לוגו אלכס שפירא ושות׳

דיווח חצי-שנתי ותשלום מקדמות על רווחים בשוק ההון; החבות במס רכישה בגין עבודות פיתוח שטרם בוצעו כאשר הרוכש הוא "חוליה שניה"

08/07/2018

דיווח חצי-שנתי ותשלום מקדמות בגין רווחים בשוק ההון
חודש יולי הגיע ועִמו גם מועד הגשת הדיווח החצי-שנתי לרשויות המס ותשלום המקדמות בגין רווחים בשוק ההון.
החובה להגיש דיווח חצי-שנתי ולשלם מקדמות מוטלת על משקיעים שצברו רווחים ממכירת ניירות-ערך נסחרים וקרנות נאמנות בחודשים ינואר–יוני 2018 ואשר הבנקים/ברוקרים שבאמצעותם הם ביצעו את המכירות לא ניכו מס במקור מאותם רווחים.
להרחבה בעניין זה, לחצו כאן.
 
פסק-הדין בעניין אאורה השקעות בע"מ
ביום 3.7.2018 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין אאורה השקעות בע"מ.
תמצית העוּבדות הינה כדלקמן:
בחודש נובמבר 2014 פרסמה רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י") מכרז לחכירה ארבעה מגרשים באור עקיבא לבניית 240 יחידות דיור.
ביום 4.3.2015 זכתה חברת גרופית הנדסה אזרחית ועבודות ציבוריות בע"מ ("גרופית") וקיבלה את זכות החכירה בשני מגרשם המיועדים לבניית 94 יחידות דיור ("המקרקעין"), תוך שהתמורה נקבעה בהתאם להצעתה של גרופית במכרז לסך של 9,000,009 ש"ח בצירוף מע"מ. לאישור הזכייה של גרופית במכרז צוּרף מסמך מאת אגף מיסוי מקרקעין ברשות המיסים ובו הובהרה עמדת האגף באשר לצירוף הוצאות פיתוח לשווי המכירה בהתאם להלכת שרביט (ע"א 2690/95), דהיינו כי יחול מס רכישה על הוצאות פיתוח בְּשל עבודות פיתוח שבוצעו בפועל עד מועד אישור העִסקה.
בהתאם לתנאי המכרז, התחייבה גרופית לשאת בתשלום הוצאות הפיתוח למשרד הבינוי והשיכון בסך של כ-15.6 מיליון ש"ח. כך, גרופית התחייבה לשלם 15% מסך הוצאות הפיתוח בתוך 50 יום ממועד הזכייה במכרז ולהשלים את מלוא התשלום בגין הוצאות הפיתוח בתוך 170 יום ממועד הזכייה במכרז.
ויודגש: במועד פרסום המכרז, כמו גם במועד ההכרזה על גרופית כזוכה במכרז, לא בוצע כל פיתוח במקרקעין.
ביום 18.3.2015 הוגשה הודעת רמ"י למשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, בהתאם לסעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, לפיה תאריך אישור העִסקה בגין הקצאת זכויות החכירה במקרקעין לגרופית הוא 4.3.2015.
ביום 13.4.2015 דיוְוחה גרופית על רכישת הזכויות במקרקעין בהתאם לזכייתה במכרז ובהתאם היא חויבה בתשלום מס רכישה בסך 540,001 ש"ח, דהיינו כנגזר משווי המכירה בסך 9,000,009 ש"ח ללא הוצאות הפיתוח.
ביום 20.4.2015 שילמה גרופית 2,352,356 ש"ח למשרד הבינוי והשיכון (15% מהוצאות הפיתוח).
ביום 8.7.2015 התקשרה גרופית בשני הסכמים עם העוררת: האחד, הסכם מכר, בגדרו רכשה העוררת 60% מזכויותיה וחובותיה במקרקעין בתמורה לסך של 5,400,000 ש"ח (המהווים 60% מהתמורה שהציעה גרופית בעד המקרקעין במכרז) ובנוסף התחייבה עוררת לשלם ו/או להשיב לגרופית סך של 60% מכּל התשלומים והערבויות ששולמו על-ידי גרופית עד למועד החתימה על הסכם המכר; השני, הסכם שיתוף פעולה, במסגרתו הוסכם כי העוררת הינה בעלת 60% מהעִסקה המשותפת וגרופית בעלת 40% והוגדרו תנאי שיתוף הפעולה בין הצדדים.
ביום 9.9.2015 נחתם חוזה חכירה בין רמ"י לבין גרופית, בגדרו שילמה גרופית סך של 9,000,009 ש"ח עבוּר המקרקעין. 
ואילו ביום 16.12.2015 נחתם הסכם בין משרד הבינוי והשיכון, גרופית והעוררת, לפיו 60% מהזכויות וההתחייבויות של גרופית כלפי משרד הבינוי והשיכון מועברות לעוררת.
ביום 9.5.2016 אישרה רמ"י בקשה להעביר 60% מזכויותיה של גרופית במקרקעין לעוררת.
התשלומים לרמ"י בגין המקרקעין, כמו גם התשלומים למשרד הבינוי והשיכון בגין הוצאות הפיתוח שולמו על-ידי גרופית בהתאם להוראות המכרז ובמועדים שנקבעו בו, כמפורט לעיל, ולאחַר חתימת הסכם המכר והסכם שיתוף הפעולה נערכה התחשבונות בגין גרופית לעוררת בהתאם לאחוזי השותפוּת שנקבעו ביניהן.
המחלוקת בין העוררת למשיב התעוררה ביחס לדיווח שהגישה הראשונה על התקשרותה בהסכם המכר עם גרופית ולפיו היא שילמה מס רכישה לפי שווי המכירה של המקרקעין בלבד, דהיינו ללא הוצאת הפיתוח, וזאת מהטעם שלא בוצעו כלל עבודות פיתוח גם עד למועד אותה עסקה.
המשיב לא קיבל את הדיווח האמור והוציא לעוררת שומת מס רכישה לפי שווי הכולל גם את חלקהּ היחסי של העוררת בהוצאות הפיתוח. מכאן הערר.
 
ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת א' וינשטיין (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד א' סימון ועו"ד ח' שטרן)קיבלה את הערר (קישור לפסק-הדין).
בפסק-דין מפורט ונוקב דחתה השופטת וינשטיין את עמדת המשיב, תוך שהיא קובעת כי זו נעדרת בסיס, לא בדין ולא בעוּבדות; סותרת ומתעלמת מפסיקה קונקרטית, ברורה ועקבית של בית-המשפט העליון בסוגיה זו של הוצאות הפיתוח והכללתן בשווי המכירה (פרשות מלמוד (ע"א 610/87), הכט (ע"א 225/84), גרינבלט (ע"א 293/89) ושרביט (ע"א 2960/95)); ועומדת בניגוד ברור להוראת הביצוע שפורסמה בנושא על-ידי רשות המיסים (הוראת ביצוע מס שבח מס' 28/97 בנושא "שווי לצורך מס רכישה – הוצאות פיתוח") לפיה אין לכלוֹל את הוצאות הפיתוח בשווי לצורך מס רכישה כאשר הקרקע הנמכרת אינה מפותחת (גם אם המוֹכר מקבל על עצמו לפתח את הקרקע תמורת סכום מסוים בנוסף לתמורה שהוא מקבל עבוּר הקרקע הבלתי מפותחת) כמו גם בניגוד להנחייה שהוציאה מנהלת מחלקת מיסוי מקרקעין וקבלנים בחטיבה המקצועית ברשות המיסים, גב' מיכל סופר, בשנת 2017, בנושא "חיוב היזם במס רכישה במכרזי רשות מקרקעי ישראל".
 
נציין, כי יומיים לאחַר מתן פסק-הדין בעניין אאורה השקעות, ניתן פסק-הדין של ועדת-הערר בעניין שיכון ובינוי נדלן בע"מ, העוסק בסוגיה זהה (קישור לפסק-הדין).