תובענה ייצוגית לגבי פחת במכירת דירה שהושכרה למגורים – עדכון | האם חובות עבר של מחזיק קודם מותרים בניכוי בחישוב השבח? | בקשה לביטול עיקול חשבון בנק ועו
תובענה ייצוגית לגבי פחת במכירת דירה שהושכרה למגורים – עדכון
מבוא
בחודש ינואר 2020, הגיש עו"ד רשף חן בקשה לאישור תובענה ייצוגית כנגד רשות המסים,* וזאת בשאלת החוקיות של ניכויי הפְּחָת שעָרכה המשיבה בבואה לחשב את השבח במכירת דירות מגורים שהושכרו במסלול הפטוֹר.
* להורדת הבקשה, לחצו כאן.
לטענת המבקש, בהוראת ביצוע 5/2007 אין כל הנמקה והסבר מדוע ביטלה המשיבה את הוראת 14/90,* כאשר בחוק ובפסיקה לא חל כל שינוי שיכול להצדיק את השינוי המהותי עליו החליטה המשיבה.
* בחודש פברואר 2007 פרסמה רשות המסים את הוראת ביצוע 5/207 (קישור להוראה) אשר החליפה את הוראת ביצוע 14/90.
בגדרהּ של ההוראה נקבע, כי בעת מכירת דירה שהושכרה למגורים במסלול הפטוֹר, עלותה לצורך חישוב השבח עליו מוטל מס שבח (אם וככל שהמוכר לא זכאי לפטוֹר ממס כאמור) תהיה בניכוי הפְּחָת שהיה ניתן לנַכותו אילולא נבחר מסלול זה לתקופה שבה היחיד בחר במסלול זה (כלומר, השבח יוגדל).
תחולת ההוראה נקבעה** לגבי מכירות שנעשו מיום 27.2.2007 ואילך (כאשר הקטנת שווי הרכישה תיעשה בסך השָווה לסכום הפחת שנצבר מיום 27.2.2007 או מיום רכישת הדירה, לפי המאוחר).
** ראו לעניין זה, תוספת מס' 1 (מיום 27.8.2008) לאותה ה"ב 5/2007, תחולתה לגבי מכירות שנעשו מיום 27.2.2007 ואילך (כאשר הקטנת שווי הרכישה תיעשה בסך השָווה לסכום הפְּחָת שנצבר מיום 27.2.2007 או מיום רכישת הדירה, לפי המאוחר).
עוד טען המבקש, כי ל"היקש" שערכה המשיבה בין מסלול המס המופחת (שבסעיף 122 לפקודה) לבין מסלול הפטוֹר אין כל שחר; וכי מהותו של מסלול המס המופחת שונה לחלוטין ממהות מסלול הפטוֹר.
בנוסף, טען המבקש, כי גישת המשיבה סותרת את ההלכה שנקבעה על-ידי בית-המשפט העליון בעניין PIV (ע"א 5883/18).*
* למַעבר למבזק בעניין PIV לחצו כאן.
בית-המשפט המחוזי, מפי ס' הנשיא ח' ברנר, אישר את הגשתה של התובענה הייצוגית (קישור להחלטה).
השופט ברנר קבע, כי במחלוקת העקרונית – דהיינו האם בעת מכירתה של דירה שהושכרה במסלול הפטוֹר ולכן לא נוכה פחת מההכנסות שהניבה, יש מקום לנַכּוֹת את הפְּחָת הרעיוני משווי הרכישה לצורך חישוב השבח החָל בעת מכירתה – עדיפה בעיניו עמדתו של המבקש על-פני עמדת המשיבה; וכי מסקנה זו, לפיה הדין עם המבקש, עולה בקנה אחד עם ההלכה שנפסקה בעניין PIV.
