ביום 13.7.2026 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין סאלם.
להלן תמצית העוּבדות:
ביום 5.6.2002 הקים העורר את חברת אליהו וסימה השקעות ונכסים בע"מ ("החברה") ובהתאם לתקנון ההתאגדות נרשם כמחזיק ב-100% ממניותיה.
ביום 9.2.2003 הוגשה לרשם החברות "הודעה על העברת מניות בחברה פרטית", לפיה הועברו 25% ממניות החברה מידי העורר לידי דודו, אליהו סלם ("אליהו"). סמוך לאחר מכן הפכה החברה לאיגוד מקרקעין.
בשנת 2010, כך לדברי העורר, נפטר אליהו.
ביום 29.9.2020, בחלוֹף למעלה מ-17 שנים ממועד הקמת החברה, שלח העורר למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין נתניה) בהודעת דוא"ל "בקשה להארכת מועד להודעה על נאמנות", במסגרתה התבקש המשיב להכיר בהחזקת 25% מהמניות בחברה על-ידי אליהו כהחזקה בנאמנות, עבור העורר כנהנה. העורר טען, כי העברת המניות לידי אליהו בשנת 2003 נעשתה עֵקב טעות מצד העורר ביחס לדרישות הדין, היות שסבר כי כדי להפעיל את החברה באופן חוקי נדרש שיהיו לה שני בעלי מניות לפחות. עוד נטען, כי אליהו הלך לעולמו לאחַר העברת המניות לידיו וכי הוא כלל לא ידע על קיומה של החברה ואף לא ידע שהועברו לו המניות.
בהמשך לפנייתו זו, דיווח העורר למשיב ביום 2.3.2021 על עסקה במסגרתה הועברו לו בכובעו כנהנה 25% ממניות החברה, שהוחזקו על-ידי אליהו כנאמן ("העסקה"). לדיווח צוּרף הסכם העברת מניות מנאמן לנהנה מיום 24.1.2021 (דהיינו, תקופה ארוכה לאחַר פטירתו של אליהו), הודעה על נאמנות וכן בקשה להארכת מועד להגשת ההודעה על הנאמנות.
לאחַר שהתבקשו השלמוֹת על-ידי המשיב, הוגשה הצהרה על הִעסקה, חתומה על-ידי בתו של העורר, הגברת שרי חורי, באמצעות ייפוי כוח מאליהו.
ביום 28.10.2021 הוציא המשיב לעורר ולאליהו שומות מס רכישה ושבח (בהתאמה) לפי מיטב השפיטה בהן נקבע כי המסמכים שהועברו למשיב אינם מעידים על עסקה להעברת מניות לעורר, ואף אינם מבססים קיומה של נאמנות.
ביום 11.4.2022 דחה המשיב את בקשת העורר לעיון חוזר "בהעדר אינדיקציה לקיומה של נאמנות או לקיומה של עסקה בה הועברו המניות".
מכאן הערר שהתמקד בשתי שאלות עיקריות: האחת, האם יש להכיר בקיומה של עסקה, בה הועברו לעורר מניות מאליהו; והשנייה, בהנחה שהתשובה לשאלה הראשונה היא בחיוב, האם המניות הוחזקו על-ידי אליהו בנאמנות, טרם העברתן הנטענת לעורר.
ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ד"ר ש' בורנשטין (בהסכמת חברי הוועדה שמאי המקרקעין ג' גבאי וגב' ר' אשכנזי), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).
השופט בורנשטין בָּחן את הראיות שהוצגו בפניו וקבע, כי בעת שנחתם הסכם העברת המניות בשמו של אליהו, שנים לאחַר פטירתו, ייפוי הכוח שהוענק לעורר כבר לא היה בתוקף,* ועל-כן בדין טען המשיב כי במצב דברים זה לא נערכה עסקה במקרקעין ולא הייתה העברה של 25% ממניות החברה מאליהו לעורר.
* ראו פסקות 31-26.
