אלכסנדר שפירא ושות', משרד עורכי-דין

דע זכויותיך וחובותיך 2025

רשויות המס פרסמו את המדריך המלא להגשת הדו"ח השנתי בידי יחידים (דע זכויותיך וחובותיך) לשנת-המס 2025.
להורדת המדריך, לחצו כאן.

תיקון 285 לפקודת מס הכנסה – תיקון כללי המיסוי החָלים על קרנות להשקעה במקרקעין

ביום ג, 31.3.2026, פורסם ברשומות חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 285), התשפ"ו-2026 ("התיקון"), במסגרתו בוצעו מספר תיקונים בפרק שני 1 לפקודה הקובע את ההסדר החָל על קרנות להשקעה במקרקעין.
להורדת התיקון, לחצו כאן.

חוק הטבות מס ליישובים

ביום ג, 31.3.2026, פורסם ברשומות חוק הטבות מס ליישובים (תיקוני חקיקה), התשפ"ו-2026 ("חוק הטבות מס ליישובים") (קישור לחוק הטבות מס ליישובים).

חוק הטבות מס ליישובים כולל שני תיקונים עקיפים לפקודת מס הכנסה (תיקונים מס' 289 ו-290) וכן תיקון לחוק סיוע לשדרות וליישובי הנגב המערבי (הוראת שעה), התשס"ז-2007.

תיקון 289 לפקודת מס הכנסה

במסגרת תיקון 289, תוקנה הגדרת המונח "יישוב מוטב" שבסעיף 11 לפקודת מס הכנסה כך שיהיה זה יישוב שאוכלוסייתו, על-פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מונָה פחות מ-100,000 תושבים (במקום 85,000).

תיקון 290 לפקודת מס הכנסה

בגדרו של תיקון 190, נוסף לחוק שיקום נרחב לחבל התקומה כאזור מיקוד לאומי וסיוע ליישובים הסמוכים אליו, סעיף 19א, המהווה הוראת-שעה לגבי שנות-המס 2026 עד 2029 שבמסגרתה נוסף סעיף (ב2) לסעיף 11 לפקודת מס הכנסה ולפיו מי שהָיה במשך כל שנת-המס תושב יישוב הסמוך לחבל התקומה (כהגדרתו באותו סעיף), יהיה זכאי באותה שנת-מס לזיכוי ממס כקבוע בסעיף.

תיקון לחוק סיוע לשדרות וליישובי הנגב המערבי (הוראת שעה), התשס"ז-2007

במבזק מיום 10.2.2022 דיווחנו על פרסום חוק סיוע לשדרות וליישובי הנגב המערבי (הוראת שעה) (תיקון מס' 7), התשפ"ב-2022 ("הוראת-השעה") (קישור להוראת-השעה), בגדרהּ הוארכה בארבע שנים הטבת המס* לתושבי שדרות ויישובי הנגב המערבי (עוטף עזה), שתוקפהּ פג בתום שנת 2021. דהיינו, ההטבה הוארכה עד לתום שנת 2025.

* זיכוי ממס בשיעור של 20% מההכנסה החייבת מיגיעה אישית עד לתקרת הכנסה של 241,080 שקלים חדשים (צמוד למדד).

במסגרת חוק הטבות מס ליישובים הוארכה הטבת המס האמורה עד לתום שנת 2029.

חוק עידוד יישוב עירוני מעורב (הוראת שעה), התשפ"ו-2026

ביום ג, 31.3.2026, פורסם ברשומות חוק עידוד יישוב עירוני מעורב (הוראת שעה), התשפ"ו-2026 ("החוק") (קישור לחוק).
במסגרת החוק נוסף סעיף (ב3) לסעיף 11 לפקודת מס הכנסה הקובע הוראת-שעה לשנות-המס 2026 עד 2029 ולפיה מי שהָיה במשך כל שנת-המס תושב ב"יישוב עירוני מעורב מוטב",* זכאי באותה שנה לזיכוי ממס בשיעור כאמור בסעיף 11(ב)(3) לפקודה עד לתקרת הכנסה של 226,560 שקלים חדשים, ובלבד שאם הוא זכאי באותה שנה לזיכוי כאמור וכן לזיכוי אחר לפי הוראות סעיף זה, הברירה בידו לבחור באחד מהם.