עוד קבע השופט, כי במקרה דנן קיים קושי למצוא אחיזה לשונית בחוק הפטוֹר ובחוק מיסוי מקרקעין לעמדתה הפרשנית של המשיבה. שכּן, מעצם הגדרתו בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין פחת הוא הסכומים הניתנים לניכוי לגבי מקרקעין לפי סעיף 21 לפקודה, בצירוף הסכומים שהופחתו מהמחיר המקורי שלהם לעניין מס הכנסה; אלא שבמסלול הפטוֹר לא ניתן כלל לנַכּוֹת פחת והדבר אף עולה בקנה אחד עם סעיף 5 לחוק הפטוֹר הקובע, כי "מי שקיבל הטבה לפי חוק זה, לא יחולו לגביו תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), תשמ"ט-1989".
לאור האמור, נקבע כי המבקש הצביע על עילת תביעה בגין גבייה שלא כדין שביצעה המשיבה (לפי פרט 11 לתוספת השנייה של חוק תובענות ייצוגיות), כי התובענה מעוררת שאלה מהותית של משפט המשותפת לכלל חברי הקבוצה וכי קיימת אפשרות סבירה ששאלה זו תוכרע בתובענה לטובת הקבוצה.
עוד נקבע, כי הקבוצה שבשמה תנוהל התובענה הייצוגית היא בעלים של דירות למגורים שמתקיימים בהם התנאים המצטברים הבאים: (א) השכירו את דירותיהם למגורים ושכר הדירה שקיבלו היה פטוּר לפי חוק הפטוֹר; (ב) מכרו את דירותיהם בין התקופה שראשיתה בשנתיים שקָדמו להגשת הבקשה (קרי, הָחל ביום 20.1.2018); (ג) המשיבה ניכתה פחת משווי רכישת דירותיהם; (ד) שילמו בפועל את מס השבח בגין מכירת הדירות, לרבות אותו חלק ממנו שנובע מניכוי הפְּחָת כאמור.
בקשת רשות הערעור לבית-המשפט העליון
במבזק מס' 1984 מיום 20.7.2022 דיווחנו על כך שרשות המסים הגישה ערעור על ההחלטה לבית-המשפט העליון ושביום 14.7.2022 ניתן פסק-הדין (קישור לפסק-הדין).
בגדרו של הפְּסָק צוין (השופטת ע' ברון, השופט ע' גרוסקופף והשופט ח' כבוב), כי לאחַר התייעצות הודיע בא-כוח רשות המסים שהוא מקבל את המלצת בית-המשפט ואינו עומד עוד על בקשת רשות הערעור.
משכך, בקשת רשות הערעור נדחתה ללא צו להוצאות, תוך שצוין, כי הטענות שמורות לצדדים בגִדרי ההליך הייצוגי שנתאפשר לנהלו.
הבקשה למתן צו לגילוי ועיון במסמכים ומתן תשובות לשאלון והבקשה להרחבת הקבוצה
הגם שבקשת רשות הערעור נדחתה בעקבות הודעת בא-כוח רשות המסים שהוא מקבל את המלצת בית-המשפט ואינו עומד עוד על הבקשה, הרשות עדיין מחזיקה בגישה לפיה במכירת דירה שהושכרה למגורים במסלול הפטוֹר, עלותה לצורך חישוב השבח (בהנחה שזה אינו פטוּר ממס) תהיה בניכוי הפְּחָת שהיה ניתן לנַכּותו אילולא נבחר מסלול זה לתקופה שבה היחיד בחר במסלול זה.
בהתאם, בירור התובענה הייצוגית התחדש ונקבע מועד לישיבת קדם משפט בפני ס' הנשיא ח' ברנר.
לקראת ישיבת קדם המשפט הגיש המבקש שתי בקשות:
האחת, בקשה למתן צו לגילוי ועיון במסמכים ומתן תשובות לשאלון, וזאת לצורך כימות תביעת ההשבה ותרגומה לסעד כספי מדוייק. לשם כך דרש המבקש שלושה סוגי מסמכים: ריכוז של כל השומות הממוחשבות שהגישו חברי הקבוצה; ריכוז סריקות של כל השומות הלא ממוחשבות שהגישו חברי הקבוצה; ותדפיס שע"מ של כל אחד מחברי הקבוצה. ואילו במסגרת השאלון נדרשה המשיבה למסור פרטים מזהים של כלל חברי הקבוצה; מהו סכום הפְּחָת שנוכה על ידיה ביחס לכל אחד מהם; מהו סכום מס השבח ששולם על-ידי כל אחד מחברי הקבוצה; מהו סכום מס השבח שהיה משלם אותו נישום אלמלא נוכה הפְּחָת לגביו וכו'.
