בקשה להחזר מס שבח וביטול עסקה במקרקעין לאחַר 30 שנה

ביום 13.5.2025 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בבאר-שבע בעניין בכר.

להלן תמצית הרקע העובדתי כפי שהובאה בפתח פסק-הדין:
מכירת הדירה לרוכשים
ביום 3.7.1988 נחתם בין העוררים לבין וילי וליליאן הירש ("הרוכשים") הסכם למכירת דירת מגורים המצויה בדימונה ("הסכם המכירה"), וזאת לאחַר שהעוררים היגרו לקנדה עוד בשנת 1981, מטעמים כלכליים.
אף שהתמורה עבור הזכויות בדירה לא שולמה לעוררים במלואה, קיבלו הרוכשים את החֲזקה בדירה, ואולם רישום הזכויות על שמם לא הושלם.
בְּשל הפרת הסכם המכירה והימנעותם של הרוכשים מתשלום התמורה, שלחו העוררים לרוכשים ביום 18.4.1989 הודעה על ביטול הסכם המכירה.
ברם, במשך עשרות שנים לאחר מכן נמנעו העוררים מלפְנות לערכאות לשם פינוי הרוכשים מהדירה.

ההליך המינהלי הראשון
ביום 3.7.1988, ובעקבות הדיווח על מכירת הדירה לרוכשים, קבע מנהל מיסוי מקרקעין באר-שבע ("המנהל" או "המשיב"), כי שווי המכירה של דירת המגורים היה 158,389 ₪, ולא השוֹוי שעליו הוצהר. 
בעקבות קביעת שווי המכירה על-ידי המנהל, שילמו העוררים ביום 25.12.1988 את מס השבח בסך של 22,663 ₪.
במקביל, הגישו העוררים, ביום 24.1.1989, השגה על קביעת שווי המכירה, וביום 24.3.1989 קיבל המנהל את השגתם במלואה ("ההחלטה בהשגה") וקבע כי שווי המכירה היה 81,225 ₪ בלבד, בהתאם למוצהר. בד בבד הופחת בהחלטה בהשגה חיובם של העוררים במס השבח ל-8,119 ₪.
בעקבות מתן ההחלטה בהשגה חתם נציג המנהל, ביום 2.4.1989, על טופס החזרת תשלום מס השבח לידי העוררים, באמצעות בא כוחם.
העוררים לא הגישו ערר על ההחלטה בהשגה, מן הסתם מהטעם שהשגתם התקבלה במלואה, והיא הפכה לחלוטה.
ביום 9.4.1989 שלח עורך דינם של העוררים, עו"ד ראובן מרדכי ז"ל ("עו"ד מרדכי"), מכתב למנהל, שבו ביקש להעביר למשרדו, בהקדם האפשרי, את ההפרשים הנובעים מההחלטה בהשגה.
במשך כ-30 שנה לאחַר משלוח מכתבו זה של עו"ד מרדכי, לא העלו העוררים כל טענה או דרישה בדבר החזר המס, לרבות טענה לכך שהמס הנובע מההחלטה בהשגה לא הוחזר לידיהם.

הסכם הפשרה עם הרוכשים ומכירת הדירה
בשנת 2018 הגישו הרוכשים לבית-המשפט המחוזי בבאר-שבע תביעה, בדרך של המרצת פתיחה, אשר בגדרהּ עתרו למתן צו הצהרתי שיורה כי דירת המגורים היא דירתם, וכי הם זכאים לרשום את הזכויות בדירה על שמם.
תביעת הרוכשים נדחתה לאחַר שלא עלה בידיהם להוכיח את תביעתם ולאחַר שבית-המשפט העדיף את גרסת העוררים על פני גרסתם של הרוכשים ("פסק הדין בסוגיית הבעלות").
לאחַר מתן פסק-הדין בסוגיית הבעלות לא פינו הרוכשים את הדירה וביום 5.11.2019 הגישו העוררים תובענה בסדר דין מקוצר לפינוי הדירה ולתשלום דמי שימוש ראויים.
ביום 12.11.2020 נחתם הסכם פשרה שלפיו יפַנו הרוכשים את הדירה בתמורה לוויתור על הסעדים הכספיים.
ואילו ביום 11.7.2021 מכרו העוררים את הזכויות בדירת המגורים לאחַר שפונתה על-ידי הרוכשים.

