כידוע, למן הרפורמה במס הכנסה משנת 2003 (תיקון 132 לפקודת מס הכנסה), במכירת נכס שנרכש לפני 1.1.2003 יש לפצל את רווח ההון הריאלי לשני מרכיבים: האחד – "רווח ההון הריאלי עד המועד הקובע", המהווה חלק יחסי מכלל רווח ההון הריאלי, שהוא כיחס שבין התקופה מיום הרכישה עד ליום 1.1.2003 לבין התקופה מיום הרכישה ועד ליום המכירה; השני – יתרת רווח ההון הריאלי.
המרכיב האחד חייב במס רווחי הון בהתאם לשיעורים המפורטים בסעיף 121 לפקודה (לגבי מוכר שהוא יחיד) או בשיעור הקבוע בסעיף 126 לפקודה (לגבי מוכר שהוא חבר-בני-אדם); ואילו המרכיב השני חייב, על-פי רוב, במס רווחי הון בשיעור 20% או 25%, לפי העניין.
מהו הדין כאשר למוכר נוצר הפסד הון המותר בקיזוז כנגד רווח ההון הריאלי? דהיינו, כיצד יש לקזז במקרה כזה את הפסד ההון?
לגישתנו, בהעדר הוראה לסתור, זכאי המוכר לבחוֹר לקזז את הפסד ההון כנגד "רווח ההון הריאלי עד המועד הקובע" (החייב במס בשיעור גבוה יותר) ואת יתרת ההפסד (ככל שתהיה כזו) לקזז כנגד "יתרת רווח ההון הריאלי". למותר לציין, כי חיסכון המס הגלום ביישומה של גישה זו עשוי להיות משמעותי ביותר.
זאת ועוד. לפי גישה זו - שלמיטב ידיעתנו אינה משקפת את גישתן של רשויות המס - אם נצמחו למוכר מספר רווחי הון ממכירת נכסים שרכש לפני 1.1.2003, תעמוד לרשותו האפשרות לבחוֹר לקזז את הפסד ההון כנגד מרכיבי "רווח ההון הריאלי עד המועד הקובע" שבכל אחד מהרווחים האמורים, כולם או חֵלקם, ואת יתרת ההפסד (ככל שתהיה כזו) לקזז כנגד "יתרת רווח ההון הריאלי" שבכל אחד מהרווחים כאמור.