לוגו אלכס שפירא ושות׳

חישוב החבות במס רכישה

מס הרכישה הינו בשיעור משווי המכירה של הזכות שנרכשה.
שווי המכירה הוא השווי ביום המכירה של הזכות הנמכרת כשהיא נקיה מכל שעבוד הבא להבטיח חוב, משכנתה, או זכות אחרת הבאה להבטיח חוב. השווי ביום המכירה נקבע לפי שווי השוק, אלא אם מנהל מיסוי מקרקעין שוכנע, כי התמורה הנקובה בהסכם המכירה נקבעה בתום-לב ובלי שהושפעה מיחסים מיוחדים בין המוכר לקונה (בין במישרין ובין בעקיפין).

כדי לקבוע את שיעור מס הרכישה, יש לבחון מהו הנכס, כמוסבר בטבלה שלהלן.

ה הנכס הנמכר

שיעור המס (נכון לתקופה שמיום 16.1.2019 ועד ליום 15.1.2020)

דירת מגורים* יחידה (שאינה מלאי עסקי) בידי יחיד תושב ישראל**

0%

3.5%
5%
8%
10%                      

על חלק השוֹוי שעד 1,696,750 ₪

על חלק השוֹוי העולה על 1,696,750 ₪ ועד 2,012,560 ₪
על חלק השוֹוי העולה על 2,012,560 ₪ ועד 5,192,150 ₪
על חלק השוֹוי העולה על 5,192,150 ₪ ועד 17,307,170 ₪
על חלק השוֹוי העולה על 17,307,170 ₪
דירת מגורים* שאינה דירה יחידה** (למעט מלאי עסקי) וכן דירת מגורים יחידה בידי יחיד שאינו תושב ישראל**

8%

10%

על חלק השוֹוי שעד 5,194,225 ₪

על חלק השוֹוי העולה על 5,194,225 ₪

קרקע ומקרקעין אחרים וכן מקרקעין המשַמשים כמלאי******

6%

* לעניין מס רכישה, דירת מגורים מוגדרת כדירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עִמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה. הדירה אינה חייבת להיות בבעלות "יחיד". כלומר, גם אם הרוכש הינו תאגיד, תיחשב הדירה ל"דירת מגורים", ובלבד שהיא תשמש בפועל למגורים, כגון: למגוריו של מנהל התאגיד.

** למדרגות המס ברכישת דירת מגורים יחידה יהא זכאי יחיד תושב ישראל*** שרכש דירת מגורים, שהיא דירתו היחידה, או שב-24 החודשים שלאחר הרכישה**** מכר דירת מגורים אחרת שהייתה דירתו היחידה עד למועד הרכישה, או שרכש דירת מגורים אחרת הנחשבת ל"דירה חלופית" לעניין סעיף 49ה(א) לחוק לשתי דירות קיימות, והכל בתנאי שהרוכש צירף להצהרה טופס מס' 7912 שבוֹ הצהיר כי הינו "תושב ישראל".
 
המונח "דירה יחידה" מוגדר כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובשטחים (לעניין זה, יראו כדירת מגורים יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.97, או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא אינו עולה על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה  – אינו עולה על מחצית).
 
*** המונח "תושב ישראל" מוגדר כלרבות מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק כמשמעותם בסעיף 14(א) לפקודת מס הכנסה.*****
 
**** אם רכישת הדירה הייתה מקבלן: ב-12 החודשים מהמועד שבו הייתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על-פי ההסכם עם הקבלן; ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – ב-12 החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל.
 
***** המונח "תושב חוזר ותיק" מוגדר בסעיף 14(א) לפקודה כ"יחיד שהיה לתושב ישראל לאחר שהיה תושב חוץ במשך עשר שנים רצופות לפחות".
 
****** כאשר מדובר ברכישת זכות במקרקעין שקיימת לגבּיה תכנית בנייה המתירה על הקרקע של דירה אחת לפחות המיועדת לשַמש למגורים, תוחזר לרוכש שישית (1/6) ממס הרכישה ששילם (בצירוף הפרשי הצמדה וריבית) – דהיינו, 1% מסך המס ששילם.

זאת, בתנאי שמס הרכישה לא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה (כגון: אצל קבלן)******* ובתנאי נוסף שלא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות.********

 ******* החזר מס הרכישה החלקי כאמור מותנה בכך שמס הרכישה לא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה (כגון: אצל קבלן). לעומת זאת, ניכוי מס הרכישה לפי סעיף 39(4) לחוק מיסוי מקרקעין לא ימנע קבלת 1/6 ממס הרכישה בחזרה.

******** יצוין, כי ההקלה אינה מותנית בסיום הבנייה אלא בקבלת היתר בלבד, כך שגם אם בסופו של יום לא תיבנה דירת מגורים על הקרקע, תינתן ההקלה. כמו-כן, אין מניעה, כך נִראה, לקבל את ההקלה גם אם מדובר בבניית מבנה לשימוש מעורב, ובלבד שמבנה זה כולל לפחות דירת מגורים אחת. עוד יצוין, כי במקרה של קרקע שקיימת לגבּיה תכנית בנייה הנמכרת לפני קבלת ההיתר הנדרש יהיה המוֹכר זכאי, לדעתנו, להחזר מס הרכישה החלקי אם ההיתר יתקבל על-ידי הרוכש במועד.