אלא היוון ועיגון זכויותיהם הקיימות בנחלה.

בעקבות הגשת חוות-הדעת האמורה, ביקש המשיב להוציאה מתיק בית-המשפט. נטען בבקשה, כי מדובר בחוות-דעת משפטית, וכי בהיעדר מחלוקת על סכום העִסקה, הנגזר מהשומה שערכה רמ"י, אין כל צורך בחוות-דעת של שמאי. עוד נטען, כי חוות-הדעת אינה נוגעת בתחום התמחותו של המומחה, שהיא הערכת שווי מקרקעין ושווי הזכויות במקרקעין; כי חוות-הדעת מתיימרת ליתן חוות-דעת משפטית באשר לזכויות העוררים לאחַר ביצוע העִסקה עם רמ"י; כי מסקנות חוות-הדעת הן מסקנות משפטיות; וכי בית-המשפט אינו נזקק לחוות-הדעת באשר לדין החָל, למעט הדין הזר.
בנוסף, נטען, כי הותרת חוות-הדעת בתיק תגזול זמן שיפוט רב, שכּן המשיב ייאלץ להתגונן מפני חוות-הדעת בהגשת חוות-דעת מטעמו, ויהיה בכך כדי להאריך את דיוני ההוכחות בתיק.

ביום 8.6.2023, וכפי שדיווחנו במבזק מס' 2028 מיום 18.6.2023, נתקבלה החלטת ועדת-הערר, במסגרתה קיבלה הוועדה את בקשת המשיב והורתה על הוצאת חוות-הדעת מהתיק (קישור להחלטה).

ביום 18.8.2022 נחתם חוזה חכירה בין רמ"י לבין העוררים ("הסכם החכירה"). להסכם החכירה צורפה תוספת בעניין עיגון הזכויות בחלקת המגורים.
בתמורה לעסקה שילמו העוררים לרמ"י דמי רכישה בסכום של 606,295 ₪, בהתאם לפירוט הבא: 274,592 ₪, עבור דמי רכישה; 243,606.87 ₪, עבור היוון דמי רכישה; ו-80,093.08 ₪, עבור מע"מ.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת י' ייטב (בהסכמת חברי הוועדה שמאי המקרקעין ג' נתן ו-ג' גבע), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).

בראשית הדברים, נדרשה השופטת ייטב למסגרת הנורמטיבית הרלבנטית ובכלל זאת להגדרת המונחים "מכירה", "זכות במקרקעין" ו"חכירה" שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין וכן לפסיקה שדנה במונחים אלה כמו גם ברכישת זכויות במקרקעין נוספות (ובפרט פסק-הדין של בית-המשפט בעניין הדרי החוף (ע"א 5472/98)).

לגופו של עניין, קבעה השופטת, כי עיון בחוזים שנכרתו בין העוררים לבין רמ"י, בהסדר עיגון הזכויות כפי שנקבע בקובץ ההחלטות,* בדוח הצוות הבין-משרדי, שבראשו עמד ראש אגף התקציבים באוצר דאז, מר קובי הבר ("דוח הבר"), אשר על המלצותיו מבוסס הֶסדר עיגון הזכויות (קישור לדוח הבר)** וכן בפסק-הדין של בג"ץ בעניין פורום הערים העצמאות (בג"ץ 1027/04)*** מלמד על כך שאף שבמסגרת החוזים בין העוררים לבין רמ"י הוקנו לעוררים זכויות שונות, התמורה ששולמה במסגרת העִסקה הייתה בעד רכישת זכות אחת בלבד – 'מלוא הזכויות למגורים בבנייה נמוכה, בחלקת המגורים, הקיימות והעתידיות'; וכי תמורת הזכות האמורה שילמו העוררים לרמ"י דמי רכישה בשיעור 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים, בהתחשב בזכויות הבנייה המאושרות ובפוטנציאל התכנוני למגורים.

* בהסדר עיגון הזכויות, אשר תכליתו לעגן את זכויות החוכרים בחלקת המגורים במושב (כמפורט בסעיף 8.3.41 (א) בקובץ ההחלטות), הוצעו שתי אפשרויות להצטרף להסדר: חלופה בסיסית, כנגד תשלום דמי חכירה, וחלופה מלאה, כנגד תשלום דמי רכישה.