השנייה, הרחבת הקבוצה המיוצגת על-ידי המבקש כך שהיא תכלול, בנוסף לחברי הקבוצה המקורית, גם את מי שעילת התביעה שלו נולדה רק לאחַר החלטת האישור ועד למועד בו יינתן פסק-הדין בתובענה. זאת, בהתבסס על הוראת סעיף 10 לחוק תובענות ייצוגיות.
ביום 30.11.2022 ניתנה החלטתו של ס' הנשיא ברנר בבקשות.
ס' הנשיא קיבל את הבקשה הראשונה במלואה ואת הבקשה השנייה בחלקהּ (קישור להחלטה).
אשר לבקשה הראשונה, דחה ס' הנשיא ברנר את טענת רשות המסים כי הבקשה נוגדת את חובת הסודיות לה היא כפופה, פוגעת בפרטיותם של הנישומים ואף מטילה מעמסה כבדה על הרשות.*
* לטענת הרשות, אם יינתן צו גילוי ועיון כמבוקש היא תידרש לאסוף נתונים לגבי כ-11,000 נישומים, מה שיצריך התעסקות של כ-4 עובדים למשך שלושה חודשים (המבקש כפר בכך וטען שהמלאכה פשוטה בהרבה).
ס' הנשיא נתן אפוא צו כמבוקש הן בנוגע לגילוי ועיון במסמכים המפורטים בסעיפים 2.4, 2.5 ו-2.6 למכתב הדרישה של המבקש והן למתן תשובות לשאלות 1–9 לשאלון; וקבע, כי יש לקיים את הצו תוך 90 יום.
אשר לבקשה השנייה, קבע ס' הנשיא ברנר, כי זו תתקבל באופן חלקי במובן זה שהמועד האחרון לצורך היכללות בקבוצה המיוצגת יוארך מיום מתן החלטת האישור ועד לתום שלושה חודשים ממועד החלטתו.
עוד נקבע, כי נוכח הרחבת הקבוצה, יש לבצע פרסומים כדין של ההחלטה לפי סעיף 10(ב) לחוק תובענות ייצוגיות, באותו האופן בו פורסמה החלטת האישור, תוך מתן אפשרות למצטרפים החדשים לקבוצה, לבקש, לפי סעיף 11(א) לחוק, שלא להיכלל בקבוצה.
וכך הוא קבע בעניין זה (פס' 30): "במקרה דנן אני סבור כי אכן מתקיימות נסיבות חריגות המצדיקות את הרחבת גודלה של הקבוצה המיוצגת. ראשית, המשיבה בחרה שלא ליתן הודעת חדילה לאחר החלטת האישור, ואפילו לא לאחר שבית המשפט העליון דחה את בקשתה לערער על החלטת האישור. המשיבה ממשיכה לנהוג בדיוק באותה דרך שבגינה אושרה נגדה התובענה הייצוגית מלכתחילה. היא ויתרה איפוא ביודעין על האפשרות לגדר את החשיפה לנזק כספי. כמובן שזוהי זכותה המלאה של המשיבה ליטול על עצמה את הסיכון הכלכלי הכרוך בהמשך הגבייה שחוקיותה כבר הוטלה בספק, אך היא אינה יכולה להלין על כך שהתובע המייצג מבקש בעקבות כך להרחיב את הקבוצה באופן שמעגל הניזוקים המיוצגים יורחב אף הוא."
חובות עבר של מחזיק קודם – האם מותרים בניכוי בחישוב השבח?
פסק-הדין של ועדת-הערר
במבזק מס' 1860 מיום 22.6.2020 דיווחנו, בין היתר, על פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין קיסריה השקעות בע"מ.
עניינו של פסק-הדין בשאלת זכאותה של העוררת לנַכּוֹת בחישוב השבח במכירת זכויות חכירה בנכס מקרקעין הוצאות שהוציאה בגין תשלומי ארנונה והיטלי תיעול בגין חובות עבר של המחזיקים הקודמים בנכס.