* המונח "יישוב עירוני מעורב מוטב" מוגדר בסעיף 1 לחוק כ"יישוב עירוני מעורב" המשויך לאשכול 5 או לאשכול נמוך יותר במדד הפריפריאליות (כהגדרתו בסעיף 11(א) לפקודה). ואילו המונח "יישוב עירוני מעורב" מוגדר בסעיף 1 לחוק כעירייה או מועצה מקומית, למעט מועצה אזורית, ששיעור תושביה שאינם יהודים הוא בין 35% ל־55% מכלל תושביה או ששיעור תושביה היהודים הוא בין 35% ל־55% מכלל תושביה, לפי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנת התקציב 2026), התשפ"ו-2026

ביום ג, 31.3.2026, פורסם ברשומות חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנת התקציב 2026), התשפ"ו-2026 ("חוק התוכנית הכלכלית") (קישור לחוק התוכנית הכלכלית).

חוק התוכנית הכלכלית כולל, בין היתר, את החוקים והתיקונים שלהלן:

חקיקת החוק לעידוד ולתמרוץ מחקר ופיתוח, התשפ"ו-2026 (ראו פרק י לחוק התוכנית הכלכלית, בעמ' 377 ואילך) ("חוק עידוד ותמרוץ מו"פ"), המַקנה מַערך תמריצי מס במטרה להבטיח את האטרקטיביות של מדינת ישראל להשקעות ולפעילות עסקית של חברות הייטק בעלוֹת תרומה משמעותית לכלכלה הישראלית. זאת, בדרך של קבלת זיכוי ממס בגין הוצאות המחקר והפיתוח שלהן ותוך הבחנה בין אזורי פריפריה לאזורים אחרים.
בנוסף, במסגרת חוק עידוד ותמרוץ מו"פ תוקן החוק לעידוד תעשייה עתירת ידע (הוראת שעה), התשפ"ג-2023 ("חוק עידוד תעשייה עתירת ידע") (קישור לחוק עידוד תעשייה עתירת ידע) כך ששר האוצר יוסמך לקבוֹע בתקנות מנגנון לפיו חברה רוכשת* תוכל לבחור לקבל את ההטבה הקבועה בסעיף 5 לחוק עידוד ותמרוץ מו"פ** בדרך של זיכוי ממס במקום ניכוי מההכנסה החייבת.
* הכַּוונה, כך נראה, ל"חברה רוכשת" כמשמעותה בסעיף 5(א) לחוק עידוד תעשייה עתירת ידע.
** לפי סעיף זה, חברה רוכשת זכאית לנַכּוֹת מהכנסתה החייבת סכומים ששילמה בעד רכישת אמצעי שליטה בחברה מזכה, בשיעורים ובתנאים הקבועים בסעיף.
תחולת חוק עידוד ותמרוץ מו"פ נקבעה ליום 1.1.2026, וזאת לגבי הוצאות מחקר ופיתוח מזכות (כהגדרתן בחוק) שהוציאה חברה כשירה (כהגדרתה בחוק) ביום זה או לאחריו.
תיקון חוק תגמול לנושאי משרה בתאגידים פיננסיים (אישור מיוחד ואי-התרת הוצאה לצורכי מס בשל תגמול חריג), התשע"ו-2016 (ראו סעיף 7 לחוק לקידום התחרות בשוק הבנקאות (תיקוני חקיקה), התשפ"ו-2026 ("חוק קידום התחרות בשוק הבנקאות – תיקוני חקיקה"), שחוּקק במסגרת פרק יא לחוק התוכנית הכלכלית (ראו עמוד 387 ואילך), בעמ' 403) כך שהחלופה החמישית להגדרת המונח "גוף פיננסי", הכוללת "תאגיד בנקאי כהגדרתו בחוק הבנקאות (רישוי)" לא תחול על "בנק קטן" כהגדרתו בחוק הבנאות (רישוי), התשמ"א-1981 ("חוק הבנקאות רישוי")* ("בנק קטן") שטרם חָלפו 7 שנים מהמועד שהָיה לבעל רישיון בנק כמשמעותו באותו חוק או מיום תחילתו של חוק קידום התחרות בשוק הבנקאות תיקוני חקיקה (31.3.2026).