ההליך המינהלי השני
בעקבות מתן פסק-הדין בסוגיית הבעלות פנו העוררים למנהל, ביום 12.8.2019, בבקשה להחזיר להם את מס השבח ששולם כ-30 שנים קודם לכן, בגין מכירת הזכויות בדירת המגורים לרוכשים, בְּשל ביטול המכירה.
ביום 8.2.2023, נשלחה לעוררים החלטת המנהל בהליך המנהלי השני ("החלטת הדחייה"), בגדרהּ נדחתה בקשתם להחזר מס, מהטעם שמדובר ב'עסקה שהשתרשה', ועל-כן נדרשו העוררים להגיש הצהרה בגין מכר חוזר.

הערר לוועדת-הערר
ביום 15.3.2023 הגישו העוררים ערר על החלטת הדחייה.
טענתם המרכזית של העוררים בכתב-הערר הייתה כי משניתן פסק-הדין בסוגיית הבעלות, אשר הכיר בכך שהסכם המכירה בוטל, יש להשיב להם את מס השבח ששולם בגין מכירת הזכויות בדירת המגורים לרוכשים.
במישור הדיוני, טענו העוררים, כי ההחלטה בהליך המינהלי השני התקבלה רק ביום 9.2.2022, למעלה משנה לאחַר שהגישו את בקשתם להחזר המס, ביום 19.12.2021 (ולאחַר שביום 26.5.2022 הוגשה הבקשה במערכת הפניות), דהיינו, לאחַר שחלפו שמונת החודשים המוקצבים בחוק מיסוי מקרקעין למתן החלטה.
במסגרת הערר על החלטת הדחייה, אשר התקבלה כאמור בתום ההליך המינהלי השני, העלו העוררים טענות גם בעניין ההליך המינהלי הראשון. לטענתם, אף שביום 8.4.1989 התקבלה השגתם ונקבע שעליהם לשלם מס שבח בסך של 8,199 ₪ בלבד, המשיב מעולם לא החזיר להם את יתרת מס השבח ששילמו, בסכום של 14,910 ₪ (קרן המס 13,462 ₪) הנובע מההחלטה בהשגה. נטען, כי עו"ד מרדכי פנה למשרדי מיסוי מקרקעין בבקשה לביצוע ההחזר ואולם לא נענה.
העוררים ציינו, כי במהלך הדיון שהתקיים בהליך המינהלי השני טען המשיב, כי בעקבות קבלת ההשגה הוחזר לעוררים סך של 13,462 ₪, כך שמס השבח ששולם הוא בסך של 8,119 ₪ בלבד, ואולם אין לקבל את עמדתו של המשיב בדבר ביצוע ההחזר, שכּן במערכת המיַיצגים מופיע גם במועד הגשת כתב הערר כי החיובים בפועל עומדים על 22,663 ₪.
העוררים הצהירו, כי מעולם לא קיבלו החזר מס מהרשויות, במישרין או בעקיפין, ועל-כן מדובר בטענת 'הודאה והדחה', וחובת ההוכחה מוטלת על המשיב להציג אסמכתא לביצוע התשלום. עוד נטען, כי לא אמור להיות למשיב קושי להציג אסמכתא על ביצוע העברה בנקאית, וכן כי גם אם אכן בוצע החזר, הרי שהוא בוצע לחשבונו של עו"ד מרדכי, כפי שהתבקש במכתבו של עו"ד מרדכי מיום 9.4.1989, אשר נפטר סמוך לאחר מכן. לטענתם, ההעברה לעו"ד מרדכי מנוגדת לנהליו של המשיב, על-פי טענותיו של המשיב עצמו, ועל כן היא אינה פוֹטרת את המשיב מלבצע החזר מס לחשבון הבנק של העוררים.

