מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

ביום 8.6.2026 ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד בעניין יהלומית פרץ עבודות בנין ופתוח בע"מ ואח'.

עניינו של פסק-הדין בחמישה עררים אשר הדיון בהם אוחד: האחד, של רמי שבירו הנדסה בנייה והשקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות; השני, של עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה; השלישי, של יהלומית פרץ עבודות בנין ופיתוח בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות; הרביעי, של גינדי החזקות בוני ערים בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז; והחמישי, של אלקטרה השקעות (1998) בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז.
לאחַר שמיעת הראיות והגשת הסיכומים ובעקבות הֶסדר הפּשרה בתובענות ייצוגיות שהוגשו בעניין הגבעה פרוייקטים הנדסיים ותצפית מכרזים 2021,* הגיעו גינדי החזקות בוני ערים בע"מ ואלקטרה השקעות (1998) בע"מ להסכמות עם מנהל מיסוי מקרקעין מרכז ולפיכך אותם עררים נמחקו ופסק-הדין מתייחס רק לשלושת העררים שהמחלוקת בהם נותרה על כנה.

* ביום 5.1.2026, וכפי שדיווחנו במבזק מס' 2163, נתן בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופט ד"ר א' גורמן) תוקף של פסק-דין (קישור לפסק-הדין) להסדר הפשרה בשתי בקשות לאישור תובענה כייצוגית כנגד מדינת ישראל (רשות מקרקעי ישראל ורשות המיסים) שעניינן בזכאותם של עוסקים אשר התקשרו עם רמ"י בעסקה לרכישת מקרקעין לקבל חשבונית מס עבור רכיב "הוצאות פיתוח נוספות" (מבני ציבור ושדרוג תשתיות בשכונות ותיקות – "ישן מול חדש") ששולם על ידיהם, וזאת במקום קבלה אשר הופקה להם בגין תשלום זה. בקשה אחת הוגשה על-ידי הגבעה פרוייקטים הנדסיים בע"מ; והשנייה על-ידי תצפית מכרזים 2021 בע"מ

במסגרת בקשות האישור נטען, כי עוסקים אשר משתתפים במכרזים המפורסמים על-ידי רמ"י נדרשים לשלם עבור רכיב המכוּנה "הוצאות פיתוח נוספות" ומקבלים עבור תשלום זה קבלה בלבד ולא חשבונית מס. זאת, למרות שעמדת רשות המיסים היא שרכיב זה נחשב חלק משווי המקרקעין ומחויב בבמס רכישה. התנהלות זו של רמ"י, כך נטען, לא רק שמנוגדת לעמדת רשות המיסים ומביאה למצב אבסורדי בו המדינה מדברת בשני קולות, אלא גם, ובעיקר, פוגעת בעוסקים, מאחר שבהיעדר חשבונית מס, הם אינם יכולים לנַכּוֹת את מס התשומות הגלום בתשלום זה.

בהתאם להסדר הפשרה, כל עוסק מורשה אשר זכה במכרז של רמ"י ושילם את הוצאות הפיתוח הנוספות הָחל מיום 28.2.2022 ואילך, יהיה זכאי להחזר בשיעור 8.5% מסכום הוצאות הפיתוח הנוספות ששולמו על ידיו וכנגדן התקבלה בידו קבלה בלבד. 

כמוסבר להלן, המחלוקת בין הצדדים עוסקת בשאלה האם תשלום עבור רכיב המכוּנה במכרזי רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י") "הוצאות פיתוח נוספות" אשר מיועד להקמת מוסדות ציבור ולשדרוג תשתיות בשכונות ותיקות (המכוּנה "ישן מול חדש") מהווה חלק בלתי-נפרד מן התמורה ששולמה בגין הזכות במקרקעין ומשכך חייב במס רכישה במלואו, או שמא דינו כדין "הוצאות פיתוח" כלליות, אשר בהתאם לפסיקה, הכללתן בשווי המכירה נגזרת משיעור ביצוען בפועל במועד המכירה.

להלן תמצית העוּבדות כפי שהובאה בפתח פסק-הדין:
העוררות, רמי שבירו הנדסה בנייה והשקעות בע"מ ("רמי שבירו"), עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ ("עמרם אברהם"), יהלומית פרץ עבודות בנין ופיתוח בע"מ ("יהלומית פרץ") (ביחד, "העוררות") זכו, כל אחת במועדה, במכרזים שפרסמה רמ"י לרכישת זכויות חכירה במקרקעין המיועדים לבנייה.
אין חולק, כי במועד הזכייה במכרזים, המקרקעין טרם פותחו באופן מלא.
על-פי תנאי המכרזים, כתנאי הכרחי למימוש הזכייה וקבלת הזכויות במקרקעין, נדרשו העוררות לשאת במספר תשלומי חובה: (א) מחיר ההצעה הזוכה; (ב) תשלום בגין הוצאות פיתוח כלליות (עבור ביצוע תשתיות פיזיות במתחם, כגון: סלילה, תיעול, תשתיות מים, ביוב וכיו"ב); ו-(ג) תשלום בגין הוצאות פיתוח נוספות: תשלומים שהועברו לרשויות המקומיות, אשר יועדו לשתי מטרות: השתתפות בהקמת מוסדות ציבור ("רכיב מוסדות ציבור") ולשדרוג תשתיות בשכונות ותיקות ברחבי הרשות המקומית ("רכיב ישן תמורת חדש"). שני התשלומים האחרונים נקבעו מראש בחוברות המכרזים.

