מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

למהותם של ניירות העֶמדה המקצועיים

במבזק מס' 2096 מיום 10.10.2024 דיווחנו על פרסום חדש של רשות המיסים: ניירות עמדה מקצועיים.
נזכיר, כי בשונה מחוזרים מקצועיים, אשר מבקשים לכַסות את כל הנושא המקצועי בו הם דנים ולתת מענה לכלל סוגיות המס העולות ממנו, נייר העֶמדה מהווה פרסום קצר ונקודתי הכולל, בדרך כלל, התייחסות לסוגיה אחת ספציפית בנושא מסוים. 
ניירות העֶמדה עוסקים במגוון נושאים, בכל מערכי המס (מס הכנסה, מע"מ ומיסוי מקרקעין), כאשר טרם פרסומם הסופי באתר רשות המסים, הם יועברו ללשכות המקצועיות של ציבור המייצגים לקבלת התייחסותם.

באותו מבזק דיווחנו גם על נייר העֶמדה הראשון שפורסם ועניינו בניכוי מס תשומות ברכישה או ייבוא של רכב מסוג "האמר" (Hummer) (קישור לנייר העֶמדה הראשון).

נייר העֶמדה השני פורסם ביום 13.10.2024 ועניינו באופן תרגום מחזוֹר ההכנסות של "מפעל טכנולוגי מועדף מיוחד" כהגדרתו בסעיף 51כד לחוק עידוד השקעות הון (קישור לנייר העֶמדה השני).

ביום 15.10.2024 פורסם נייר העֶמדה השלישי, וזאת בנושא  "מכר זכויות בנייה במסגרת עסקת תמ"א 38/2 ורכישת שירותי בנייה במזומן מהקבלן" (קישור לנייר העֶמדה השלישי).

נייר העֶמדה הרביעי פורסם ביום 31.10.2024 ועניינו בתקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה (קישור לנייר העֶמדה הרביעי).

ביום 11.3.2025 פורסם נייר העֶמדה החמישי שעניינו במנגנון האצת תקופת הבשלה בעת הנפק (Exit) או הנפקה (IPO) (קישור לנייר העֶמדה החמישי). 

ביום 19.3.2025 פורסם נייר העֶמדה השישי שעניינו בקיזוז הפסדי הון וסעיף 102 לפקודת מס הכנסה (קישור לנייר העֶמדה השישי).

ביום 6.5.2025 פורסם נייר העֶמדה השביעי שעניינו ב"אי תחולת הוראות סעיף 8ב לפקודה על הכנסות מראש המהוות הכנסה מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודה בידי הנישום" (קישור לנייר העֶמדה השביעי).

ביום 9.7.2025 פורסם נייר העֶמדה השמיני בנושא "הבהרה לגבי פטור ממס על דמי שכירות המתקבלים במסגרת עסקאות התחדשות עירונית" (קישור לנייר העֶמדה השמיני).

ואילו ביום 28.7.2025 פורסם נייר העֶמדה התשיעי שעניינו במס נוסף (מס יסף) על הכנסה מאופציות לעובדים ועל דמי הצלחה לשותף הכללי בקרן השקעות (קישור לנייר העֶמדה התשיעי).

נייר העֶמדה העשירי פורסם ביום 2.2.2026 ועניינו במחיר העִסקה בעסקאות עליהן חל סעיף 5(א) לחוק מע"מ (קישור לנייר העֶמדה העשירי).

נייר העֶמדה האחד-עשר פורסם ביום 22.3.2026 ועניינו בפטוֹר ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין* לגבי דירה שהתקבלה בירושה ושלגבּיה נחתם הסכם בעסקת התחדשות עירונית (קישור לנייר העֶמדה האחד-עשר).

ואילו נייר העֶמדה השנים-עשר פורסם ביום 9.4.2026 ועניינו ביחס שבין סעיף 53ב(ג)(3) ו-(4) לחוק לעידוד השקעות הון לבין סעיף 64א7א(א) לפקודת מס הכנסה (קישור לנייר העֶמדה השנים-עשר).

נייר העֶמדה החדש

כידוע, במסגרת עסקות התחדשות עירונית מסוג פינוי-בינוי או מכח תכנית חיזוק (במסלול הריסה), מוכרים בעלי הדירות ליזם את זכויותיהם בדירת המגורים הישנה, ובתמורה מקבלים יחידת מגורים חלופית חדשה ("יחידת המגורים החלופית"). בעסקות אלו, לבעלי הדירות זכויות בנייה שלא נוצלו ביחידת המגורים הנמכרת, שהייתה ברשותם, טרם הגיע יום המכירה, כמשמעותו בסעיפים 49כ ו-49לב1 לחוק מיסוי מקרקעין ("יום המכירה").

ביום 18.11.2021 פורסם ברשומות חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022,) התשפ"ב-2022 ("חוק התכנית הכלכלית") (קישור לחוק התכנית הכלכלית), בגדרו נכלל, בין היתר, תיקון מס' 96 לחוק מיסוי מקרקעין באשר לפרק חמישי 4 לחוק (פינוי בינוי) ופרק חמישי 5 (תמ"א 38) (ראו סעיפים 49-48 לחוק התכנית הכלכלית).
על-פי אותו תיקון 96, הזכות ליחידת המגורים החלופית נחשבת ל"דירת מגורים" הן למס שבח והן למס רכישה, וזאת גם אם בנייתה טרם הסתיימה.
לפיכך, כאשר הזכאי לזכות ליחידת המגורים החלופית מוכר את הזכות לאחַר יום המכירה ובטרם הסתיימה בניית הדירה, הוא ייחשב כמי שמוכר "דירת מגורים", ובכפוף לעמידה בהגדרת "דירת מגורים מזכה" וליתר התנאים הרלבנטיים, הוא יהיה זכאי לפטוֹר לפי הוראות פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין או לחישוב לינארי מוטב לפי הוראות סעיף 48א(ב2) לחוק.

בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי אתמול (14.4.2026) פרסמה המחלקה המקצועית בחטיבת מיסוי מקרקעין שברשות המיסים נייר עמדה מקצועי בנושא "תחולת סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין במכירת זכות ביחידת מגורים חלופית בעסקאות התחדשות" (קישור לנייר העֶמדה החדש).

במסגרת נייר העֶמדה החדש נקבע, כי בהגיע יום המכירה בעסקות התחדשות עירונית מסוג פינוי-בינוי או מכח תכנית חיזוק (במסלול הריסה), נמכרות ליזם כל זכויות הבנייה ביחידת המגורים הנמכרת, כך שלא נותרות בידי המוכר זכויות בנייה; ומשכך, יחידת המגורים החלופית שמתקבלת בידי המוכר חֵלף יחידת המגורים הנמכרת לא מושפעת מזכויות בנייה ולא תחולנה הוראות סעיף 49ז לחוק במכירת דירת המגורים החלופית לאחַר יום המכירה ובטרם הסתיימה בניית הדירה.
עוד נקבע, כי במכירת דירת המגורים לאחַר סיום הבנייה, החלת הוראות סעיף 49ז לחוק תיבחן בהתאם למצב התכנוני במועד המכירה.