החלופה הבסיסית להצטרפות להסדר עיגון הזכויות, המפורטת בסעיפים 8.3.45 ו-8.3.46, קובעת כי תנאי להצטרפות להסדר עיגון הזכויות הוא תשלום דמי חכירה בשיעור 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים. זכויות הבניה המוקנות לבעל הזכויות בחלקת המגורים בחלופה זו, הן בנייה בהיקף בסיסי, בהתאם לזכויות הבנייה הקיימות, הינו: בהיקף של עד 375 מ"ר, והזכות לבנות עד שלוש יחידות דיור בכפוף לקיומה של תכנית. ההטבות שהוקנו למצטרפים להסדר עיגון הזכויות במסלול זה הן ביטול חובת ההשבה במקרה של שינוי ייעוד – לעניין חלקת המגורים בלבד; וכן ביטול מגבלות חוזיות שהיו בעבר, כגון הדרישה לרצף בין דורי. חלופה זו מאפשרת את פיצול המגרש, בכפוף לתשלום של 33%; וכן להוסיף ו/או לממש זכויות בנייה למגורים בחלקת המגורים, מעבר להיקף הבנייה הבסיסי הכולל של 375 מ"ר, בכפוף לקיומה של תכנית ולתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91%.

החלופה השנייה להצטרפות להסדר עיגון הזכויות, החלופה המלאה, היא החלופה הרלוונטית בענייננו, קבועה בסעיף 8.3.49 (א), אשר כותרתו היא "רכישת מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים". בחלופה זו רשאי החוכר לרכוש את מלוא הזכויות למגורים בבנייה נמוכה, בחלקת המגורים, הקיימות והעתידיות, תמורת תשלום דמי רכישה בשיעור 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים, בהתחשב בזכויות הבנייה המאושרות ובפוטנציאל התכנוני למגורים, וכן בזכות לפיצול מגרשים, וזאת מעבר לזכויות שהוקנו בחלופה הראשונה. בסעיף 8.3.49 (ב) נקבע כי ככל שבעבר שולמו דמי הסכמה בעד העברת הזכויות, כפי שהיה למעשה בענייננו, תינתן הנחה בדמי הרכישה, ובלבד שהם לא יקטנו מ-20% משווי חלקת המגורים כאמור. לעניין חוכר אשר רכש את מלוא הזכויות למגורים כאמור באפשרות זו, נקבע בס"ק (ד) כי הוא יהיה פטור מתשלום כלשהו לרמ"י בעד כל בנייה נמוכה למגורים בחלקת המגורים, בכפוף לקיומה של תכנית, ובס"ק (ו) נקבע כי הוא יהיה רשאי להשכיר או לפצל את יחידות הדיור הבנויות בחלקת המגורים למי שאינו קרובו.

החלופה השנייה מאפשרת אפוא, לחוכר שלא להסתפק בזכויות הקיימות שיש לבעל הזכויות בנחלה, אלא לרכוש זכויות נוספות, אשר עיקרן זכויות בנייה בחלקת המגורים, מעבר לזכויות המוקנות בחלופה הבסיסית, המאפשרת בנייה של 375 מ"ר בהתאם לזכויות שהיו להצטרפות להסדר (ובתוספת זכויות והקלות חוזיות נוספות). מאחר שבמסגרת החלופה המלאה רוכש החוכר את מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים, הרי שרשאי הוא לפצל את המגרשים ולהעבירם לאחר ללא תשלום נוסף לרמ"י.

** סעיף 4.2 לדוח הבר, המתייחס למסלול ההצטרפות הבסיסי להסדר, קובע, כי תשלום דמי החכירה יקנה לבעל הנחלה את הזכויות הבאות בחלקת המגורים: שימוש בהיקף הבנייה הבסיסי למגורים, עד 375 מטר, תוך ביטול הדרישה לרצף בן דורי בחלקת המגורים, ורמ"י לא תקבע את מספר יחידות המגורים ואת גודלן; אפשרות לפיצול נחלה תחייב השלמה לתשלום של 33% (29.25%) מערך הקרקע של המגרש המפוצל, ואולם תישמר מגבלת בניה בהיקף של 375 מ"ר; ואחת מיחידות הדיור תישאר תמיד צמודה לנחלה ולא ניתן יהיה לפצלה. הודגש בסעיף 6 לבדוח הבר, המפַרט את הזכויות שאינן נרכשות במסלול זה של דמי החכירה, כי בעל זכויות, אשר יבקש להוסיף או לממש זכויות בנייה בחלקת המגורים, מעבר להיקף הבנייה הבסיסי של עד 375 מ"ר, יוכל לעשות כן בכפוף לתשלום לרמ"י של מלוא שווי התוספת לערך הקרקע בחלקת המגורים כתוצאה מתוספת זכויות בנייה.

