מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

ביום 17.8.2026 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין עו"ד אייל שוורץ.

להלן תמצית הרקע העובדתי:
במסגרת תפקידו כמנהל עיזבונה של המנוחה חנה יעקובי ז"ל ("המנוחה"), מכר עו"ד אייל שוורץ ("העורר" או "מנהל העיזבון") שתי דירות בחיפה שהיו חלק מנכסי העיזבון.
בצוואת המנוחה נכללה הוראה הנוגעת לשתי הדירות בחיפה, לפיה הן יועדו לטובת נופש לנשים מרובות ילדים, וכלשון הצוואה: "את שתי הבתים בחיפה אני מורישה לטובת נופש לנשים מרובות ילדים שינוחו שבוע".
בהמשך, במסגרת הליך שהתנהל בבית-המשפט לענייני משפחה, בעקבות בקשת ועמדת מנהל העיזבון, לפיה יישום הצוואה כלשונה הוא בעייתי לאור מצבן הפיזי של הדירות והעלויות שיידרשו לצורך שיפוצן – ניתן אישורו של בית-המשפט לענייני משפחה למכירת הדירות, כאשר תמורת המכירה נועדה לשַמש לקיום מטרת הצוואה, בשינויים הנדרשים בנסיבות.
לאחַר מכירת הדירות הגיש העורר הצהרות למשרדי המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה), וביקש כי חישוב מס השבח בגין מכירתן ייעשה לפי החישוב הליניארי המוטב הקבוע בסעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין.
המשיב לא קיבל את עמדת העורר והוציא לו ביום 24.10.2023 שומה לפי מיטב השפיטה, בה נקבע כי מטרת הצוואה הייתה הקמת הֶקדש, אשר מעולם לא הוקם, ולכן נפתחה שומה על שם העורר כמנהל העיזבון, אשר אינו בגֶדר "יחיד" וכי בהתאם לא ניתן לבצע חישוב ליניארי מוטב.
בחלוֹף מספר ימים, הוציא המשיב מכתב נוסף שעניינו פירוט נימוקים לקביעת שומת מס שבח לפי מיטב השפיטה, אשר עָסק ביום ושווי הרכישה, ובמסגרתו נקבע כי בשומה העצמית לא נוכה פחת וכי יש לבצע ניכוי פחת בשיעורים הקבועים בחוק.
העורר הגיש השגה על השומה לפי מיטב השפיטה שהוציא המשיב, במסגרתה טען, כי בסופו של יום התמורה ממכירת הדירות תוקדש למימון נופש לאימהות, אשר זהותן תתברר בהמשך, ולכן יש לראות במכירת הזכות כמכירה או עשיית פעולה בידי יורשים אשר ברור כי הם בגדר "יחידים". עוד נטען, כי מנהל העיזבון אינו בגֶדר יורש ואינו נהנה מתמורת מכירת הדירות ולכן אין מקום לקבוע כי הוא הנישום.
בדיון בהשגה, שנערך ביום 12.5.2024, העלה המשיב טענה נוספת, לפיה הדירות אינן בגֶדר דירות מגורים, וזאת, בין היתר, לאור העובדה כי במועד המכירה אף אחת מהדירות לא שימשה בפועל למגורים, משום שלא היו ראויות למגורים במשך תקופה ארוכה.
העורר התנגד לטענה זו וטען להרחבת חזית אסורה, שכּן טענות אלה לא מצאו ביטויָן בשומה לפי מיטב השפיטה שהוציא המשיב.
בסיום הדיון בהשגה סוכם, כי העורר ישלים את טענותיו בכתב, בעניין עמדת המשיב כי הדירות אינן בֶגדר "דירות מגורים" כהגדרתן בחוק, וזאת מבלי לגרוע מטענתו להרחבת חזית אסורה.
לפיכך, העורר הגיש השלמת טיעון במסגרתה טען כי מדובר בטענה חדשה שאין להעלות בשלב ההשגה, ולגופו של עניין, נטען כי מצבן הפיזי של הדירות אינו גורע מהעובדה כי הן מיועדות למגורים.
המשיב לא קיבל את עמדת העורר, ובהחלטתו בהשגה מיום 20.6.2024 קבע כי אין להתיר את החישוב הליניארי המוטב, מאחַר שלעמדתו הדירות אינן בגדר "דירות מגורים", כהגדרת מונח זה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, וזאת משני טעמים: האחד, כי הדירות איבדו מאופיָן כדירות מגורים, בְּשל מצבן הפיזי, כעולה, בין היתר, מחוות-הדעת השמאיות שהציג העורר עצמו למשיב, לצד העובדה כי הדירות קיבלו פטוֹרים מתשלום ארנונה בהיותן נכסים הרוסים או ניזוקים; השני, כי הדירות אינן בבעלותו של "יחיד". עמדת המשיב בהחלטה בהשגה היא כי הוראות הצוואה מקימות מעֵין "הקדש", שאינו אישיות משפטית הזכאית לפטוֹר, ואף אם לא הוקם הקדש, אין לייחֵס את המכירה ליחידים, שזהותם אינה ידועה.
במסגרת הערר הסכימו הצדדים ביניהם, כי הם אינם חלוקים במישור העובדתי וכי המחלוקת היא משפטית, ועל-כן הוסכם ונקבע בהתאם לאותה הסכמה, כי ההכרעה תהא על בסיס כתבי הטענות, נספחיהם וסיכומי הצדדים.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת א' וינשטיין (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד ר' מרסיאנו ומר א' כאכון), דחתה את הערר תוך חיוב העורר בהוצאות בסך של 25,000 ₪ (קישור לפסק-הדין).