לטענת העוררת, היא הייתה מחויבת לשאת בתשלומי הארנונה והתיעול כפועל יוצא מהתחייבותה החוזית מול רוכשת הזכויות בנכס ועל-כן יש להתירם בניכוי בחישוב השבח.
ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת י' סרוסי (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד א' סימון ועו"ד י' אלקיס), דחתה את הערר וחייבה את העוררת בהוצאות המשיב בסך 40,000 ש"ח (קישור לפסק-הדין).
בראשית הדברים, הִבהירה השופטת סרוסי, כי ככל שמדובר בחובות עבר שנצברו על הנכס בגין תקופת החזקתם של המחזיקים הקודמים שלעוררת הייתה מחויבות חוזית לפרוֹע אותם, מיקומן הגאומטרי הוא במישור "שווי הרכישה" שיש לייחֵס לעוררת בשומת מס השבח בעסקת המכר, ולא במישור ההוצאות המותרות בניכוי מהשבח לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין. זאת, כחלק מעיקרון צירוף כלל התמורות בעסקת הרכישה.
לעומת זאת, ככל שמדובר בחובות עבר שנצברו על הנכס בגין תקופת החזקתם של המחזיקים הקודמים בנכס שלעוררת לא הייתה התחייבות חוזית לשלמם או בחובות עבר בגין תקופת החזקתה של העוררת עצמה בנכס, יש מקום לדון בטענה כי הוצאות אלו מותרות בניכוי, אם מכוח סעיף 39 רישא לחוק מיסוי מקרקעין ואם מכוח סעיף 39(3) לחוק.
לגופו של עניין, דחתה השופטת סרוסי את טענות העוררת, הן עובדתית והן משפטית.
הערעור לבית-המשפט העליון
בהמשך לאמור, נבקש לעדכנכם, כי המערערת הגישה ערעור על פסק-הדין לבית-המשפט העליון וביום 5.12.2022 ניתן פסק-הדין בערעור (קישור לפסק-הדין).
וכך נקבע בפסק-הדין:
"1. הצדדים קיבלו המלצת בית המשפט ולפיה, הערעור בכל הקשור לתשלומי הארנונה והמים יידחה, והערעור לגבי היטל התיעול יתקבל חלקית כמפורט להלן.
2. היטל התיעול בסך 700,000 ₪ יתווסף למחיר הרכישה. המערערת תשלם את מס הרכישה בשיעור של 5%, קרי, הסך של 35,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הרכישה. מנגד, היטל התיעול יוכר כניכוי לצורך חישוב מס השבח.
לאור זאת, ומאחר שהמערערת כבר שילמה את מס השבח ללא ניכוי היטל התיעול, המשיב ישיב למערערת את החזר המס המגיע לה בצירוף הצמדה וריבית כדין.
3. אין צו להוצאות, פיקדון יוחזר למפקידו."
בקשה לביטול עיקול חשבון בנק
פסק-הדין של ועדת-הערר
במבזק מס' 1970 מיום 23.3.2022 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין מזרחי.
העורר רכש ביום 25.12.2007 שתי חנויות זהוֹת במאפייניהן בקריית אתא ושילם תמורת כל אחת מהן את אותו סכום.
ביום 16.12.2010 מכר העורר את אחת החנויות תמורת סכום כפול משווי רכישתה ובדיווחו למשרדי המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה) הצהיר העורר, לטענתו בטעות, על שווי רכישה בגובה הסכום ששולם עבור שתי החנויות יחד (באופן שהביא לכך שלא שולם מס שבח כלל באותה עסקה).
טעות זו לא התגלתה על-ידי המשיב.
ביום 11.10.2018 מכר העורר מחצית מזכויותיו בחנות השנייה ובהצהרתו למשיב דרש, כי השבח יחושב כנגזר משווי הרכישה של אותה חנות.
המשיב גילה את הדיווח השגוי בעסקה הקודמת רק באותה עת ועל-כן קבע את עלות החנות השנייה לצורכי מס (דהיינו, את יתרת שווי הרכישה) ל-0.01 ש"ח, שכּן לעמדתו העורר ניצל כבר את מלוא שווי הרכישה של החנות בעסקת המכירה של החנות הראשונה.