* המונח "בנק קטן" מוגדר בסעיף 1 לחוק הבנקאות רישוי, כנוסחו לאחַר תיקונו בחוק קידום התחרות בשוק הבנקאות – תיקוני חקיקה, כ"בנק ששווי נכסיו לא עלה על שיעור של 5% משווי הנכסים של כלל הבנקים בישראל, או שעלה על שיעור כאמור בשנים מסוימות אך לא במשך שנתיים רצופות".
נזכיר, כי במבזק מיום 13.4.2016 דיווחנו אודות פרסום חוק תגמול לנושאי משרה בתאגידים פיננסיים (אישור מיוחד ואי-התרת הוצאה לצורכי מס בשל תגמול חריג), התשע"ו-2016 ("החוק") (קישור לחוק). כפי שדיווחנו שם, החוק כולל שלוש הוראות עיקריות ובכללן ההוראה שבסעיף 4 לחוק, והמהווה את סעיף 32(17) לפקודת מס הכנסה, שלפיה בבירור ההכנסה החייבת במס של "תאגיד פיננסי" (כמשמעותו בחוק) לא תותר בניכוי הוצאה בְּשל עלות שכר (כמשמעותה בחוק) שנשא בה אותו תאגיד, במישרין או בעקיפין, בשנת-המס, בעד נושא משרה בכירה או עובד, העולה על 2.5 מיליון ₪ בשנה (וחלק יחסי מסכום זה בְּשל חלק משנה) (בניכוי הוצאה בְּשל הענקת מניות או זכות לקבלת מניות, ובניכוי עודף עלות שכר, כמשמעותם בחוק).
לאור החרגת "בנק קטן" מהגדרת המונח "גוף פיננסי" והיות שהמונח "תאגיד פיננסי" כולל גוף פיננסי או תאגיד שליטה, משמעות התיקון היא שהוראות סעיף 32(17) לפקודה לא תחולנה על "בנק קטן" כאמור.
תיקון מס' 67 לחוק מע"מ (ראו סעיף 7 לחוק לקידום התחרות בשוק הבנקאות – תיקוני חקיקה, שחוּקק, כאמור, במסגרת פרק יא לחוק התוכנית הכלכלית (ראו עמוד 387 ואילך), בעמ' 406-405), שבמסגרתו בוצעו שלושה תיקונים בחוק מע"מ:
האחד, החרגת "בנק חברתי"* מהחלופה השנייה להגדרת המונח "מוסד כספי" שבסעיף 1 לחוק מע"מ;
* המונח "בנק חברתי" מוגדר כ"חברה לתועלת הציבור כהגדרתה בחוק החברות, התשנ"ט-1999 שבידיה רישיון בנק לפי חוק הבנקאות (רישוי), התשמ"א-1981, או אגודה שיתופית שבידיה רישיון למתן שירותי פיקדון ואשראי כהגדרתו בסעיף 25א בחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים מוסדרים), התשע"ו-2016, ובלבד שאין עיסוקן למטרת ריווח".
השני, הוספת "בנק חברתי"* והחרגת "מוסד כספי" מהחלופה השנייה להגדרת המונח "'מוסד ללא כוונת ריווח' או 'מלכ"ר'" שבסעיף 1 לחוק מע"מ;
* ראו ההגדרה לעיל.
והשלישי, הוספת סעיף-קטן (ג) לסעיף 4 לחוק מע"מ שלפיו סכום הפסד שצָבר בנק (כמשמעותו בחוק הבנקאות (רישוי), התשמ"א-1981) ("בנק") בחמש השנים הראשונות ממועד רישומו כמוסד כספי ולא קוזז כנגד השכר ששילם לשנת-המס שבה נוצר ההפסד (בהתאם לסעיף 4(ב) לחוק מע"מ), יועבר לשנים הבאות בזו אחַר זו ויקוזז כנגד הריווח של הבנק באותן שנים; ואם ההפסד נוצר או גדל כתוצאה מביצוע הקיזוז כאמור, יחול האמור לעניין קיזוז ההפסד כנגד השכר ששילם באותה שנת-המס ביחס להפסד המצטבר. הכל, בלבד שאם ניתן לקזז את ההפסד באחת השנים, לא יוּתר לקזזו בשנים שלאחריה.
הוראות הקיזוז לפי סעיף 4(ג) לחוק מע"מ, כנוסחו דלעיל, תחולנה לגבי הפסד שנוצר לבנק הָחל מחמש שנות-המס שקָדמו ליום תחילתו של החוק (31.3.2026).*
* ראו סעיף 12 לחוק לקידום התחרות בשוק הבנקאות – תיקוני חקיקה, שחוּקק, כאמור, במסגרת פרק יא לחוק התוכנית הכלכלית (ראו עמוד 387 ואילך), בעמ' 406.

חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2026), התשפ"ו-2026

ביום ג, 31.3.2026, פורסם ברשומות חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2026), התשפ"ו-2026 ("חוק ההתייעלות הכלכלית") (קישור לחוק ההתייעלות).

חוק ההתייעלות הכלכלית כולל, בין היתר, את החוקים והתיקונים שלהלן:

תיקון החוק לצמצום השימוש במזומן (ראו סעיף 1 לחוק ההתייעלות הכלכלית).
תיקון 286 לפקודת מס הכנסה (ראו סעיפים 3-2 לחוק ההתייעלות הכלכלית) שעניינו בקביעת חובת דיווח של נותני שירותים פיננסיים.
תיקון 287 לפקודת מס הכנסה (ראה סעיף 4 לחוק ההתייעלות הכלכלית, המהווה את פרק ב לחוק האמור) שעניינו בתיקון הגדרות המונחים "שליטה" ו"החזקה מהותית" שבסעיף 9(2)(ב) לפקודה באופן המצמצם את מגבלות ההשקעות של קופות גמל, קרנות פנסיה וקרנות השתלמות.
תיקון 288 לפקודת מס הכנסה (ראו סעיפים 7-5 לחוק ההתייעלות הכלכלית, המהווים את פרק ג לחוק האמור) שעניינו בריוּוח מדרגות המס הקבועות בסעיף 121 לפקודה לגבי הכנסה מיגיעה אישית ולגבי הכנסה שאינה מיגיעה אישית, וזאת בתחולה רטרואקטבית מיום 1.1.2026 לגבי הכנסה שתופק או תיצָמח משנת-המס 2026 ואילך.
כך, לגבי הכנסה שאינה מיגיעה אישית הכפופה להוראות סעיף 121(א) לפקודת מס הכנסה, טווח ההכנסה החייב במס בשיעור 31% הורחב כך שהוא מסתיים ב-301,200 ₪ במקום 269,280 ₪ (ובמקביל טווח ההכנסה החייב במס בשיעור 35% צומצם כך שמתחיל ב-301,200 ₪ (במקום 269,280 ₪) ומסתיים ב-560,280 ₪.
ואילו על הכנסה מיגיעה אישית לפי סעיף 121(ב) לפקודת מס הכנסה, טווח ההכנסה החייב במס בשיעור של 20% הורחב עד 228,000 ₪ במקום 193,800 ₪ וטווח ההכנסה החייב במס בשיעור של 31% הורחב כך שמתחיל ב-228,001 ₪ ומסתיים ב-301,200 ₪ במקום 269,280 ₪.
להודעתו בנושא (הכוללת, בין היתר, הנחיות למעסיקים וללשכות השירות) של רו"ח (משפטן) רובי בוטבול, סמנכ"ל בכיר שומה וביקורת (בפועל) ברשות המיסים, לחצו כאן.
ראו גם את הודעתה בנושא של דוברוּת הרשות (קישור להודעה).
חקיקת חוק עידוד עלייה לישראל וחזרה אליה (הוראת שעה), התשפ"ו-2026 (ראו סעיפים 9-8 לחוק התוכנית הכלכלית, המהווים את פרק ד לחוק האמור) ("חוק עידוד עלייה לישראל") הכולל הוראת-השעה שבמסגרתה ייקָבעו תמריצי מיסוי למַעבר לישראל לפי העקרונות הבאים:
- ההטבה תינתן לעולה* שהָיה תושב ישראל לראשונה בתקופה 31.12.2026-5.11.2025 וכן לתושב חוזר ותיק** ששב והיה לתושב ישראל בתקופה האמורה, ובלבד שהיחיד לא חדל להיות תושב ישראל במהלך אחת משנות-המס 2028 או 2029 ולא שהה בישראל פחות מ-75 ימים באחת מאותן השנים ("היחיד הזכאי").
* "עולה" מוגדר כיחיד שבידו אשרת עולה או תעודת עולה לפי חוק השבות, התש"י-1950, או מי שנמנה עם סוג בני אדם שנקבע לגביהם שזכאים לסל קליטה לפי סעיף 2 לחוק סל קליטה, התשנ"ה-1994, אך למעט מי שאזרחותו הישראלית בוטלה על-פי סעיף 11 לחוק האזרחות, התשי"ב-1952.
** "תושב חוזר ותיק" הינו כהגדרתו בסעיף 14(א) לפקודת מס הכנסה ובלבד שבידו תעודת תושב חוזר שהנפיק לו משרד העלייה והקליטה.
- ההכנסה המזכה* של היחיד הזכאי שהופקה או שנצמחה בישראל בעת שהיחיד הזכאי היה תושב ישראל, תהיה פטורה ממס לפי המפורט להלן: (א) בשנת-המס 2026 – עד לתקרת הכנסה של 600,000 ₪, אלא אם ההכנסה התקבלה מקרוב**** שאז תקרת ההכנסה תהיה 140,000 ₪;***** (ב) בשנות-המס 2027 ו-2028 – עד לתקרת הכנסה של מיליון ₪, לכל שנה, אלא אם ההכנסה התקבלה מקרוב**** שאז תקרת ההכנסה תהיה 140,000 ₪, לכל שנה;***** (ג) בשנת 2029 – עד לתקרת הכנסה של 350,000 ₪, אלא אם ההכנסה התקבלה מקרוב**** שאז תקרת ההכנסה תהיה 140,000 ₪;***** (ד) בשנת 2030 – עד לתקרת הכנסה של 150,000 ₪.
