לוגו אלכס שפירא ושות׳

בית-המשפט: האם קניון הינו "איגוד מקרקעין"?; בקשה מקדמית לקבלה על הסף של ערעור מע"מ

27/07/2015

ההחלטה בעניין מנו איתור גיוס והכוונה (קישור להחלטה)
המבקשת עוסקת באיתור, גיוס ומיון מועמדים ישראלים תושבי ישראל לעבודות ביטחון בתעשיית הספנות בחו"ל.
לטענתה, עיקר עיסוקה במתן שירותים לחברה זרה מחוץ לישראל ובגינם היא חייבת בתשלום למע"מ בשיעור אפס בהתאם להוראות סעיף 30(א)(5) או 30(א)(2) לחוק מע"מ.
המשיב (מנהל מע"מ פתח תקווה), לעומת זאת, הוציא למבקשת שומת עסקאות מהטעם שסבר כי השירותים שנתנה לחברה הזרה ניתנו גם לתושבי ישראל בישראל, ולפיכך עסקאותיה חייבות במע"מ בשיעור מלא.
משנדחתה השגת המבקשת על השומה, הגישה המבקשת ערעור לבית-המשפט המחוזי במסגרתו הוגשה בקשה למחיקת השומה על הסף. זאת, בטענה כי המשיב התעלם לחלוטין מטענת המבקשת לפיה על השירותים חל מע"מ בשיעור אפס מכוח סעיף 30(א)(2) לחוק מע"מ (נוסף לטענת המבקשת בדבר תחולת הוראות סעיף 30(א)(5) לחוק); וכי משלא דן המשיב ומשלא החליט בטענה זו, לא כל שכן נימק את החלטתו בעניין זה, דין ההשגה להתקבל.
בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד, מפי השופט ד"ר שמואל בורנשטין, דחה את הבקשה.
ראשית, התייחס השופט ד"ר בורנשטין לעצם הכתרת הבקשה בכותרת "מחיקת השומה על הסף" שאינה מתאימה בנסיבות העניין.
השופט ד"ר בורנשטין הוסיף וקבע, כי גם אם הכַּוונה הייתה לבקשה לקבלת הערעור על הסף, הרי שכבר נפסק כי בקשות מעין אלו תתקבלנה רק במקרים מצומצמים וכאשר יש בכך כדי לייעל את הדיון, בעוד שטענות המבקשת בבקשתה המקדמית אינן בעלוֹת אופי "מקדמי" אלא מצויות בלבו של הערעור ושם מקומָן להתברר עם יתר טענותיה של המבקשת.
 