בראשית הדברים, נדרשה השופטת לטענות העורר בעניין הרחבת חזית אסורה, נוכח העובדה כי ההחלטה בהשגה נשוא הערר כללה טענה שלא הייתה מצויה בשומת שלב א', לפיה הדירות אינן נכנסות בגדרהּ של הגדרת "דירת מגורים" בְּשל מצבן הפיזי.
השופטת דחתה טענה זו, בקובעה, כי בשלב ההשגה לפי סעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין רשאי המשיב, על-פי הדין, לבחון מחדש את השומה שהוּצאה לעורר, ואין הוא מוגבל בהכרח לנימוקי השומה לפי מיטב השפיטה. "סעיף 87א' לחוק קובע כי מי שערך את השומה בשלב א' לא יחליט בהשגה עליה. הרציונל בבסיס הוראה זו הוא לאפשר לגורם חדש וניטראלי במשרד השומה לבחון את השומה העצמית ולקבוע אם יש מקום לקבלה או לדחותה. אם מצא הגורם מטעם המשיב, שדן בהשגה, כי יש לדחות את השומה העצמית, אך מטעמים אחרים או נוספים לאלו שנקבעו בשומה לפי מיטב השפיטה – אין כל עילה בדין שלא לאפשר לו לקבל החלטה כאמור. כל זאת, בתנאי שהמשיב פעל בהתאם להוראת סעיף 87(ז) לחוק ונתן לעורר הזדמנות סבירה להשמיע טענותיו, לרבות ביחס לטענות חדשות או נוספות שהועלו בשלב ההשגה, ושלא נידונו בשלב א' של השומה" (פס' 41).

לאחר מכן, בָּחנה השופטת וינשטיין את השְאֵלה האם הדירות נמכרו על-ידי "יחיד".
לדבריה, ההוראה בצוואת המנוחה לפיה נקבע כי הדירות תשמשנה לנופש ומנוחה למשך שבוע לנשים מרובות ילדים – משמעה יצירת הֶקדש, גם אם המנוחה לא עשתה שימוש במונח הספציפי של יצירת הֶקדש. "המחוקק אינו דורש שימוש במונח ספציפי לשם הבהרת הכוונה ליצירת הקדש, אלא נדרש קיומם של ארבעה יסודות: כוונה ליצור הקדש, קביעת מטרות ההקדש, נכסיו ותנאיו" (פס' 58).
עוד קבעה השופטת, כי גם העובדה שהמנוחה לא מינתה נאמן להקדש אין בה, כשלעצמה, כדי לשלול קיומו של הֶקדש.

השופטת וינשטיין המשיכה ונדרשה למצבן של שתי הדירות וקבעה, כי בחינה כוללת של הדירות מובילה למסקנה כי לא ניתן לקבוע שהן על-פי טיבן יועדו למגורים.
הדירות עמדו ריקות ולא שימשו למגורים במשך עשרות שנים, מצבן הפיזי במועד המכירה היה גרוע ביותר, וכל חוות-הדעת השמאיות שהוזמנו על-ידי העורר בעצמו, קבעו כי מדובר בנכסים שאינם ראויים למגורים, ושנדרשת השקעה כספית ניכרת לצורך שיפוצם, כזו המגיעה כדי מחצית משוויָה המוערך של כל דירה.
בנוסף, צוואת המנוחה ביחס לדירות קבעה כי הן לא תשמשנה למגורים אלא למטרת נופש כ"מלוניות" לנשים מרובות ילדים, כך שהשימוש שיועד להן אף הוא לא היה למטרת מגורים.
זאת ועוד. שתי הדירות קיבלו מעיריית חיפה פטוֹר מתשלום ארנונה בְּשל היותן נכסים הרוסים וריקים, כאשר העורר טען בפני העירייה כי הדירות בלתי-ראויות למגורים.

לאור כל האמור, הציעה השופטת וינשטיין (וכאמור, חברי הוועדה הסכימו והצטרפו לעמדתה) לדחות את הערר במלואו ולקבוע כי הדירות מושא הערר לא היו בבעלותו של "יחיד" במועד מכירתן, ואף לא היו "מיועדות למגורים לפי טיבן" במועד המכירה.*

* השופטת וינשטיין הוסיפה וקבעה, כי על המשיב לבצע תיקון להחלטה בהשגה לאור העובדה כי קביעתה היא שהדירות מושא הערר אינן נכנסות למסגרת ההגדרה של "דירת מגורים", ועל-כן עליו לבטל את ניכוי הפְּחָת שביצע בחישוב מס השבח.