כידוע, סעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין מַקנה זיכוי בשיעור 50% ממס השבח החָל בעת הפקעה.
בהקשר זה, נבקש לעדכנכם בדבר החלטת מיסוי שפורסמה ביום 17.8.2026 בנושא שבנדון על-ידי המחלקה המקצועית בחטיבת מיסוי מקרקעין שברשות המיסים (החלטת מיסוי מס' 1803/2026) ("החלטת המיסוי" או "ההחלטה") (קישור להחלטה).
עניינה של ההחלטה בחברה ממשלתית ("החברה הממשלתית") שהוסמכה לקַדם פרויקט תשתית רחב היקף. במסגרת זו החברה הממשלתית פועלת, בין היתר, לאישור תכניות, לתפיסת חזקה במקרקעין, לרכישת זכויות במקרקעין ולטיפול בפיצויים המשתלמים בקשר לכך, לבעלי הזכויות במקרקעין.
בהתאם להסמכה שניתנה לחברה הממשלתית על-פי דין, המקרקעין הניטלים לצורכי ציבור, יירָשמו על שם מדינת ישראל, והחברה הממשלתית פועלת לעניין זה מטעמה.
החברה הממשלתית תתקשר, בשם ועבור המדינה, בהסכם עם בעלי הזכויות במקרקעין, שלפיו ישולם להם פיצוי, לפי שווי קרקע בהתאם לייעוד שקָדם לייעוד הציבורי, בגין נטילת המקרקעין; תיתפס חזקה במקרקעין בטרם פרסום הודעות רכישה בהתאם לדיני ההפקעה, ותירשם הערת אזהרה לטובת החברה הממשלתית, לצד קבלת ייפוי כוח בלתי-חוזר, לשם הבטחת השלמת רישום הזכויות על שם המדינה לאחַר השלמת הליכי ההפקעה ("ההסכם").
במסגרת ההסכם, יומחו למדינה, באמצעות החברה הממשלתית, כלל זכויותיו של בעל הזכויות במקרקעין, לרבות זכויות הנובעות מתכניות איחוד וחלוקה ומטבלאות הקצאה ואיזון שיאושרו בקשר למקרקעין.
במסגרת החלטת המיסוי נקבע, כי רכישת הזכויות במקרקעין על-ידי מדינת ישראל באמצעות החברה הממשלתית, בהתאם למנגנון המתואר לעיל, תיחשב כהפקעה לצורך חוק מיסוי מקרקעין וזאת בכפוף לאמור להלן.
עוד נקבע בהחלטה, כי לעניין רכיב פיצויי ההפקעה תחולנה הוראות סעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין, בכפוף לכך שהזכויות במקרקעין כלולות בתכנית שפורסמה למתן תוקף, והם מסומנות בה בייעוד ציבורי במועד ההתקשרות בהסכם.
בנוסף, נקבע, כי הודעות רכישה לפי דיני ההפקעה תפורסמנה לא יאוחר מן התקופה הקבועה בתכניות הרלוונטיות לתחילת ביצוען, ובכל מקרה לא יאוחר מתום עשר שנים ממועד חתימת ההסכם.
עוד נקבע בהחלטה, כי על אף המועדים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין לעניין התיישנות, אם לא יושלם הליך ההפקעה בהתאם לסעיפים 5, 7 ו-19 לפקודת הקרקעות בתקופה הקצובה כאמור לעיל יראו בהסכם, כהסכם למכירת זכויות במקרקעין; הפרשי המס המתחייבים על-פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין, יחולו וישולמו על-ידי מוכר הזכות במקרקעין, בעל הזכויות בנכס שנמכר, שאם לא יעשה כן, תוך פרק הזמן, שלא יאוחר מחלוֹף 60 יום מיום דרישת התשלום, כי אז תהא החברה הממשלתית חייבת לשפות את רשות המיסים בסכום המס. לצורך חישוב המס במקרה כאמור, שבו המדינה נושאת בתשלום המס חֵלף המוכר, יראו את ההסכם בין המדינה למוכר, כקובע שהמס ישולם על-ידי הקונה, וחישוב המס יהא בדרך של גילום מלא כמשמעותו בסעיף 17(ד) לחוק. כמו כן, סכום המס יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין.
עוד נקבע בהחלטת המיסוי, כי יום המכירה, לעניין רכיב פיצויי ההפקעה, יהיה במועד העמדת תשלום הפיצויים לידי בעל הזכויות, בהתאם להוראות סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין.
לבסוף, נקבע בהחלטה, כי חוק מיסוי מקרקעין לא יחול על רכיב הפיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ככל שקיים.