לעומת זאת, פורט בסעיף 7 לדוח הבר, העוסק במסלול ההצטרפות השני, של "רכישת מלוא הזכויות למגורים (הקיימות והעתידיות) בחלקת המגורים", כי לבעל זכויות בנחלה תינתן האפשרות לרכוש את מלוא הזכויות למגורים האמורות, תמורת תשלום דמי רכישה בשיעור של 33% משווי הקרקע בחלקת המגורים, בהתחשב בזכויות הבנייה המאושרות ובפוטנציאל לפיתוח עתידי בשטח חלקת המגורים. מתשלום זה יקוזזו דמי הסכמה ששולמו בעבר, וכן דמי חכירה בגין זכויות בנייה נוספות למגורים, ככל ששולמו בעבר. עוד נקבע, כי בעל זכויות שרכש מרמ"י את מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים, יהיה פטוּר מתשלום כלשהו לרמ"י בעד הוספה או מימוש זכויות בנייה נוספות, ופיצול יחידות דיור מחלקת המגורים, הכול בכפוף לקיומה של תכנית (יחד עם זאת יחויב בתשלום עבור הגדלת שטח חלקת המגורים, ככל שתאושר על-ידי מוסד תכנוני, וכן עבור מימוש זכויות לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים).

*** באותו מקרה, התייחס בית-המשפט העליון, בשבתו כבג"ץ, לשתי החלופות להצטרפות להסדר עיגון הזכויות ולכך שבחלופה השנייה, שהיא הרלבנטית לענייננו, רוכשים המצטרפים זכויות חדשות שלא היו להם בעבר.