בעת הגשת הצהרותיהן למשיב, ערכו העוררות שומה עצמית למס רכישה.
במסגרת זו, העוררות לא ערכו הבחנה בין הוצאות הפיתוח הכלליות לבין הוצאות הפיתוח הנוספות.
בהסתמך על אישורי חברות הפיתוח בדבר אחוז הפיתוח שבוצע בפועל עד למועד הזכייה במכרז (אחוזים בודדים, ולעיתים אף 0%), הוסיפו העוררות לשווי המכירה את הוצאות הפיתוח – על כלל רכיביהן – רק בהתאם לשיעור ביצוען בפועל, וזאת בהישען על ההלכה שנפסקה בעניין שרביט (ע"א 2960/95) בה נקבע כי הוצאות פיתוח ייכָללו ב"שווי המכירה" לצורך חישוב מס רכישה, רק ככל שעבודות הפיתוח בוצעו בפועל עד למועד המכירה, בין אם באופן מלא או חלקי, ואילו הוצאות פיתוח המתייחסות לעבודות פיתוח עתידיות אשר במועד המכירה טרם בוצעו – לא ייכָללו בשווי המכירה.

המשיב דחה את השומות העצמיות.
בעוד שהמשיב קיבל את עמדת העוררות ביחס להוצאות הפיתוח הכלליות (ומיסה אותן לפי שיעור ביצוען בפועל – בהתאם להלכת שרביט), הוא קבע כי יש הבדל מהותי בינן לבין הוצאות הפיתוח הנוספות.
לגישת המשיב, תשלומים אלה אשר מבּחינה טכנית אכן כונו במכרזים כ"הוצאות פיתוח נוספות", נכון לכַנותם "תשלומים נוספים", אינם מהווים תשלום עבור עבודות פיתוח במקרקעין הספציפיים שנרכשו או בסביבתם הקרובה, אלא הם לדעת המשיב חלק מהתמורה הכללית שנדרש הרוכש לשלם עבור קבלת הזכות במקרקעין – יהיה כינויָם אשר יהיה.
לאור זאת, הוציא המשיב שומות בהן הוסיף את מלוא סכום הוצאות הפיתוח הנוספות לשווי המכירה לצורך חישוב מס הרכישה.
השגות שהגישו העוררות נדחו על-ידי המשיב, ומכאן העררים.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ד"ר א' גורמן (בהסכמת חברי הוועדה שמאי המקרקעין ג' גבאי ושמאית המקרקעין ג' בלטר), דחה את הערר (קישור לפסק-דין).

לאחַר שסָקר את פסקי-הדין הרלבנטיים לשאלה שבמחלוקת, ובכלל זאת את פסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין אמרלד (ע"א 6404/19), ציין השופט גורמן כי אותם פסקי-דין לא עסקו בתשלומים המכוּנים במכרזים "הוצאות פיתוח נוספות" וכי בצדק טוען המשיב שלא כינויָם של אותם תשלומים במסגרת המכרזים הוא שיקבע, אלא מהותם הכלכלית.
לדבריו, בהתאם לעיקרון צירוף כלל התמורות, תשלומים המשולמים במסגרת הסכם לרכישת זכות במקרקעין מהווים כולם תמורה בעד רכישת הזכות במקרקעין; וכי על-מנת לקבוע אחרת, וכפי שעלה מפסק-הדין בעניין אמרלד, יש צורך להראות כי תשלומים אלה שולמו בגין עסקה אחרת בה נקשרו הרוכש והמוכר.
מבּחינה כלכלית, תשלומים מסוג מימון שיקום תשתיות ישנות ברחבי העיר או הקמת מוסדות ציבור ברחבי העיר, הם תשלומי חובה שאינם מניבים לזוכי המכרז תועלת ישירה וברורה וההסכמה לשלמם נובעת מכך שהזוכה רואה בהם כחלק מהתמורה שהוא מחויב לשלם – אם הוא מעוניין לרכוש את הזכויות במקרקעין; ומשכך, אין בסיס להחריג תשלומים אלה מעיקרון צירוף כלל התמורות.
"כאשר רוכש מסכים לשלם סכום אשר הגיונו הכלכלי אינו ברור ומובהר, עיקרון צירוף כלל התמורות ולמעשה אף ניסיון החיים והשכל הישר – מלמדים כי למעשה הסכים לתשלום זה משום שראה בו חלק מהתמורה שהוא נדרש לשלם עבור העסקה בכללותה – אשר כמובן נועדה בעיקרה לרכישת הזכויות במקרקעין" (פס' 35).

השופט גורמן נדרש לטענת ההסתמכות שהעלו העוררות וציין, כי הגם שטוב יותר היה אם רשות המיסים הייתה מפרסת מראש בפומבי את שינוי גישתה ורק לאחר מכן מוציאה שינוי זה לפועל בשומות שהיא מוציאה, השְאֵלה היא האם בהיעדר פרסום מראש של עמדה זו יש מקום להורוֹת על ביטול השומות שיצאו; וענה על שאלה זו בשלילה (ראו פס' 38).

עוד ציין השופט, כי יש מקום לביקורת כלפי התנהלותה הבלתי-עקבית של רשות המיסים, אך אין בכך כדי להצדיק את קבלת העררים והשתת מס רכישה בחסר (פס' 40).