פסק-הדין בעניין אלדר נכסים בע"מ (קישור לפסק-הדין)
העוררת ושופרסל בע"מ החזיקו בחלקים זהים במניותיה של חברת קניונים לישראל בע"מ ("חברת קניונים לישראל") שהינה הבעלים של המקרקעין עליהם מוקם קניון בת-ים הכולל מבנה בן 3 קומות מסחריות, מרת, וששה מפלסי חנייה.
מניותיה של העוררת מוחזקות על-ידי אשטרום בע"מ.
ביום 13.3.2008 נכרת הסכם בין שופרסל לבין אמות השקעות בע"מ למכירת חֵלקהּ של שופרסל בחברת קניונים לישראל לאמות בתמורה לכ-156 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ ובתוספת ריבית שנתית בשיעור 6% מיום 1.1.2008. זאת, בכפוף לזכות הסירוב הראשונה שהייתה מוקנית לעוררת לרכישת זכויותיה של שופרסל בחברת קניונים לישראל.
ביום 17.4.2008 הודיעה העוררת לשופרסל, כי בכוונתה לעשות שימוש בזכות הסירוב לרכישת מניות חברת קניונים לישראל משופרסל. ואילו ביום 24.6.2008 בוצע הקלוזינג של עסקת המכר לעוררת, שבעקבותיו החזיקה העוררת ב-100% ממניות חברת קניונים לישראל.
העוררת הגישה למשיב הודעה לפיה אין חברת קניונים לישראל מהווה "איגוד מקרקעין" ומשכך אינה חייבת במס רכישה.
ואולם, המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב) הוציא לעוררת שומה בה קבע, כי חברת קניונים לישראל הינה "איגוד מקרקעין" וכי העברת המניות שפורטה לעיל מהווה "פעולה באיגוד" החייבת במס רכישה.
השגת העוררת נדחתה. מכאן הערר.
ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב קיבלה את הערר ברוב דעות.
בחוות-דעת מנומקת בת 27 עמודים (אליה הצטרף חבר הוועדה רו"ח א' מונד), ניתח חבר הוועדה רו"ח צ' פרידמן את המסגרת הנורמטיבית הרלבנטית ובכלל זאת את הגדרת המונח "איגוד מקרקעין".
לאחר מכן, נדרש רו"ח פרידמן לשאלה, האם איגוד המחזיק קניון/מרכז קניות הינו "איגוד מקרקעין" כאמור, תוך שהוא משיב על שאלה זו בשלילה לאור הנכסים הבלתי-מוחשיים שעליהם הצביעה העוררת ובפרט המוניטין של הקניון; וקובע, כי ערכּו של קניון פעיל ומצליח כולל, בנוסף למקרקעין, גם ערך נוסף של העסק כ"עסק חי" ונכס זה הינו "נכס" נפרד מהמקרקעין עצמם וכי הוא משַמש את חברת קניונים לישראל לייצור הכנסתה ואינו טפל למטרותיה העיקריות (כאמור בהגדרת "איגוד מקרקעין"). רו"ח פרידמן הוסיף והדגיש, כי "העסק החי" של קניון בת-ים הוא המקבילה של הציוד בבית המלון, כשללא "העסק החי" לא היה מדובר בקניון פעיל המניב תשֹואה העודפת על תשֹואה פסיבית של השכרת חנויות גרידא, אלא באסופת חנויות בלבד.
רו"ח פרידמן דחה את טענת המשיב לפיה העובדה שבדו"חות הכספים של אשטרום (שהיא החברה האם של העוררת) מוצג קניון בת-ים כ"נדל"ן להשקעה" מעידה על כוונתה הברורה כי בנדל"ן להשקעה ולא ב"עסק" ואף את טענתו הנוספת של המשיב כי בדו"חות הכספיים אין הפרדה בין המקרקעין לבין הנכסים הבלתי-מוחשיים ולכן מנוּעה העוררת מלטעון בפני רשויות המס מצב עובדתי אחר.
יו"ר הוועדה, השופט מ' אלטוביה, קבע, בחוות-דעת מיעוט, כי פעילותה של העוררת מהווה שירותי ניהול הטבועים בהשכרת שטחי הקניון; וכי טענת העוררת לפיה יש בידי חברת קניונים לישראל נכסים בלתי-מוחשיים המוציאים אותה מהגדרת "איגוד מקרקעין" נראית מלאכותית שכּן הנכסים עליהם מצביעה העוררת – בהם: שירותי ניהול, הסכמי שכירות, ידע "מותג" והון אנושי – טבועים כולם בפעילות ההשכרה שהיא היא המטרה העסקית העיקרית אם לא היחידה של החברה, כבעלת קניון בת-ים. עוד קבע השופט אלטוביה, כי לא הוצגה תשתית עובדתית באשר להיוֹת שירותי הניהול משמעותיים במובן עלותם; וכי עם כל יכולותיו המוכחות של מנהל המקום, הרי ש"נכס" זה, אם לנכס ייחשב, טפל לעיקר וכל תכליות השאת תשֹואה מן המקרקעין.
כאמור, הערר התקבל בפסק-דינו של חבר הוועדה, רו"ח צבי פרידמן.