כתב התשובה של המשיב
בכתב התשובה, טען המשיב, כי סוגיית ביטול מכירת זכות במקרקעין, בהתאם לסעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין, נדוֹנה בהלכה הפסוקה ונקבע כי ההחלטה בדבר ביטול עסקת מקרקעין בפן החוזי אינה מחייבת את ביטול העִסקה בפן המיסוי. עוד נטען, כי בענייננו מדובר בעסקה שעל-פי דיני המס 'השתרשה בקרקע המציאות' במשך כ-30 שנה, ולפיכך לא מתקיימים התנאים להכיר בביטול עסקה כמשמעותה בסעיף 102.
אשר לטענה הדיונית שטענו העוררים, נטען כי סעיף 78 בחוק מיסוי מקרקעין, הקובע מגבלה בת 8 חודשים למתן החלטה, מתייחס למתן החלטה מיום שהוגשה הצהרה על רכישה או מכירה של זכות במקרקעין ואינו רלוונטי לדיון בבקשות לביטול עסקה, אשר לגביהן לא קבע המחוקק מגבלת זמן לטיפול בבקשה.
עניין החזר המס בעקבות קבלת ההשגה בגדרו של ההליך המינהלי הראשון, טען המשיב, כי מבחינה עובדתית, ביום 9.4.1989, הגיש עו"ד מרדכי בקשה להשבת הכספים, וביום 11.4.1989 הוחזרה לעוררים יתרת זכות בסכום של 11,910 ₪ בעוד שהיתרה בסכום של 3,000 ₪ קוזזה לטובת חובם של העוררים למס רכוש, אשר נבע מנכסי מקרקעין אחרים.
המשיב טען, כי בהתאם לסעיף 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, תקופת ההתיישנות היא בת 7 שנים, והיא חלפה זה מכבר; וכי ניתן ללמוד מטיעוני העוררים על כך שהיה ידוע להם שהשגתם התקבלה ביום 24.3.1989, אף היה ידוע להם כי בא כוחם פנה למשיב ביום 9.4.1989 כדי לקבל למשרדו את ההחזר הנובע מקבלת ההשגה, ועל כן התיישנה תביעתם בחלוֹף 7 שנים, היינו בחודש מרץ 1996 לפני למעלה מ-27 שנים.
עוד נטען, כי העלאת הטענה בדבר אי-קבלת החזר המס כיום, הינה בגֶדר ניסיון להוציא מהמשיב כספים שלא כדין, בהנחה כי בחלוֹף שנים כה רבות יתקשה המשיב להוכיח את ביצוע ההחזר, ואכן בשל השיהוי הרב קיים קושי להוכיח את ביצוע ההחזר, שכן מאז 1989 פרשו העובדים הרלוונטיים במחלקת הגבייה, ומערכות המחשב הוחלפו. כל שנותר כיום הוא אינדיקציה במחשבי המשיב לעצם ביצוע ההחזר ביום 11.4.1989.

