לוגו אלכס שפירא ושות׳

ועדת-הערר: חברה שבבעלותה מרכז קניות פתוח (power center) מהווה איגוד מקרקעין

23/10/2014

פורסם פסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין מליסרון בע"מ (קישור לפסק-הדין).
 
עניינו של הערר בשאלת סיוּוגה של חברת חוצות המפרץ בע"מ (לשעבר א.כ.א לפיתוח בע"מ) ("החברה") - חברה שבבעלותה מתחם מקרקעין במפרץ חיפה הכולל מרכז קניות פתוח (power-center) ובו כ-52 דונם של מבנים המשַמשים לחנויות ועסקים - כאיגוד מקרקעין כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין.
מניותיה של החברה נרכשו על-ידי העוררות מליסרון בע"מ ואשטרום נכסים בע"מ (עסקה נוספת בוצעה בידי העוררת השלישית, חברת עופר מרכזי מסחר בע"מ), ואֵלו הודיעו על העִסקה למנהל מיסוי מקרקעין חיפה, תוך שהן מוסיפות כי לטענתן החברה אינה איגוד מקרקעין.
המשיב לא קיבל את עמדת הרוכשות וחייבן במס רכישה. מכאן הערר.
 
ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ר' סוקול ובהסכמת חברי הוועדה רו"ח ג' יחזקאלי-גולן ורו"ח ש' פסטנברג, דחתה את הערר.
בראשית הדברים, סקר השופט סוקול את כללי החבות במס בגין "פעולה באיגוד מקרקעין", כמו גם להגדרת המונח "איגוד מקרקעין".
בהמשך הדברים, נדרש השופט סוקול לטענות העוררות בדבר אי-סיוּוגה של החברה כ"איגוד מקרקעין".
ראשית, קבע השופט סוקול, כי אין לקבל את טענת העוררות, לפיה רק איגוד המחזיק במקרקעין החזקה פסיבית ייכלל בהגדרת "איגוד מקרקעין", שכּן יש, לדבריו, לבחון את כללי נכסי האיגוד ולבדוק האם הם עומדים במבחני ההגדרה.
השופט סוקול המשיך וקבע, כי הגם שהן החברה והן מליסרון הצהירו בדיווחים שהגישו לרשויות, כי כל נכסי החברה הינם בגֶדר מקרקעין, הן אינן מנוּעות מלטעון כי לא כל נכסי החברה מהווים מקרקעין; אך ברור כי ככל שלא יימצא הסבר מניח את הדעת לשוני באופן הצגת הנתונים והגדרת הנכסים בדיווחים השונים, תהא להצהרות האמורות השפעה על קביעת הממצאים בידי בית-המשפט.
לגופו של עניין, בָּחן השופט סוקול את הנכסים השונים שאינם מקרקעין שקיימים לחברה - זכות למתן שירותי ניהול לשוכרים, זכות למכירת חשמל במתח נמוך, צבר לקוחות, ידע, שם מותג, הון אנושי, מיטלטלין, הסכמי שכירויות ויתרת חייבים (ראו לעניין זה, פסקה 42 ואילך לפסק-הדין) - וקבע, כי אין בהם כדי לגרוֹע מסיוּוגה של החברה כאיגוד מקרקעין.