לוגו אלכס שפירא ושות׳

עדכונים במיסוי מקרקעין: שאלת הזכאות לפטור ממס שבח במכירה במסגרת תמ"א 38/2; טפסים חדשים; השכרת דירת מגורים לעסק

26/01/2015

פסק-הדין בעניין זיונץ (קישור לפסק-הדין)
העורר 1 הינו הבעלים של דירת מגורים מזכה בבניין שברחוב מרוז'ין 9 רמת גן, ואילו העוררים 2 ו-3 הינם הבעלים של דירת מגורים מזכה בבניין שברחוב פנקס 14 רמת גן.
במהלך שנת-המס 2012, בתקופת חלותה של הוראת-השעה משנת 2011,* חתמו העררים יחד עם יתר שכניהם לבניינים על הסכמי מכר חלקי של המקרקעין עליהם בנויים הבניינים לשם ביצוע פרוייקט תמ"א 38/2, באופן כזה שבעלי הדירות מָכרו ליזם חלק מזכויותיהם במקרקעין בתמורה לקבלת שירותי בנייה עבוּר דירה חדשה על יתרת הזכויות במקרקעין שנותרו בבעלותם.
* חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011. להורדת הוראת-השעה, לחצו כאן.
העוררים ביקשו פטוֹר ממס שבח על-פי סעיף 6 להוראת-השעה בגין העִסקות שביצעו, אך בקשתם נדחתה על-ידי המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין מרכז, בטענה שהם אינם זכאים לפטוֹר כאמור מהטעם שלא מכרו את מלוא זכויותיהם בדירות מגוריהם.
ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד דחתה את הערר ברוב דעות (יו"ר הוועדה השופט ב' ארנון וחבר הוועדה עו"ד ד' שמואלביץ כנגד דעתו החולקת של חבר הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות).
בראשית הדברים, נדרש השופט ארנון לטענת המשיב, לפיה אין להכיר בדירותיהם של העוררים כ"דירת מגורים מזכה" בְּשל העובדה שהן חלק מבניינים המיועדים להריסה. השופט ארנון קבע, כי לא רק שמדובר בהרחבת חזית אסורה (כטענת העוררים) אלא שיש גם לדחות טענה זו לגופו של עניין, וזאת מהטעם שדירות העוררים מיועדות להריסה במסגרת פרוייקט תמ"א 38/2 וכי במועד אירוע המס שימשו הדירות למגורים.
בהמשך, נדרש השופט ארנון לשאלה, האם עסקות קומבינציה מסוג מכר חלקי מקיימות את התנאי לפטוֹר ממס שבח הקבוע בסעיף 6(א) להוראת השעה בדבר מכירת "כל הזכויות במקרקעין" של דירת המגורים. השופט ארנון ענה על שאלה זו בשלילה, תוך שהוא מתייחס גם לפרשנות מילים אלו שבסעיף 49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין, לפסקי-הדין של בית-המשפט העליון בעניין בן עמי ויוניזדה ולתיקון הוראות סעיף 49א(ב) לחוק במסגרת תיקון 76.
לבסוף, קבע השופט ארנון, כי אין לקבל את טענת העוררים, לפיה הוראות סעיף 6(א)(4) להוראת-השעה – לפיהן "במכירת חלק מ'דירת מגורים מזכה' – יקראו את סכום התקרה באופן יחסי, בהתאם לחלקו של המוכר בדירת המגורים המזכה" – כיוצר הֶסדר ספציפי לקבלת פטוֹר יחסי ממס שבח בעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי, ולפיכך הם זכאים לפטוֹר כזה בגין העִסקות שבצעו.
תשומת לבכם לחוות-דעתו (כאמור, מדובר בחוות-דעת מיעוט) של חבר הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות ובכלל זאת להתייחסותו לפסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין בן עמי.
 
טפסים חדשים
פורסמו שני טפסים חדשים לעניין הצהרה על מכירת דירת מגורים מזכה ששווי מכירתה הושפע מקיום זכויות בנייה בלתי-מנוצלות (סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין).
האחד – טופס 7157 (קישור לטופס), הרלבנטי למכירת דירת מגורים מזכה שמבוקש בגינהּ פטוֹר ממס שבח;
השני – טופס 7158 (קישור לטופס), הרלבנטי למכירת דירת מגורים מזכה שחישוב השבח שנצמח בגינה נעשה לפי שיטת החישוב הליניארי המיוחד.
 
השכרת דירת מגורים לעסק
כידוע, משרדנו עוסק, בין היתר, במתן ייעוץ שוטף בתחומי המיסוי השונים ובכלל זאת מיסוי מקרקעין ועל רקע זה אנו נתקלים בסוגיות מעניינות.
בהקשר זה נבקש להביא בפניכם את הסוגיה הבאה שקשורה בהשלכות הגלומות בהשכרת דירת מגורים לעסק (השכרה המניבה, על-פי רוב, תשואה גבוהה יותר בהשוואה להשכרה למטרת מגורים) על החבות במס שבח לעת מכירתה:
כידוע, אחד התנאים המצטברים למכירת דירת מגורים בפטוֹר ממס שבח או, לחלופין, תוך החלת שיטת החישוב הליניארי המיוחד, הינו שמדובר ב"דירת מגורים מזכה" ובכלל זאת שהדירה שימשה בעיקרה למגורים ב-80% מהתקופה שבשלהּ מחושב השבח (למעט התקופה שקָדמה ל"יום הקובע", שהינו, על-פי רוב, 1.1.1998) או בארבע השנים שקָדמו למכירתה.
הגדרת המונח "דירת מגורים מזכה" שנוספה במסגרת תיקון 34 לחוק מיסוי מקרקעין, ועִמה גם הדרישה לפיה על הדירה לשַמש בעיקרה למגורים ב-80% מהתקופה שבשלהּ מחושב השבח, הביאה לכך שהשכרת דירה לעסק* (כמו גם שימוש בדירה לעסק*) שללה את הפטוֹר ממס שבח במכירת הדירה, אלא אם המוֹכר הקפיד למכוֹר את הדירה רק לאחַר שהדירה שימשה למגורים (או הִפסיקה לשַמש לעסק) לתקופה מצטברת ארוכה פי ארבעה מתקופת השימוש/השכרה לעסק.
* הכַּוונה, כמובן, לדירה ששימשה במלואה, או למִצער במרביתה, לעסק, כך שאין מדובר בדירה ששימשה בעיקרה למגורים.
ואולם, בשנים האחרונות, כל שכּן כיום – לאחַר שחָלפו למעלה מ-17 שנים למן היום הקובע – בעלי דירה ששימשה למגורים השוקלים להשכירה לעסק יכולים, במקרים מסוימים, לעשות זאת לתקופה ארוכה מבלי שהדבר ישלול את סיוּוגה של הדירה כ"דירת מגורים מזכה".
כך, למשל, הבעלים של דירת מגורים שנרכשה בשנות ה-80 ושימשה עד היום למגורים, יכולים להשכירה כעת לעסק למשך תקופה של כ-4.25 שנים ולאחר מכן למוכרהּ כ"דירת מגורים מזכה". זאת, כפועל יוצא משיטת החישוב הקבועה בהגדרת המונח "דירת מגורים מזכה".