סיווג כ"דירת מגורים" ופיצול יום ושווי הרכישה בעקבות היוון חכירה
ביום 1.7.2025 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בירושלים בעניין אסולין.
עניינו של פסק-הדין בערר שהגיש העורר על החלטת המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים) בגדרהּ נדחתה השגת העורר על שומת מס שבח שהוּצאה לו בעקבות מכירת מקרקעין שלגביהם טען העורר כי מדובר ב"דירת מגורים מזכה" ולפיכך הוא זכאי לפטוֹר ממס שבח לפי סעיף 49(א) לחוק מיסוי מקרקעין, או, לחלופין, לחישוב ליניארי מוטב לפי סעיף 48א(ב2) לחוק.
זאת, לפחות ביחס לחֵלק המיוחס למבנה הקיים.
לעמדת המשיב, העורר מושתק ומנוּע מלטעון כעת, בניגוד להצהרותיו ולהתנהלותו בהליכים קודמים, כי מדובר בדירת מגורים, וזאת לצורך קבלת פטוֹר ממס שבח בלבד, בעוד שבעבר לא טען כך ולא הציג את הנכס ככזה. עוד טען המשיב, כי העורר לא הציג כל ראיה – ולוּ קלושה – המלמדת כי נעשה שימוש בנכס למגורים בתקופה הנטענת. נהפוך הוא: על פי בחינת הנתונים שבידיו, ובפרט הצהרות ההון שהגיש העורר לפקיד-השומה לאורך השנים, עולה כי הנכס לא יועד למגורים ולא שימש בפועל למגורים לאורך כל תקופת השבח. בנוסף, טען המשיב, כי מבּחינה פיזית, מדובר במבנה הרוס ונטוש, שלד בטון בעל קירות מבטון ובלוקים, מחופה טיח חרוך ומתקלף, נטול צבע, ללא חלונות, תשתיות מים, חשמל או גז, ותקרתו הרוסה וחשופה; וכי הנכס נעדר לחלוטין את המאפיינים הפיזיים הנדרשים לשם סיוּוגו כדירת מגורים, כגון: מטבח, חדר רחצה, שירותים וחדרי שינה, ומכאן שאין לראות בו "דירת מגורים מזכה".
מחלוקת נוספת בין הצדדים התגלעה ביחס לטענת העורר לפיה יש לייחֵס, לעניין חישוב מס השבח, שליש מהתמורה לרכישת זכויות החכירה במקרקעין בשנת 1976 ושני שלישים מהתמורה לרכישה בשנת 2016 מרשות מקרקעי ישראל במסגרת "מבצע ה"ב".*
* אין חולק, כי בשנת 2010 שילם העורר דמי היוון לרמ"י, כך שבשנת 2016 היו כבר בידי העורר זכויות חכירה מהוּונות.
לטענת המשיב, לעונת זאת, יש לייחֵס ערך יחסי בשיעור 95% לרכישה הראשונה משנת 1976.
ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט א' דורות (בהסכמת חברי הוועדה שמאית המקרקעין א' אקשטיין ורו"ח ש' מדהלה), דחה את הערר ביחס לסיווג הדירה כ"דירת מגורים מזכה" וכנגזר מכך לזכאותו של העורר לפטוֹר ממס שבח או חישוב ליניארי מוטב והחזיר את הדיון במחלוקת השנייה למשיב עֵקב היעדר תמונה עובדתית מלאה (קישור לפסק-הדין).