נייר עמדה מקצועי מס' 8 – הבהרה לגבי פטוֹר ממס על דמי שכירות המתקבלים במסגרת עסקות התחדשות עירונית

למהותם של ניירות העֶמדה המקצועיים

במבזק מס' 2096 מיום 10.10.2024 דיווחנו על פרסום חדש של רשות המיסים: ניירות עמדה מקצועיים.
נזכיר, כי בשונה מחוזרים מקצועיים, אשר מבקשים לכַסות את כל הנושא המקצועי בו הם דנים ולתת מענה לכלל סוגיות המס העולות ממנו, נייר העֶמדה מהווה פרסום קצר ונקודתי הכולל, בדרך כלל, התייחסות לסוגיה אחת ספציפית בנושא מסוים. 
ניירות העֶמדה עוסקים במגוון נושאים, בכל מערכי המס (מס הכנסה, מע"מ ומיסוי מקרקעין), כאשר טרם פרסומם הסופי באתר רשות המסים, הם יועברו ללשכות המקצועיות של ציבור המייצגים לקבלת התייחסותם.

באותו מבזק דיווחנו גם על נייר העֶמדה הראשון שפורסם ועניינו בניכוי מס תשומות ברכישה או ייבוא של רכב מסוג "האמר" (Hummer) (קישור לנייר העֶמדה הראשון).

נייר העֶמדה השני פורסם ביום 13.10.2024 ועניינו באופן תרגום מחזוֹר ההכנסות של "מפעל טכנולוגי מועדף מיוחד" כהגדרתו בסעיף 51כד לחוק עידוד השקעות הון (קישור לנייר העֶמדה השני).

ביום 15.10.2024 פורסם נייר העֶמדה השלישי, וזאת בנושא  "מכר זכויות בנייה במסגרת עסקת תמ"א 38/2 ורכישת שירותי בנייה במזומן מהקבלן" (קישור לנייר העֶמדה השלישי).

נייר העֶמדה הרביעי פורסם ביום 31.10.2024 ועניינו בתקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה (קישור לנייר העֶמדה הרביעי).

ביום 11.3.2025 פורסם נייר העֶמדה החמישי שעניינו במנגנון האצת תקופת הבשלה בעת הנפק (Exit) או הנפקה (IPO) (קישור לנייר העֶמדה החמישי). 

ביום 19.3.2025 פורסם נייר העֶמדה השישי שעניינו בקיזוז הפסדי הון וסעיף 102 לפקודת מס הכנסה (קישור לנייר העֶמדה השישי).*

* במסגרת נייר העֶמדה האמור הובהר, כי ניתן לקזז הפסד הון (דהיינו, הפסד הכפוף להוראות סעיף 92 לפקודת מס הכנסה) כנגד רכיב רווח ההון לפי סעיף 102 לפקודה במסלול הקצאה באמצעות נאמן, דהיינו סעיפים 102(ב)(2) ו-(3) (החֵלק שמסוּוג כרווח הון); וכי לא ניתן לקזז הפסד הון כנגד הרכיב הפירותי לפי סעיף 102 (דהיינו, סעיפים 102(ב)(1), (3) (החֵלק שמסוּוג כפירותי) ו-(4) וסעיפים 102(ג)(1) ו-(2)).

עוד צוין בנייר, כי הזכאות לקיזוז הפסד הון בידי העובד מותנית בעמידה בכל הוראות סעיף 92 לפקודת מס הכנסה, לרבות הגשת דו"חות לפי סעיף 131 לפקודה לשנת-המס שבהּ נוצר ההפסד ולשנת-המס שבה הוא קוזז.

ואילו ביום 6.5.2025 פורסם נייר העֶמדה השביעי שעניינו ב"אי תחולת הוראות סעיף 8ב לפקודה על הכנסות מראש המהוות הכנסה מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודה בידי הנישום" (קישור לנייר העֶמדה השביעי).

נייר העֶמדה החדש

אתמול (9.7.2025) פורסם נייר העֶמדה השמיני בנושא "הבהרה לגבי פטור ממס על דמי שכירות המתקבלים במסגרת עסקאות התחדשות עירונית".

במסגרת נייר העֶמדה האמור צוין, כי תשלומי דמי שכירות שמקבל בעל דירה מהיזם בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38/2 כנגד פינוי דירתו המקורית ולמשך התקופה המוגדרת בחוק מיסוי מקרקעין, אינם חייבים בדיווח כהכנסה חייבת במס הכנסה, ואין לנַכּוֹת בגינם מס במקור.
זאת, ללא תלות אם הדירה שימשה למגורים של המוכר או שהיא הושכרה לצד ג'.

וכך נקבע בנייר העֶמדה:
"בעסקאות התחדשות עירונית מסוג פינוי-בינוי ותמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש (להלן: 'תמ"א 38/2'), מקובל שהיזם ישלם לדיירים תשלומים המשקפים דמי שכירות חודשיים (להלן: 'דמי השכירות') כחלק מהתמורה בגין מכירת זכויותיהם בדירה. דמי השכירות משולמים בגין התקופה שבה מפנים הדיירים את דירותיהם לטובת הקמת הפרויקט, והם נקבעים על פי רוב לפי שווי דמי שכירות מייצגים של הדירה המקורית או של דירה חלופית דומה באזור מגוריהם.
סעיף 49כב(א)(1), וסעיף 49לג1(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: 'החוק') מעניקים פטור ממס שבח בגין מכירת מלוא הזכויות בדירת המגורים ליזם. בהתאם להוראות הסעיפים האמורים התמורה הפטורה ממס כוללת את שווי הדירה עד לתקרה הקבועה בחוק ובנוסף, את דמי השכירות ששילם היזם למוכרים עבור התקופה המתחילה במועד הריסת הדירה ומסתיימת במועד קבלת החזקה בדירה החלופית בפרויקט.¹
תשלום דמי השכירות ישמש את המוכרים אשר פינו את דירותיהם לשכור דיור חלופי בתקופת ביצוע הפרויקט.
קיימים מקרים שבהם הדירה של המוכר הייתה מושכרת לצד ג' ערב פינויה ודמי השכירות שהתקבלו מהשכרתה דווחו על ידי המוכר לרשויות מס הכנסה (למשל, כהכנסה שחורגת מתקרת הפטור לדמי שכירות הקבועה בדין או כהכנסה חייבת במסלול שכירות) או שנוכה מהם מס במקור כדין (למשל, כשהנכס מושכר על ידי תושב חוץ).
עמדת רשות המסים היא כי הוראת הפטור בסעיפי החוק הנזכרים לעיל אינה בוחנת את הנישום הספציפי ואינה תלויה בשימוש שעשה המוכר בדירתו המקורית ערב עסקת תמ"א 38/3: כלומר, האם הדירה שימשה למגורים של המוכר או שהיא הושכרה על ידו לצד שלישי. לאור האמור, תשלומי דמי השכירות שמקבל המוכר מהיזם בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38/2, כנגד פינוי דירתו המקורית ולמשך התקופה המוגדרת בחוק אינם נדרשים בדיווח כהכנסה חייבת במס הכנסה, ואין לנכות בגינם מס במקור, וזאת ללא תלות אם הדירה שימשה למגורים של המוכר או שהיא הושכרה לצד ג'.
¹ האמור חל במקרים מסוימים גם ביחס לעסקאות תמ"א לפי תוכנית חיזוק"

למַעבר לנייר העֶמדה החדש, לחצו כאן.
למַעבר להודעתה בנושא של דוברוּת רשות המיסים, לחצו כאן.