לטענת העורר, הגם שאין חולק כי הדיווח במכירת החנות הראשונה בשנת 2010 היה שגוי, דיווח זה הכיל פגמים שהיו צריכים להדליק "נורות אדומות" אצל המשיב – דבר שהיה מאפשר נקיטת פעולות בזמן אמת כדי לתקן את הטעות; ומשלא בוצעה כל בדיקה מצד המשיב, הרי שישנו אשם תורם מצידו.
עוד טוען העורר, כי משחלפו 8 שנים ממועד עסקת המכירה של החנות הראשונה, הרי שלא ניתן לפעול לתיקון השומה על-פי סעיף 85 לחוק, אך המשיב מנסה במסגרת הליך זה "להכשיר את השרץ" ולתקן פגמים שנפלו בשומה הקודמת, וזאת כאשר מעולם לא פעל להעמיד את העורר על טעותו.
ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת א' וינשטיין (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד א' סימון ומר א' שרם), דחתה את הערר תוך חיובו של העורר בהוצאות המשיב ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ש"ח (קישור לפסק-הדין).
השופטת וינשטיין קבעה, כי אין לקבל את טענות העורר (לפיהן יש להכיר לו בשווי הרכישה של החנות השנייה פעם נוספת) הן לאור העיקרון של גביית מס אמת והן לאור עיקרון רציפות המס.
לדבריה, העורר לוקה, לכל הפחות אם לא למעלה מכך, ב"עצימת עיניים" בכל הקשור לדיווחו וחבותו במס שבח בעסקה הראשונה משנת 2010. שכּן, אין ולא יכול להיות ספק שהעורר ידע בוודאות כי תהיה חבות במס שבח בעסקה האמורה שעה שמכר את החנות הראשונה ברווח משמעותי (למעלה מכפול מהשוֹוי בה רכש את החנות), אך הוא בחר לעצום עיניו ולא לשאול דבר.
עוד ציינה השופטת וינשטיין, כי ישנו יסוד סביר להניח שמיַיצגי העורר לא "הופתעו" מחבות המס האפסית – שכּן בהכירם את הוראות הדין, ציפו או היה עליהם לצַפות לחבות לעורר במס שבח – אולם העורר ומיַיצגיו נמנעו במכוּון מלברר את מצב הדברים כהווייתו, על-מנת "שלא לעורר מתים". לפיכך, מדובר, במקרה הטוב, בעצימת עיניים מצד העורר ומיַיצגיו, בגינהּ נמנעו מלברר את עניין שומת מס השבח מול המשיב ולאפשר את הצפת הטעות ותיקונה.
השופטת הוסיפה וציינה, כי גם אם תקבל את טענת העורר לפיה הצהרתו על העִסקה משנת 2010 ואי-תשלום מס שבח בגינהּ נעשו בטעות וללא כוונת זדון, ואף אם תתעלם מעצימת העיניים הבולטת בעניין זה, הרי שברור כי העורר לא שילם מס אמת בעסקת המכירה של החנות הראשונה, ומזאת לא ניתן להתעלם.
השופטת וינשטיין הוסיפה וקבעה, כי אין כל בסיס לטענות העורר בדבר פגיעה בסופיות השומה או פגיעה בעיקרון ההסתמכות, שכּן שומת מס השבח לגבי העִסקה משנת 2010 נותרה על כנה בלא כל שינוי, ולמעשה, בשומתו של המשיב לעסקה משנת 2018 הוא אף חזר ונתן תוקף לשומה משנת 2010.
בדומה, קבעה השופטת, אין לקבל את טענות העורר כי השומה מושא הערר אינה אלא ניסיון מצד המשיב "לעקוף" את דיני ההתיישנות ולערוך תיקון שומה בדיעבד. כאמור, כל שעשה המשיב בהחלטתו בהשגה הוא לקחת בחשבון את עיוות המס שנוצר, וזאת לצורך גביית מס אמת בעסקה הנוכחית. דהיינו, החלטת המשיב מושא הערר ענינה העִסקה הנוכחית ולא העִסקה מן העבר.