ההליכים בוועדת-הערר
על-פי המלצת יו"ר הוועדה, השופטת י' ייטב, ניהלו הצדדים משא ומתן לסיום המחלוקת בפשרה.
ברם, בהיעדר הסכמה, נקבע התיק להגשת תצהירי עדות ראשית.
ביום 13.2.2024 הגיש המשיב הודעה שלפיה לא הצליחו הצדדים להגיע לפשרה שתייתר את הצורך בבירור הערר, בְּשל המחלוקת על נוסח ההסכם. כמו כן ביאר, כי מדובר לגישתו בעסקה שעל-פי דיני המס 'השתרשה בקרקע המציאות' במשך כ-30 שנה. יחד עם זאת, בנסיבות המיוחדות של המקרה החליט המנהל "שלא לחרוש הלכה על גבם של העוררים", ולפיכך החליט להחזיר לעוררים את מס השבח כתוצאה מביטול העִסקה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, בתוך 30 ימים מהמועד שבו ימציאו לידיו את פרטי חשבון הבנק שלהם לשם ביצוע ההחזר, וזאת בכפוף לכך שאין לעוררים חובות מס אחרים לרשות המסים.
כשלוש שעות לאחַר הגשת הודעת המשיב בדבר כוונתו להחזיר לעוררים את מס השבח הנובע מביטול העִסקה, הוגשו לתיק תצהירי עדות ראשית מטעם העוררים. בהודעה על הגשת התצהירים הודיעו העוררים, כי "בכדי לחסוך התדיינויות ארוכות מול המשיב לגבי עובדות משנות ה-80 שקשה יהיה למי מהצדדים להוכיח, מבקשים העוררים לותר על זכות תביעתם בעניין כ-13 אלף ש"ח שלטענת המשיב הועברו בשנות ה-80, ולתבוע רק את הסכום המוכח שלכאורה לא היתה צריכה להיות לגביו מחלוקת מלכתחילה בסך 8,119 ש"ח + מע"מ."
למחרת, דהיינו ביום 14.2.2024, הגישו העוררים תשובה להודעת המשיב בדבר החזר מס השבח בעקבות ביטול העִסקה, שבה טענו כי הם דחו את הצעתו של המשיב זה מכבר, אף טענו שמדובר בהטרדה של העוררים ושל הוועדה כאחד. נטען, כי המנהל אחוז 'פניקה וחרדה' מהדברים שיתגלו במהלך החקירה הנגדית ועל-כן הוא מנסה לסגור את התיק מתחת לשולחן, תוך שהוא דוחה את הצעת הפשרה שהגישו העוררים על פי נוסח שהוצע על ידיהם. העוררים עמדו על כך שהמשיב יגיש את תצהירי עדותו הראשית, כיון שקיימת לטעמם חשיבות רבה לבחון את סוגיית ביטול העִסקה, כדי למְנוע מצב שבו נוקט המשיב בשיטת מצליח, גורר נישומים לבית-המשפט, ורק כאשר הוא מעריך שיפסיד בדיון המשפטי, הוא מנסה לסגור את ההליך ללא מתן פסק-דין. בשל כך, כך נטען, יש להמשיך לדון בערר לגופו. עוד נטען כי היה באפשרות המנהל להעלות את הצעתו עוד לפני קדם המשפט הראשון, ובכך לחסוך את הדיון בערר.
ביום 14.2.2024 ניתנה החלטתה של יו"ר הוועדה שלפיה הודעתו של המשיב מלמדת על כך שיש בכוונתו להחזיר את המס; ולפיכך, כך נקבע, יעבירו העוררים את פרטי חשבון הבנק לשם ביצוע ההחזר, בתוך 20 ימים. עוד נקבע, כי על העוררים לפַרט את טיעוניהם באשר להוצאות שיש לטעמם להשית על המנהל בגין ניהול ההליך.
בתגובתם מיום 18.2.2024 טענו העוררים שהם אינם מעוניינים ב'תרומות', ואף לא בהחזר 'לפנים משורת הדין'. נטען, כי כל עוד לא נקבע שהצדק עם העוררים, וכי מדובר בביטול עסקה, אין מקום לבצע את החזר המס, אף לא לעסוק בהוצאות המשפט. נטען, כי על הוועדה להכריע האם מדובר בביטול עסקה, ולפיכך התבקשה הוועדה לדחות את הצעתו של המנהל. עם זאת, הגישו העוררים ביום 23.2.2024 את פרטי חשבון הבנק שלהם לשם ביצוע החזר המס. לצד זאת, ביקשו העוררים לחזור בהם מהודעתם מיום 13.2.2024, שלפיה הם מוותרים על החזר המס בעקבות ההחלטה בהשגה, וביקשו לטעון לזכאותם לקבלת מלוא סכום של מס השבח שלוֹ עתרו בכתב הערר, בסך של 22,663 ₪, לרבות המס הנובע מההחלטה בהשגה, וזאת מאחַר שהמשיב ביקש את פרטי חשבון הבנק שלהם וסירב להחזיר את המס לידי בא כוחם, בְּשל ההוראות החלות עליו.
ביום 10.3.2024 הגיש המשיב בקשה לדחיית הערר על הסף, בהתאם לתקנה 43 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 בְּשל התיישנות עילת התביעה, השיהוי בהגשתה וגרימת נזק לראייתי למשיב.
בבקשה נטען, כי היא מוגשת למען הזהירות בלבד, נוכח ניסיונם של העוררים לחזור בהם מהוויתור על תביעתם לקבל את החזר מס השבח אשר הוחזר להם זה מכבר, עוד בשנת 1989, בעקבות ההחלטה בהשגה.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת י' ייטב (בהסכמת חברי הוועדה שמאי המקרקעין ג' גבאי ועו"ד א' דוידי), קיבלה את בקשת המשיב ודחתה את הערר על הסף מחמת התיישנות ומחמת חוסר סמכות (קישור לפסק-הדין).

השופטת ייטב קבעה, כי הגם שסעד של סילוק תובענה על הסף הוא סעד קיצוני אשר יינתן במקרים חריגים ויוצאי דופן בלבד (במיוחד כאשר מדובר בדחיה על הסף היוצרת מעשה בית דין), אין מנוס בנסיבות דנא מדחיית הערר על הסף בְּשל התיישנות ובשל היעדר סמכות.

