זכאות להקלה במס רכישה ברכישת דירה על-ידי עולה חדש כאשר החֲזקה התקבלה כשלוש וחצי שנים לאחַר רכישתה

ביום 17.6.2025 ניתנה החלטתה של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בירושלים בעניין טולידאנו.
הגם שעניינה של ההחלטה בבקשת העורר להשית הוצאות על המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים) בגין דחייה לא מוצדקת, לכאורה, של ההשגה אותה הגיש העורר, מעניין לא פחות הרקע לאותה בקשה.

בתמצית נציין, כי העורר – שעלה לישראל בשנת 2014 וכ-5 שנים לאחַר עלייתו ארצה (בשנת 2020 לערך) רכש 3 דירות, אחת מהן, היא נשוא הערר, בירושלים ("הדירה") – הגיש ביום 26.9.2023 בקשה לתיקון שומת מס הרכישה שהוּצאה לו בגין הרכישה כך ששיעור מס הרכישה בגינהּ יהיה 0.5% ולא 8%. זאת, בהתאם לתקנה 12 לתקנות מס רכישה.
ביום 8.11.2023 דחה המשיב את בקשת העורר לתיקון השומה והעמיד את מס הרכישה על שיעורו המלא (8%). זאת, בנימוק שפרק הזמן שעבר עד למועד קבלת החֲזקה בדירה (כשלוש וחצי שנים לאחַר רכישתה) אינו סביר.
ביום 3.12.2023 הגיש העורר את הערר דנא על ההחלטה הנ"ל, בהפנותו, בין היתר, לפסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין קדושאי (ע"א 2458/03).
ביום 3.12.2023 הוגשה הודעה מוסכמת מטעם הצדדים, לפיה מבוקש להקפיא את ההליך דנא עד להכרעה בהשגה, שהגיש העורר בשנית. הוועדה נעתרה לבקשה.
ואילו ביום 28.11.2024 הגיש העורר הודעה לפיה השגתו התקבלה והמשיב אישר את החלת ההקלה הקבועה בתקנה 12 לתקנות מס רכישה. עוד הוסיף העורר, כי התברר למפרע כי עמדתו הייתה צודקת וכי לא היה מקום למשיב לדחות את בקשתו לתיקון; ובשל כך, עתר לחיֵיב את המשיב בהוצאות ההליך דנא.

ביום 30.1.2025 הגיש המשיב את תגובתו לפיה אין מקום לחייבו בהוצאות וכי בקשתו של העורר הינה בקשת סרק, טרדנית וקנטרנית, וכי לא היה מקום כלל להגישה.
לגופו של עניין טען המשיב, כי "מסלול ההשגה על החלטה כזו [החלטת המשיב הדוחה את בקשת תיקון השומה – א' ש'] הוא הגשת השגה למשיב בהתאם לסעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין, מאחר שענייננו בהחלטה המהווה שומה כמשמעה בחוק". כלומר, לטענת המשיב הערר דנא הוגש בטרם מיצוי ההליכים בפני המשיב (באמצעות השגה).
המשיב הִבהיר, כי ער הוא להחלטתה של ועדת-הערר בעניין זמל (ו"ע (מחוזי י-ם) 63319-07-23) (קישור להחלטה),* אלא שלטענתו בעניין זמל שגה המשיב ולא אבחן בצורה נכונה את טענותיו שם ובנוסף המשיב חידד את נהליו הפנימיים כדלקמן: "כאשר הבקשה לתיקון שומה נדחית לגופה, ונקבע כי אין בבקשת התיקון של הנישום כדי להוביל לתיקון השומה ולשינוי תוצאות המס, מסלול ההשגה על החלטה כזו הוא הגשת השגה למשיב בהתאם לסעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין, מאחר שענייננו בהחלטה המהווה שומה כמשמעה בחוק."

* למַעבר למבזק מס' 2074 מיום 30.4.2024 שבו דיווחנו, בין היתר, על פסק-הדין בעניין זמל, לחצו כאן.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט א' דורות, חייבה את המשיב בהוצאות ההליך בסך 2,000 ₪ (קישור להחלטה).

בראשית הדברים, התייחס השופט דורות לפן הפרוצדורלי וציין, כי המשיב טען שחודדו הנהלים אך לא פירט אלו נהלים חודדו וכלפי מי, ומשכך לא ברור האם נישומים היו חשופים לנהלים שחודדו. עוד ציין השופט, כי בענייננו העורר לא היה כפוף לאותם נהלים, שכּן הנהלים יצאו – לכל המוקדם – לאחַר מתן החלטתו (שניתנה, כאמור, ביום 24.4.2024), בעוד שההליך דנא נפתח בחודש דצמבר 2023 כאשר ההשגה הוגשה אף לפני כן, וממילא לא יכול היה העורר לדעת מאותם נהלים.
בנוסף, ציין השופט, כי מעת שהמשיב עצמו סבר בעבר, בהתאם להחלטה בעניין זמל, כי על החלטה הדוחה בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין יש להגיש ערר, הרי שכך אכן נהג העורר, וממילא מההיבט הפרוצדורלי העורר פעל כדין, אף לדעת המשיב.

השופט דורות הוסיף וקבע, תוך שהוא מַפנה לפסקי-הדין של בית-המשפט העליון בעניין פרידמן (ע"א 278/84) ובעניין קדושאי שהוזכר לעיל, כי גם מהפן המהותי צדק העורר בהסתמכו על האמור בעניין קדושאי, "שכן בענייננו, ברי כי העדר כניסתו של העורר לדירה, אינה בשליטתו ואינה לפי החלטתו, וכי כוונתו להתגורר בדירה כמקום מגוריו הקבוע, הייתה כנה. ממילא שהמשיב לא סתר את טענתו הכנה וכוונתו להתגורר בדירה. אלא שלדעת המשיב תקופה בת כ-3.5 שנים ממועד הרכישה של הדירה ועד למגורים בפועל אינה סבירה. לטעמי, נימוק המשיב, כאמור לעיל, מוקשה מיניה וביה" (פס' 30).

לאור כל האמור, קבע השופט דורות, כי יש מקום לחיֵיב את המשיב בהוצאות ההליך, אולם היות שלא התקיים דיון וההליך דנא הסתיים בשלב מוקדם (בפרט עת נהג המשיב בהגינות כלפי העורר), ישלם המשיב לעורר הוצאות משפט על הצד הנמוך בסך של 2,000 ₪.