לאור כל האמור, הציעה השופטת וינשטיין לחברי הוועדה לדחות את הערר ולקבוע כי החלטת המשיב בהשגה תעמוד בעינה ושווי הרכישה שייקָבע בגין מכירת מחצית החנות השנייה יעמוד על 0.01 ש"ח; וכן לחיֵיב את העורר בהוצאות המשיב ובשכר-טרחת עורך דינו בסך כולל של 50,000 ש"ח. זאת, לאור התנהלות העורר, העובדה שלא הייתה בפיו כל טענה עניינית ובעיקר בשל כך שהטענות שהועלו על-ידי העורר אינן עולות בקנה אחד עם עקרונות של הגינות ותום-לב.
כאמור, חברי הוועדה עו"ד א' סימון ומר א' שרם הסכימו והצטרפו לפסק דינה של יו"ר הוועדה.
הטלת העיקול, הערעור לבית-המשפט העליון והבקשה לביטול העיקול
ביום 3.5.2022 הגיש המבקש ערעור על פסק-הדין לבית-המשפט העליון.
ואילו ביום 24.8.2022 הטיל המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה) עיקול על חשבון הבנק של המבקש על סך של 102,845 ₪ (החוב עובר לתיקון הודעת השומה).
ביום 20.11.2022, כשלושה חודשים לאחַר הטלת העיקול, הגיש המבקש לבית-המשפט העליון "בקשה דחופה לביטול עיקולי בנקים ולמתן צו לעיכוב הליכי עיקולי בנקים" עד לקבלת פסק-הדין בערעור.
בית-המשפט העליון, מפי השופט י' עמית, דחה את הבקשה (קישור להחלטה).
השופט עמית קבע, כי הוא אינו רואה להידרש לסיכויי הערעור (הגם שציין, כי כתב הערעור הקצר אינו מעלה טענות או נימוקים של ממש הנוגעים לקביעוֹת ועדת-הערר), באשר את עיקר המשקל יש ליתן לשיקול מאזן הנוחות.
במישור זה, ציין השופט, לא עלה בידי המבקש להוכיח כי הכף נוטה לעבר קבלת הבקשה: המבקש טען, כי עיקול חשבון הבנק גורם לו לנזקים חמורים הואיל ואינו יכול לבצע פעולות בחשבון הבנק שלו או לעמוד בהתחייבויותיו כלפי צדדים שלישיים. ברם, הפגיעה הנטענת על-ידי המבקש נטענה בעלמא, מבלי שהונחה כל תשתית עובדתית רלוונטית ומבלי שצורפה ולוּ אסמכתא אחת התומכת בטענותיו. כמו-כן, מהבקשה לא עולה מיהם אותם צדדים שלישיים, מהו היקף התחייבויותיו כלפיהם, ומדוע אלו גוברות על פירעון חובו למשיב.
משכך, ובהינתן שהמבקש לא ביסס טענותיו, לא נמצא כי בטענתו להיעדר היכולת לבצע פעולות בחשבון הבנק שלו, יש כדי להטות את הכף לעבר קבלת הבקשה.
השופט עמית הוסיף וציין, כי בתקופת העיקול המבקש נמנע מהפקדת כספים בחשבון, וניתן אך להניח שהתנהל בערוצים אחרים.
סקירת הכנסות ממיסוי מקרקעין ועסקות נדל"ן בשנים 2013–2022
פורסמה סקירה שהוכנה על-ידי החטיבה לתכנון וכלכלה ברשות המסים בנושא
בסקירה מוצגות התפתחויות בשוק הנדל"ן ותגובת השוק לצעדי מיסוי מקרקעין, כפי שהם משתקפים בנתונים על עסקות נדל"ן והכנסות ממיסי מקרקעין לשנים 2013–2022, כאשר הנתונים מוצגים לפי פילוחים שונים, כגון: אזורי מיסוי מקרקעין, סוגי נכסים, שיעורי מס שבח ומס רכישה ועוד.
להורדת הסקירה, לחצו כאן.