* "הכנסה מזכה" מוגדרת כהכנסה חייבת שהיא הכנסה מיגיעה אישית לפי סעיף 2(1) או (2) לפקודה, שאינה "הכנסה אחרת"** ואינה הכנסה המיוחסת לעולה או לתושב חוזר ותיק מתאגיד שקוף,*** למעט הכנסה מתאגיד שקוף*** המיוחסת לעולה או לתושב חוזר ותיק לפי סעיף 62א לפקודה.
** "הכנסה אחרת" הינה כהגדרתה בסעיף 62א(ד) לפקודת מס הכנסה, דהיינו כל אחת מהכנסות אלו, לרבות הכנסה כאמור שנחשבת כהכנסה מעסק: (1) הכנסה מריבית, מהפרשי הצמדה או מדמי ניכיון; (2) הכנסה מדיבידנד, לרבות דיבידנד המשתלם מתוך רווחי הון של חברה; (3) הכנסה מדמי שכירות; (4) תמורה ממכירת נכס, כמשמעותה בסעיף 88 לפקודה; (5) הכנסה ממכירת נייר ערך כהגדרתו בסעיף 88 לפקודה המהווה מלאי עסקי; (6) תמורה ממכירת זכות במקרקעין, לרבות זכות במקרקעין שאילו הייתה בישראל הייתה זכות במקרקעין, או זכות באיגוד מקרקעין, לרבות איגוד שבבעלותו מקרקעין, שאילו היו בישראל היה איגוד מקרקעין.
*** "תאגיד שקוף" הינו כהגדרתו בסעיף 64(א) לפקודת מס הכנסה (כלומר, חבר-בני-אדם שרווחיו והפסדיו מיוחסים לבעלי הזכויות בו) שעולה או תושב חוזר ותיק הוא בעל מניות מהותי בו, אך למעט תאגיד כאמור שבבעלותו המלאה של עולה או תושב חוזר ותיק כאמור.
**** "קרוב" הינו כהגדרתו בסעיף 88 לפקודת מס הכנסה, למעט חברה שבבעלות המלאה של העולה.
***** ככל שיש לזכאי הכנסה מזכה שהתקבלה מקרוב והכנסה מזכה שלא התקבלה מקרוב, סך הסכום הפטוּר לא יעלה על התקרה הקבועה לגבי הכנסה מזכה שמקורהּ לא מקרוב.
- לגבי שנת-המס 2026 תקרת ההכנסה הפטורה תחושב באופן יחסי לתקופת תושבותו בישראל של הזכאי בשנה האמורה.
- לעניין בחינת המועד שבו היה הזכאי לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק כהגדרתו לעיל, לא תחולנה הוראות סעיף 14(ב)(1) לפקודת מס הכנסה (שעניינן בשנת הסתגלות).
- הכנסתו מעסק של חבר-בני-אדם תושב-חוץ, אשר הופקה בישראל בְּשל יגיעתו האישית של היחיד הזכאי בשנות-המס 2026 עד 2030 תהיה פטורה ממס, אלא אם כן חבר-בני-האדם ביקש אחרת, ובלבד שלאותו חֶבר לא הייתה הכנסה מעסק שהופקה בישראל אלמלא יגיעתו האישית של העולה או התושב החוזר הוותיק. הוראה זו לא תחול בשני מקרים: האחד, אם הכנסתו מעסק של חבר-בני-האדם תושב-החוץ הופקה בישראל בְּשל יגיעתו האישית של היחיד הזכאי שהוא בעל מניות מהותי בחבר-בני-האדם תושב-החוץ; השני, לגבי חבר-בני-אדם תושב-חוץ שהוא תאגיד שקוף* – לגבי חֵלק ההכנסה המיוחס לבעל זכויות בתאגיד שהוא תושב ישראל.
* "תאגיד שקוף" הינו כהגדרתו בסעיף 64(א) לפקודת מס הכנסה (כלומר, חבר-בני-אדם שרווחיו והפסדיו מיוחסים לבעלי הזכויות בו) שעולה או תושב חוזר ותיק הוא בעל מניות מהותי בו, אך למעט תאגיד כאמור שבבעלותו המלאה של עולה או תושב חוזר ותיק כאמור.
תחילתו של חוק עידוד עלייה לישראל נקבעה רטרואקטיבית ליום 1.1.2026 וזאת לגבי הכנסות מזכות שהופקו או שנצמחו בישראל של יחיד זכאי מהיום שבו היה לתושב ישראל לראשונה (ככל שמדובר בעולה) או לתושב ישראל (ככל שמדובר בתושב חוזר ותיק).
תיקון חוק תשלום מיוחד לשם השגת יעדי התקציב (הוראת שעה – חרבות ברזל), התשפ"ד-2024 (ראו סעיף 10 לחוק ההתייעלות הכלכלית, המהווה את פרק ה לחוק האמור) ("חוק תשלום מיוחד") (קישור לחוק תשלום מיוחד) שקבע, כי בנק שאינו "בנק בעל היקף פעילות קטן" (כהגדרתו בחוק תשלום מיוחד) ("בנק משלם") ישלם לאוצר המדינה לגבי התקופה 31.12.2025-1.4.2024 תשלום שנתי בסכום השָווה ל-6% מהרווח (כהגדרתו בחוק מע"מ) שהפיק על פעילותו בישראל.
במסגרת התיקון, נקבעו הוראות לגבי תשלום שנתי בידי "בנק משלם" כאמור גם לגבי שנות-המס 2026 (12% מהרווח) ו-2027 (0.5% מהרווח).