למעלה מן הצורך נדרש השופט בורנשטין לטענת הנאמנות ודחה אף אותה, בקובעו כי לא הובאו ראיות שיש בהן להוכיח את טענת העורר כי המניות הועברו לאליהו בשנת 2003 בנאמנות בלבד. "למעשה, העורר לא הציג בפנינו כל ראיה ישירה של ממש, למעט גרסתו בעל פה, שלא אחת עוררה תהיות, ואשר לעמדתי לא ניתן לתת בה כל אמון" (פס' 33).
בעניין זה, ובין היתר, ציין השופט, כי בהצהרות ההון של העורר לשנים 2008 ו-2014 צוין שברשותו 75% ממניות החברה ולא צוין כי הוא הבעלים בפועל גם של יתרת המניות בחברה (בשיעור 25%), כטענתו היום.
עוד, ובין היתר, ציין השופט, כי קיים קושי מיוחד בהכרה במוסד הנאמנות במקרה שלפנינו שעה שלגרסתו של העורר אליהו כְּלל לא ידע שהמניות הועברו לרשותו. "אכן, יש בכך לספק הסבר לאי-מילוי חובת הנאמן לדיווח שבסעיף 119 לחוק, כנזכר לעיל. אך בכך לא סגי. כינון יחסי נאמנות אינו יכול להתבצע כאקט חד-צדדי, בלא הסכמתו, ואף בלא ידיעתו, של הנאמן [...]" (פס' 55).
לבסוף, נדרש השופט בורנשטין לטענות העורר באשר לאופן ניהול ההליך השומתי ומתן ההחלטה על-ידי המשיב וקבע כי הגם שהתנהלותו הדיונית של המשיב בהליך השומה הייתה רחוקה ממיטבית אין לקבל את טענת העורר לפיה החלטת המשיב בעניינו התקבלה באיחור.
מחיקת תובענה ייצוגית כנגד רשות המיסים
בחודש יוני 2025 הגישה אפגד יזמות ובניה (2007) בע"מ תביעה לבית-המשפט המחוזי מרכז-לוד כנגד רשות המיסים ובקשה לאישורה כתובענה ייצוגית.
לטענת החברה, רשות המיסים אינה מכירה בכך שבעסקות מכר של דירות קבלן ("יד ראשונה") הכוללות תשלומים נדחים ניכרים (עסקות המוּכּרות בשם 20/80 או 10/90) מגולם רכיב מימון ולכן כוללת אותו במחיר העִסקה לצורכי מע"מ וכתוצאה מכך נגבה מס ביֶתֶר.
עוד נטען, כי עמדה זו של הרשות מפְלה את היזמים המציעים מבצעי 20/80 ו־10/90 ביחס למקרה של רכישת דירה באמצעות "הלוואת קבלן" אותה נוטל רוכש הדירה במישרין, ובמסגרתה מממן היזם את רכיב המימון באותה הלוואה. שכּן, במקרה זה, ועל-פי הנטען, מכירה הרשות ברכיב המימון בו נושא היזם במסגרת הליווי הפיננסי המוענק לפרויקט כרכיב שאינו נכלל במחיר העִסקה לצורכי מע"מ.*
* ראו החלטת מיסוי 6839/17 (קישור להחלטה).
בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי ביום 14.7.2026 ניתן פסק-הדין של בית-המשפט, מפי ס' הנשיא ר' וינוגרד, במסגרתו התובענה הייצוגית ובקשת האישור נמחקו ללא צו להוצאות (קישור לפסק-הדין).
יצוין, כי בחודש מאי 2025 הוגשה תובענה נוספת נגד רשות המיסים לצד בקשה לאישורה כתובענה ייצוגית,* וזאת ביחס למס הרכישה שגוֹבה רשות המיסים מציבור רוכשי הדירות באותם סוגי עסקות (20/80 או 10/90) בהתייחס לרכיב המימון ו/או הרכיב הנדחה המגולם באותן עסקות; וכי תובענה זו טרם הוכרעה.