לוגו אלכס שפירא ושות׳

בית-המשפט העליון: הטלת קנס בגין אי-דיווח על חתימת הסכם עקרונות למכירת מקרקעין; האם השכרת דירות מגורים לעמותה מהווה עסקה הפטורה ממע"מ?

26/12/2014

פורסמו שני פסקי-דין של בית-המשפט העליון.
 
פסק-הדין בעניין יעקב יחזקאלי
במבזק מיום 14.7.2013 דיוַוחנו אודות פרסום פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בירושלים בעניין יחזקאלי (קישור לפסה"ד).
 
המערער השכיר בניין דירות בירושלים לעמותה המפעילה בבניין ישיבת הֶסדר ("העמותה"), כאשר אין מחלוקת כי העמותה קיבלה למטרותיה את השימוש בכל יחידות הדיור בבניין, ונשאה בזכויות ובחובות המהותיות כלפי המערער.
המחלוקת בין המערער לבין רשויות המס נעה סביב סיווג עסקת השכירות: לטענת המערערת, מדובר בהשכרה למגורים הפטורה ממע"מ בהתאם לסעיף 31(1) לחוק מע"מ; ואילו המשיב סבור, כי מדובר בעסקה בין המערער לבין העמותה שאינה מהווה עסקה להשכרה למגורים, וזאת אף אם בפועל מתגוררים תלמידי הישיבה בחלק ניכר מהדירות בבניין.
 
בית-המשפט המחוזי בירושלים, מפי השופט ד' מינץ, דחה את הערעור.
השופט מינץ יישם את המבחנים שנקבעו על-ידי בית-המשפט העליון בפסק-הדין בעניין .א שליט פיתוח בניה ויזום פרויקטים בע"מ (ע"א 7973/11) וקבע, כי המערכת ההסכמית הקיימת בין המערער לבין העמותה ובין העמותה לבין תלמידי הישיבה מצביעה על כך שהמערער אינו משכיר לתלמידים דירות למגורים, כי אם לעמותה.
עוד קבע השופט מינץ, כי הגם שפעילותה של העמותה אינה פעילות "עסקית", מדובר בפעילות שתכליתה אינה אך למטרת מגורים, ובזה היא אינה נבדלת מכּל פעילות "עסקית" אחרת המניבה הכנסות.
 
אתמול ניתן פסק-הדין של בית-המשפט העליון בערעור שהגיש יחזקאלי (קישור לפסק-הדין).
לאחַר שמיעת הטענות ובהמלצת השופטים במותב (א' רובינשטיין, ע' פוגלמן וצ' זילברטל), חזר בו יחזקאלי מן הערעור והוא נמחק בלא צו להוצאות.
 
פסק-הדין בעניין שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ
ביום 21.11.2012 ניתן פסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין שיכון ובינוי (ו"ע 25705-02-12).
 
באותו מקרה, נערך מסמך המכוּנה "הסכם עקרונות" בין העוררת לבין מספר בעלי זכויות במקרקעין ואשר שימש כמסמך מקדים לעסקה שנרקמה בין הצדדים שעיקרה מכירת הזכויות לצורך הקמת פרוייקט מגורים.
בהסכם העקרונות נקבע, כי מדובר בהסכם מקדים וכי בכוונת הצדדים לחתום על הסכם מפורט.
בסמוך לאחַר חתימת הסכם העקרונות שלחו באי-כוחה של העוררת הודעה למנהל מיסוי מקרקעין בה הודיעו על חתימת הסכם העקרונות, וזאת לשם הזהירות בלבד.
בעקבות קבלת ההודעה נשלחו לצדדים לעסקה דרישות להגשת הצהרות ובעקבות פניית באי-כוחה של העוררת קיבלה האחרונה ארכה של 90 יום להגשת ההצהרות. ברם, ביום המיועד להצהרה לא נעשה מאום ולא נשלחה כל הצהרה מפורטת למנהל.
כ-8 חודשים לאחַר שחָלף המועד להגשת ההצהרה, חתמו העוררת והמוֹכרים על הסכם מפורט, שלגביו הגישה העוררת הצהרה למנהל.
לאחַר הגשת ההצהרה התנהל בין העוררת לבין המשיב מו"מ לעניין שווי המכירה ומועד רכישתם והושגה פשרה, לפיה, בין היתר, מועד הרכישה נקבע ליום חתימת הסכם העקרונות.
בעקבות כל אלה נדרשה העוררת לשלם את המס המתחייב; ובנוסף חויבה בתשלום קנס בסך של כ-650,000 ש"ח בגין האיחור בהגשת ההצהרה, וזאת ממועד הארכה שניתנה לה ועד ליום הגשת ההצהרה בפועל.
 
ועדת-הערר (השופט ר' סוקול - יו"ר, רו"ח ג' יחזקאלי-גולן ורו"ח ש' פסטנברג - חברים) דחתה את הערר.
הוועדה קבעה, כי בהסכם הפשרה שנחתם בין העוררת לבין המנהל נקבע, כי יום הרכישה הינו מועד חתימת הסכם העקרונות, ובכך יש משום הסכמה של העוררת כי במועד זה התגבשה זכותה לרכישת המקרקעין. שעה שכך, העוררת מנועה מלטעון אחרת כעת, וזאת כנגזר מעיקרון ההשתק השיפוטי.
עוד קבעה הוועדה, כי הצדדים עצמם ראו בהסכם העקרונות מסמך המשכלל התחייבות תקפה וכי ההסכם האמור כָּלל את כל הפרטים החיוניים לגיבושו של הסכם לרכישת זכויות במקרקעין.
הוועדה הוסיפה וקבעה, כי אין לראוֹת בהודעת העוררת למנהל בגֶדר הצהרה כדין, שכּן זו לא כָּללה את כל הפרטים כנדרש ולא נעשתה על-פי הטפסים שנקבעו בתקנות.
עוד קבעה הוועדה, כי בנסיבות המקרה אין מקום להתערב בשיקול דעת המנהל שלא להפחית את הקנס שהוטל עליה, מה גם שהמנהל הסכים למְנות את הפיגור רק מתום תקופת הארכה, דבר המבטא התחשבות מספקת וסבירה בעוררת.
 
אתמול ניתן פסק-הדין של בית-המשפט העליון בערעור שהגישה העוררת (קישור לפסק-הדין).
בית-המשפט העליון (מפי השופטים י' עמית, נ' סולברג ומ' מזוז) קיבל את הערעור, בציינו כי לאור הערות בית-המשפט הסכים המשיב לקבלת הערעור באופן שהקנס שהושת על המערערת יבוטל.
לבקשת המשיב צוין בפסק-הדין, כי הסכמתו באה בעקבות הערות בית-המשפט כי הסכם העקרונות לא היה אכיף בהיבט החוזי (נציין, הגם שהדבר לא נאמר בפסק-הדין, כי הנימוק העיקרי לכך היה היעדר תמורה מוגדרת בהסכם העקרונות).