הוראת ביצוע בנושא הארכת המועד למכירת דירת מגורים יחידה בידי מי שרכש דירה אחרת

רקע

במבזק האחרון (מבזק מס' 2175 מיום 29.3.2026) דיווחנו על פרסום חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (אישורים רגולטוריים, עיצומים כספיים ובדיקות מיתקני גז) (תיקון), התשפ"ו-2026 ("התיקון") (קישור לתיקון).

נזכיר, כי במסגרת התיקון* הוארכה התקופה שבה "משפרי דיור" יוכלו למכור את הדירה הישנה שהייתה דירתם היחידה ועדיין להינות מדרגות מס רכישה של דירה יחידה / פטוֹר ממס שבח לדירה יחידה, בכפוף לעמידה ביתר הוראות החוק.

* ראו סעיף 3 לתיקון.

כך, אם התקופה למכירת הדירה הישנה, כולה או חלקהּ (לפחות יום אחד) חלה בין התאריכים 28.2.2026 ל-31.5.2026, אזי המועד האחרון למכירת הדירה הישנה יידחה ליום 31.8.2026 או ב-3 חודשים מהמועד שהיה חל אילולא התיקון, לפי המאוחר שביניהם.

הוראת הביצוע החדשה

בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי ביום 30.3.2026 פורסמה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 2/2026 בנושא "הארכת מועדים בעקבות מלחמת 'שאגת הארי'" ("הוראת הביצוע") (קישור להוראת הביצוע).

במסגרת הוראת הביצוע מוסברת הארכת התקופה מכוח התיקון, לרבות באמצעות מספר דוגמות, וכן מפורט אופן יישום ההארכה כאמור במשרדים.
לתשומת לבכם, כי על-פי האמור בהוראת הביצוע, עורכי-הדין והנישומים מתבקשים לציין בשומה העצמית ובבקשות לתיקון שומה, במקרים שבהם חל התיקון, כי "המועדים בעניין הליכי המס כפופים להוראות חוק הארכת המועדים בעקבות מלחמת 'שאגת הארי'".

