לוגו אלכס שפירא ושות׳

פסיקה חדשה במיסוי מקרקעין: הערכת שוויו של בית מגורים לעניין הפטור ממס שבח; רכישת מקרקעין בנאמנות - האם הנאמן יכול להיות שותף לנהנים בבעלות במקרקעין?

19/09/2014

פורסמו שני פסקי-דין של ועדות-הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין.
 
פסק-הדין בעניין חן אריאלי (קישור לפסק-הדין)
עניינו של פסק-הדין בבית מגורים שמכר העורר.
אין חולק, כי העורר היה זכאי לפטוֹר ממס שבח בגין מכירת הבית בכפוף להוראות סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין. המחלוקת בין העורר לבין המשיב התעוררה לגבי מַרכיב זכויות הבנייה החייב במס, כאשר שני הצדדים הגישו לועדת-הערר חוות-דעת של שמאי מטעמם האומדות את שווי הבית ללא זכויות הבנייה כאמור.
ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בנצרת, מפי יו"ר הוועדה השופט (בדימ') ה' חטיב, בהסכמת חברי הוועדה עו"ד א' הללי ורו"ח נ' זועבי, קיבלה את הערר באופן חלקי.
יו"ר הוועדה בָּחן את חוות-הדעת השמאיות שהוגשו לוועדה על-ידי הצדדים וקבע, כי חוות-הדעת מטעם המשיב מביאה לתוצאה סבירה יותר. זאת, בכפוף למספר שינויים.
 
פסק-הדין בעניין עופר אגם יזום ובניין בע"מ (קישור לפסק-הדין)
עניינו של פסק-הדין בערר שהגישה העוררת על החלטת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב, שלא להכיר ברכישת חלק ממקרקעין בתל-אביב בנאמנות על-ידי העוררת עבוּר שתי חברות אחרות ולא לקבל את המועד שנרשם בכתב-יד על ההסכם לרכישת הנכס.
לטענת המשיב, הסכם המכר לא נשא תאריך ולא הומצאו לו אסמכתאות המבססות את הטענה כי מועד החתימה על הסכמי הנאמנות קָדם למועד החתימה על הסכם המכר.
עוד טען המשיב, כי הסכם המכר מצביע על כך שהנאמן הינו בעל עניין בנכס שנרכש וממילא לא ניתן לראוֹת בו בגֶדר נאמן לעניין הוראות חוק מיסוי מקרקעין.
ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב, מפי יו"ר הוועדה השופט מ' אלטוביה, בהסכמת חברי הוועדה רו"ח א' מונד ורו"ח א' הילמן, קיבלה את הערר.
השופט אלטוביה בּחן את חומר הראיות שבפניו וקבע, כי הסכם המכר אכן נכרת במועד שצוין בכתב-יד בכותרתו, וממילא רכישת הנכס נעשתה עבוּר העוררת ובנאמנות לטובת שתי החברות האחרות.
השופט אלטוביה המשיך והתייחס לטענת המשיב, לפיה "לעוררת אינטרס כלכלי עסקי מהותי בנכס כולו ולכן אין מקום לטענת נאמנות". לדבריו, העובדה שהנאמן שוּתף לנהנים בבעלות במקרקעין אינה שוללת את נאמנותו כל עוד אין לו אינטרס בחלק מהמקרקעין המוחזק בנאמנות, ולכל היותר יוטל נטל שכנוע גבוה יותר בהוכחת הנאמנות כאמור.
עוד קבע השופט אלטוביה, כי אין לייחֵס נפקות כלשהי לעובדה שסוגיית הנאמנות לא באה לידי ביטוי ב"מסמך הכוונות" שנחתם בין הצדדים, שכּן יש לבחון אך ורק את ההסכם הסופי שנחתם בסופו של דבר, ומאוחר יותר, בין הצדדים.