מעמדן המיסויי של דירות במבנה מסוכן לעניין פרוייקטי התחדשות עירונית

החלטת מיסוי מס' 6005/24

במבזק מס' 2069 מיום 18.3.2024 דיווחנו, בין היתר, על החלטת מיסוי מס' 6005/24 (החלטת מיסוי בהסכם) (קישור להחלטה).

עניינה של החלטה זו בבעלת דירת מגורים ("המוכרת" ו"הדירה", בהתאמה) ששימשה כל השנים למגורים ועד לאחרונה למגורי המוכרת.
לאור הערכוֹת מצב בדבר סכנת קריסה ממשית של בניין המגורים בו מצויה הדירה ("בניין המגורים"), הכריזו כוחות כיבוי האש ביחד עם המהנדס מטעם הרשות המקומית על בניין המגורים כ'מבנה מסוכן', הבניין פונה מדייריו ועל הדיירים נאסר לשוב אל דירותיהם.
לאחַר הפינוי, הבניין קָרס באופן חלקי כך שחֵלק מהדירות הקיימות בבניין, וביניהן דירתה של המוכרת, נהרסו או נהרסו חלקית.
ניתנה החלטה מקדמית על-ידי הוועדה המייעצת להתחדשות עירונית ("הוועדה") לפיה בכפוף להתקיימות התנאים הקבועים בתקנות 2(א)(2)-(3) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תנאים להמלצה על הכרזה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי) התשס"ד-2004, תהא נכונה הוועדה להמליץ לשר הבינוי והשיכון להכריז על המקרקעין הכוללים את בניין המגורים כעל מתחם פינוי ובינוי (מסלול מיסוי).
בכוונת המוכרת למכור את זכויותיה בדירה ליזם המבקש לפעול לצורך ביצוע פרויקט פינוי ובינוי על המקרקעין הכוללים בין היתר את בניין המגורים בו נמצאת הדירה. 

במסגרת ההחלטה נקבע, כי הגם שככלל המשמעות בהכרזה על בניין מגורים כעל 'מבנה מסוכן' ופינויו מדייריו הינה כי הבניין ודירות המגורים שבו אינם ראויים למגורים או לשימוש למגורים וזאת הָחל ממועד הריסתו של הבניין או קריסתו או בסמוך לכך ושבמצב דברים זה מועד הריסת הבניין או קריסתו הוא המועד בו הפכו הבניין ודירות המגורים ל'זכות אחרת" במקרקעין, הרי שבמקרקעין בהם דירת מגורים הופכת לזכות אחרת במקרקעין שלא מרצון של בעל הזכות ועֵקב כוח עליון בלבד, ניתן יהיה לראות באותה זכות אחרת במקרקעין כ"יחידת מגורים" כמשמעותה בסעיף 49י(א) לחוק מיסוי מקרקעין,* וזאת לתקופה של 12 חודשים ממועד קריסתה ובלבד שיוכח על-ידי בעלי הזכויות כי לא עלה בידם למנוע קריסת הבניין והכל תוך מאמץ סביר מצדם. 

* דהיינו "דירה או חלק מדירה המשמשת למגורים לרבות למגורי המחזיק בה ואשר שימשה למגורים כאמור במשך תקופה של שנתיים רצופות לפחות, סמוך לפני מתן צו ההכרזה על המתחם לפי סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית [...]"

עוד נקבע, כי הפטוֹר ממס בהתאם לסעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין יוגבל לכך שהחתימה עם היזם על הסכם המכר לצורך פרויקט של פינוי ובינוי תיעשה תוך שנה ממועד קריסת הבניין ובתנאי שמלוא התנאים הנדרשים לצורך הפטוֹר והקבועים בפרק חמישי 4 לחוק יתקיימו במלואם.

הבהרת רשות המיסים מיום 26.6.2025

בהמשך לאמור, נבקש לעדכנכם, כי ביום 26.6.2025 פרסמה רשות המיסים הבהרה בנושא "מעמדן של דירות במבנה מסוכן לצורכי פטור ממסי מקרקעין בפרוייקטי התחדשות עירונית" ("ההבהרה").
וכך צוין בהבהרה:
"בעקבות אירועי מבצע 'עם כלביא', וההכרזה על מספר רב של בניינים כמיועדים להריסה בשל פגיעות טילים, הרינו להבהיר כי לעמדת רשות המיסים, במקרים חריגים בהם מבנה מגורים נהרס או הפך לבלתי ראוי למגורים בשל אירועים חיצוניים שאינם בשליטת הדיירים, למשל רעידת אדמה או פגיעה מטילים – ניתן לראות בזכויות המקרקעין הנותרות כ'יחידת מגורים' לצורך קבלת הפטור ממס לדיירים בעסקאות התחדשות עירונית ובניינית – פינוי בינוי או תמ"א 38.
עמדה זו מגולמת בהחלטת מיסוי מספר 6005/24, שפורסמה ביום 12.3.2024 בעניין בניין מגורים אשר הוכרז כמבנה מסוכן ופונה מדייריו. בהתאם לעמדה, כאשר קריסת הבניין או אובדן כשירותו לשימוש נגרמו כתוצאה מכוח עליון ובאופן בלתי צפוי, כך שדירת המגורים הופכת ל'זכות אחרת' במקרקעין, תישמר לדיירים הזכאות להטבות המס הניתנות בעת מכירת הדירות ליזם בפרויקט התחדשות עירונית, על אף שהנכס שינה את הגדרתו הפיזית, וזאת בכפוף לחתימה עם יזם על הסכם מכר במסגרת פרוייקט התחדשות עירונית או בניינית בפרק זמן מוגבל ממועד הריסתו של הבניין, בהתאם לנסיבותיו החריגות של כל מקרה לגופו ובכפוף לעמידה ביתר תנאי חוק מיסוי מקרקעין.
עמדה זו תחול גם במקרה של מבנה מסחרי (למשל, חנות או מחסן)."

למַעבר להבהרה, לחצו כאן.
למַעבר להודעת דוברוּת רשות המיסים לגבי ההבהרה, לחצו כאן.