בקשה לאישור תובענה כייצוגית בגין הטלת מס רכישה על תשלומים עבור הקמת מבני ציבור ושדרוג תשתיות בשכונות ותיקות

ביום 25.3.2026 ניתנה החלטתה של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בירושלים בעניין נוף מגדל בנייה בע"מ.
להמשך, לחצו כאן.

הסתלקות מבקשה לאישור תובענה כייצוגית נגד רשות המיסים

ביום 25.3.2026 ניתן פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין ס. רותאנא למסחר בע"מ.

עניינו של פסק-הדין בבקשה מוסכמת להסתלקות מבקשה לאישור תובענה כייצוגית אשר הוגשה על-ידי המבקשת כנגד רשות המיסים בישראל, וזאת ללא פסיקת גמול ושכר-טרחה וללא פסיקת הוצאות.

על-פי הנטען בבקשת האישור, ממנה, כאמור, ביקשה המבקשת להסתלק, המשיבה גָבתה ביֶתֶר מהמבקשת ומשאר הנישומים הפרשי הצמדה וריבית מכוח הוראות סעיף 190(א)(2) לפקודת מס הכנסה.
כך, נטען, כי חיובי היֶתֶר נובעים מכך שהמשיבה אינה זוקפת תחילה את סכומי המקדמות ששולמו בשנת-המס על חשבון "יתרת המקדמות לאחר הפחתה" לצורך בחינת התקיימות התנאי לחיוב וקביעת הסכום החייב; ותחת זאת, המשיבה מתחשבת בסכומי המקדמות ששולמו בפועל רק בשלב חישוב החיוב, דהיינו רק בעת חישוב הפרשי ההצמדה והריבית הנוספים.*

* המבקשת טענה, כי לפי הסיפא של סעיף 190(א)(2) לפקודה, אם שולם סכום כלשהו על חשבון המקדמות ייזקף תחילה על חשבון היתרה, כאשר לעניין זה המונח "יתרה" מוזכר בסעיף כ"היתרה לאחר הפחתה" (בשלב בחינת התנאי לחיוב) ו/או "יתרת המקדמות לאחר הפחתה" (בשלב קביעת הסכום החייב). עוד נטען, כי רק לאחַר ביצוע זקיפה זו תחילה וקביעת התקיימות התנאי לחיוב והסכום החייב, יש לחשב את הפרשי ההצמדה והריבית על ההפרש – ממחצית השנה ועד לתום השנה, או לגבי "תשלום פלוני" עד מועד תשלומו, לפי המוקדם. צוין, כי התשלום הפלוני כאמור – המשפיע רק על אופן חישוב חיוב הריבית וההצמדה – הינו תשלום מס שאינו על חשבון מקדמות המהווה חלק מסכום חיוב המס הכולל על-פי הדו"ח, ולכן לגבי אותו תשלום מס פלוני, יש להגביל את חישוב הריבית וההצמדה עד למועד תשלומו בפועל. בנוסף נטען, כי תשלומי מקדמות ששולמו מֵעבר לנדרש כתוצאה מהקטנת מקדמות, אינם מוחזרים לנישום במהלך שנת-המס, אלא רק לאחַר הגשת הדו"ח של אותה שנת-מס, ורק אם מתברר שהסכום ששולם עולה על סכום המס לפי הדו"ח.

בית-המשפט, מפי השופט ד"ר ש' בורנשטין, קיבל את בקשת ההסתלקות והורה על מחיקת הבקשה לאישור (קישור לפסק-הדין).

החזר של 1/6 מס רכישה מכוח תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה

רקע

כידוע, תקנה 2(1) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) תשל"ה-1974 ("תקנות מס רכישה") קובעת, כי שיעור מס הרכישה החָל ברכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים הינו 6%.
ואילו תקנה 2(1א) לתקנות קובעת כדלקמן:
"על אף האמור בפסקה (1), במכירת זכות במקרקעין, שמתקיימים לגביה התנאים המפורטים להלן, תוחזר לרוכש שישית ממס הרכישה ששילם לפי פסקה (1), ובלבד שלא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 103א לחוק:
(1) המכירה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה (בסעיף קטן זה – תכנית בנייה), המתירה בנייה על הקרקע של דירה אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים (להלן – דירת מגורים);
(2) לא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה, התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות, לפי חוק התכנון והבנייה."