זכות זו, קבעה השופטת, אכן מהווה "זכות במקרקעין" אשר נוספה לזכויות במקרקעין שהיו לעוררים בעבר, ומשכך הם חייבים במס רכישה בגין רכישתה.
וכך קבעה השופטת (פס' 79 ואילך):
"מעיון בחוזה החכירה ובתוספת לחוזה ניתן ללמוד כי הצטרפותם של העוררים להסדר עיגון הזכויות לא הייתה בחלופה הבסיסית, חלופת דמי החכירה, בתמורה לתשלום בשיעור 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים, כי אם בחלופה המלאה, חלופת דמי הרכישה, שבגדרה רכשו העוררים את מלוא זכויות המגורים בחלקת המגורים, לרבות אלו העתידיות, בתמורה לתשלום חד-פעמי בשיעור 33% מערך הקרקע (20% לאחר ניכוי דמי ההסכמה ששילמו העוררים בעבר). מ[ע]צם טיבה כוללת הזכות למלוא הזכויות למגורים, גם את הזכויות לפצל את המגרש או היחידיות ללא אישור של רמ"י, למכרן לאחר, וכן את הזכות להשכיר את היחידות למי שאינו קרובו של החוכר.
החלטתו של המנהל בהשגה התייחסה כאמור לרכישת 'מלוא הזכות למגורים' וקבעה כאמור כי 'מעבר למסלול של דמי רכישה מהווה רכישה של זכויות נוספות החייבות בתשלום מס רכישה'. המנהל הוסיף והפנה בהחלטתו לסעיף 8.3.49 בקובץ ההחלטות, שלפיו 'רשאי החוכר לרכוש את מלוא הזכויות למגורים בבנייה נמוכה (הקיימות והעתידיות) וכן את הזכות לפצל מגרש או מגרשים, להשכיר ולפצל יחידות גם למי שאינו קרובו'.
רכישת 'מלוא זכויות המגורים בחלקת המגורים, לרבות אלו העתידיות', הינה כאמור רכישת זכויות חדשות, שלא היו בידי העוררים לפני הצטרפותם להסדר עיגון הזכויות. במסגרת התוספת לחוזה הוקנו לעוררים זכויות שימוש חדשות במקרקעין, שלא היו להם קודם לכן, ואפשרויות לניצול שונה של המקרקעין אשר השפיעו על ערכם הכלכלי של המקרקעין. בגין הזכויות החדשות שהוקנו להם שילמו העוררים לרמ"י דמי רכישה. נוכח ההגדרות הרחבות של 'זכויות במקרקעין' ושל 'מכירה' בחוק מיסוי מקרקעין, מדובר ברכישת זכויות במקרקעין חדשות, אשר רכישתן חייבת במס רכישה, כפי שקבע המנהל בהחלטתו בהשגה.
בראש ובראשונה כוללת הזכות למגורים את רכישת זכויות בנייה, אשר רכישתן הוכרה זה מכבר כרכישת 'זכויות במקרקעין'. כפי שנקבע בהלכה הפסוקה, שינוי זכויות הבנייה במישור התכנוני אינו מהווה 'מכירת' 'זכויות במקרקעין', ואירוע המס מתגבש בעת שינוי בחוזה החכירה עם רמ"י, המתיר את השימוש בזכויות הבנייה האמורות כפי שהן נקבעות במישור התכנוני.
בענייננו שונה חוזה החכירה עם רמ"י כך שזכויות הבנייה המותרות לעוררים אינן מסתכמות ב-375 מ"ר שהיו בעבר, והן למעשה בלתי מוגבלות במישור החוזי, אלא כפופות למותר במישור התכנוני [...]
זכויות הבנייה הפוטנציאליות שבהן מדובר הן בהיקף משמעותי, הכוללות את האפשרות לבניית יחידת מגורים נוספת, מעבר למספר יחידות המגורים שאותן ניתן לבנות לפני התכנית החדשה.
יתרה מכך. רכישת 'מלוא זכויות המגורים בחלקת המגורים, לרבות אלו העתידיות' היא רחבה ומקיפה יותר מרכישת זכויות הבנייה, ומקנה לעוררים, כפי שציין המנהל, את הזכות לפצל מגרשים מהנחלה ולמכרם לאחר, גם אם אינו קרובו, ללא תשלום לרמ"י, וכן להשכיר יחידות מגורים. זכות העבירות או הסחרות האמורה מרחיבה את סוגי השימוש בקרקע, ואת האפשרויות לניצולם, ובכך מגבירה את ערכם הכלכלי של המקרקעין. נוכח תכליתו של חוק מיסוי מקרקעין מדובר אפוא ב'זכויות במקרקעין' חדשות, כהגדרתן בחוק מיסוי מקרקעין.
זכויות המגורים המלאות בחלק המגורים, הינן אפוא 'זכויות במקרקעין', כהגדרתן בחוק מיסוי מקרקעין, המקנות אפשרות לשימוש שונה בחלקת המגורים, וניצול נרחב יותר שלה. כיון שמדובר ב'זכויות במקרקעין' חדשות, שלא היו לעוררים בעבר, חייבת רכישתן במס רכישה" [ההדגשות במקור – א' ש'.]

ראו גם את התייחסותה של השופטת ייטב לזכויות שלא נדונו על-ידי המשיב בהחלטתו בהשגה, בפס' 95-84 לחוות דעתה.

לאור האמור, הציעה השופטת ייטב לדחות את הערר ולחיֵיב את העוררים – בשים לב להיקף ההליכים שנדרש בתיק זה, ומנגד, בשים לב לסכום השנוי במחלוקת – בסכום של 20,000 ₪ בלבד.

חָבר הוועדה שמאי המקרקעין ג' נתן, הסכים לקביעתה של יו"ר הוועדה, אך ביקר את אופן התנהלותו של העורר ואף ציין כי בהינתן העובדה שהעורר הינו עורך-דין שמעיד על עצמו כעוסק בתחומי ההתיישבות ודיני מקרקעין מזה 40 שנה, הצגת העוּבדות על ידיו היוותה בגֶדר מצג שווא ומן הראוי היה לחייבו בהוצאות בסכום של 30,000 ₪.

לעומת זאת, חָבר הוועדה הנוסף, שמאי המקרקעין ג' גבאי, הצטרף להכרעתה של יו"ר הוועדה לרבות לעניין ההוצאות כפי שנקבעו בה.

הוחלט אפוא, בהתאם לחוות דעתה של השופטת ייטב.