במקרה דנא, ציינה השופטת, הערר הוגש על החלטת הדחייה שניתנה בתום ההליך המינהלי השני, אשר בגדרהּ סירב המשיב להחזיר לעוררים את מס השבח הנובע מביטול הסכם המכירה; ומשכך, שעה שהמשיב החזיר לעוררים את המס החָל בביטול עסקה, לרבות הריבית והפרשי ההצמדה, העוררים זכו בסעד שתבעו במסגרת הערר וממילא הֶמשך הדיון בערר בעניין זה הפך לתיאורטי. "העוררים כאמור קיבלו לידיהם את החזר המס הנובע מביטול העסקה, לרבות הפרשי הצמדה וריבית, ולמעשה לא ניתן הסבר מניח את הדעת להתעקשותם להמשיך לנהל את ההליך. טענתם בדבר הצורך לברר את הסוגיה המשפטית אין בה כדי להטות את הכף לטובת קיום דיון תאורטי אקדמי, ולגרום לוועדה להשחית את זמנה לריק לקיום דיון שאין לו עוד נפקות מעשית לאחר שהסעד המבוקש התקבל במלואו, במיוחד בשעה שאמות המידע להכרעה בסוגיית ביטול העסקה לצרכי מס השבח הותוו זה מכבר בהלכה הפסוקה, ובענייננו מדובר בנסיבות ספציפיות וחריגות עד מאוד" (פס' 49).

השְאֵלה היחידה שנותרה אפוא לדיון, הוסיפה השופטת, הינה שאלת זכאותם של העוררים להחזר מס שלטענתם לא שולם להם בעקבות ההחלטה בהשגה, אשר ניתנה לפני למעלה מ-30 שנה.
אלא מאי, גם אם יונח שכּל האמור בכתב הערר בעניין זה נכון, לא יהיו העוררים זכאים לקבלת הסעד האמור, הן מחמת התיישנות והן מחמת העדר סמכות של הוועדה לפסוֹק את הסעד המבוקש. שכּן, על-פי סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין ניתן להגיש ערר לוועדת-הערר על החלטה של המנהל בלבד, אך לא רק שהעוררים לא הגישו ערר על ההחלטה בהשגה (שניתנה בתום ההליך המינהלי הראשון) ואשר התקבלה במלואה והפחכה לחלוטה, אלא שטענות העוררים בענייננו אינן על החלטה שנתן המנהל אלא על כך שהחזר המס לא הוחזר לידיהם. "ההליך המתאים להגשת תביעה להחזר מס הנובע מהחלטת המנהל אינו הגשת ערר לוועדה, ולא מוקנית לוועדה הסמכות לדיון התביעה שכזו. לא הייתה בידי העוררים אפוא האפשרות להעלות את טיעוניהם בעניין החזר המס לפני וועדת הערר, גם בטרם חלפה תקופת ההתיישנות, אלא היה עליהם לנקוט בהליך המתאים. עצם הגשת ערר על החלטת הדחייה אינה מאריכה כאמור מועדים, וודאי שלא את תקופת ההתיישנות, אשר חלפה לכאורה עוד בשנת 1996, אף אינה מקנה לוועדת הערר סמכות לדון בתביעה האזרחית שלא הייתה לה מלכתחילה" [ההדגשה במקור – א' ש'] (פס' 54).

לבסוף, ציינה השופטת ייטב, כי הגם שבקשתו של המשיב לדחיית הערר על הסף התקבלה ולכאורה הוא זכאי להוצאות בקשתו שהתקבלה, יש לשקוֹל לעניין ההוצאות גם את העובדה שבמסגרת הערר הוחזר לעוררים מס שבח שחל בעקבות ביטול העִסקה וכי החזר המס בוצע לא בתחילתו של ההליך, כך שהיו לעוררים הוצאות בגין ניהול ההליך עד מתן החלטתו של המשיב להחזיר לידיהם את מס השבח.
עוד ציינה השופטת, כי אין לקבל את בקשת העוררים להשית על המשיב 'הוצאות עונשיות', שכּן היא התרשמה שעמדתו של המשיב הייתה עניינית ומקצועית, בשים לב לנסיבות החריגות שבהן בוטלה עסקה בחלוֹף למעלה מ-30 שנים, לאחַר שהעוררים נמנעו מלאכוף את זכויותיהם במשך עשורים.
משכך, הציעה השופטת ייטב לחברי הוועדה לדחות את הערר על הסף מחמת התיישנות ומחמת חוסר סמכות תוך שכּל צד יישא בהוצאותיו.
כאמור, חברי הוועדה הסכימו עם קביעותיה של השופטת ייטב.