נזכיר, כי במבזק מס' 2098 מיום 10.11.2024 דיווחנו על פרסום נייר עֶמדה מקצועי על-ידי רשות המיסים שעניינו בתקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה (נייר עמדה מקצועי מס' 4) (קישור לנייר העֶמדה הרביעי) ובו התייחסות להוראת תקנה 2(1א)(2) לתקנות מס רכישה, שלפיה יש לקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות, וזאת לא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה.

עוד נזכיר, כי ביום 16.1.2025 פרסמה רשות המיסים הוראת ביצוע בנושא תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה (הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 2/2025) (קישור להוראת הביצוע).

פסקי-הדין בעניין שתית וסילס

בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי ביום 25.3.2026 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין שתית בע"מ; וכי ביום 29.3.2026 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין סילס חברה ליזמות ואחזקות בע"מ.

עניינו של פסק-הדין הראשון בחיוב מנהל מיסוי מקרקעין חיפה בהוצאות לאחַר שהסכים לקבלת ערר מס הרכישה שהגישה העוררת, שתית בע"מ, בנושא תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה, אחרי הגשת הסיכומים על-ידי העוררת.
ואילו עניינו של פסק-הדין השני בשאלת זכאותה של העוררת, סילס חברה ליזמות ואחזקות בע"מ, להחזר מס רכישה מכוח אותה תקנה.

להמשך, לחצו כאן.

פטוֹר ממס שבח במכירת דירת מגורים שנהרסה לפני המכירה וקביעת שוויָה לעניין החבות במס

ביום 26.3.2026 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בירושלים בעניין סבג.

עניינו של פסק-הדין בערר שהוגש על-ידי 8 עוררים, ילדיו של המנוח מימון סבג ז"ל ("המנוח") שהָיה הבעלים של דירת מגורים יחידה ("הדירה") ונפטר ביום 12.3.2016.
העוררים הינם היורשים של מחצית הדירה ואילו המחצית האחרת הינה בבעלות אחיו של המנוח.
ביום 14.1.2019 מכרו העוררים 8-5 את חלקם (4/16) בדירה למר משה אילוז ("הרוכש") תמורת 450,000 ₪. ואילו ביום 4.2.2019 מכרו העוררים 4-1 את חלקם (4/16) בדירה לרוכש תמורת 450,000 ₪. דהיינו, בסך הכל קיבלו העוררים יחד, תמורת חלקם בדירה, סך של 900,000 ₪, אשר אמור להתחלק בשווה לכל אחד ואחד מהם (כל אחד 112,500 ₪).
העוררים דיווחו על המכירה למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים), הצהירו כי מדובר במכירת דירת מגורים מזכה וביקשו פטוֹר ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין.
ברם, ביום 10.1.2020 הוציא המשיב לעוררים שומות מס שבח לפיהן אין מדובר בדירת מגורים מזכה (וממילא העוררים לא זכאים לפטוֹר ממס שבח במכירתה) באשר הדירה נהרסה לפני יום המכירה במסגרת עסקה עם יזם, כך שהמכירה לא הייתה של דירה אלא של זכות עתידית לדירה חדשה לכשזו תיבָנה.
עוד קבע המשיב, כי התמורה נמוכה מהותית משוויָה כפי שהֶעריכהּ היזם שהתקשר בעסקת הפינוי-בינוי במסגרתה הרס את הבניין בו הייתה קיימת הדירה לצורך בניית בניין חדש.
לפיכך, קבע המשיב, כי התמורה בגין הדירה תעמוד על סך של 3,643,000 ₪ (910,750 ₪ בגין המכירה שביצעו העוררים 4-1 ו-910,750 ₪ בגין המכירה שביצעו העוררים 8-5).
מכאן הערר.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט א' דורות (בהסכמת חברי הוועדה מר ח' פרוימוביץ ושמאית המקרקעין ג' בלטר), דחה את הערר ביחס לזכאות העוררים לפטוֹר ממס שבח וקיבל את הערר ביחס לשווי הזכות הנמכרת (קישור לפסק-הדין).

חנות ספרים מקוּונת, שלוּח או צינור

ביום 17.3.2026 ניתן פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין קלאסוס בע"מ.
להמשך, לחצו כאן.