עקרונות החבות במס שבח

התנאים המקדמיים לקבלת הפטוֹר ממס שבח

קבלת הפטוֹר ממס שבח במכירת דירת מגורים מותנית במספר תנאים מקדמיים מצטברים:

1. הרווח ממכירת הדירה אינו חייב במס הכנסה (לדיון בסיווּגן של הכנסות ממכירת מקרקעין, לחצו כאן);

2. המוֹכר מכר את כל הזכויות שיש לו בדירה הנמכרת (יושם אל לב, כי לעניין הפטוֹר ממס שבח במכירת דירת מגורים, קיימת חזקה של "תא משפחתי", לפיה רואים את המוכר ובן-זוגו (למעט בן-זוג הגר דרך קבע בנפרד) וילדיהם שטרם מָלאו להם 18 שנים (למעט ילדים נשואים) – כמוכר אחד);

3. הנכס הנמכר נחשב ל"דירת מגורים מזכה" (דירה תיחשב ל"דירת מגורים מזכה" אם התקיימו לגביה שני אלה: (א) מדובר בדירה (או חלק מדירה) שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו (או בחכירתו) של יחיד ומשַמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה (למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה); ו-(ב) הדירה שימשה בעיקרה למגורים* ב-80% מהתקופה שבשלהּ מחושב השבח (למעט התקופה שקָדמה ליום 1.1.1998) או בארבע השנים שקָדמו למכירתה).

* לעניין זה נקבע, כי יראו תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו או תקופה שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך, לרבות פעוטון, או דת כפי שקבע שר האוצר** – כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים.

** ביום 6.10.1997 קבע שר האוצר, כי תקופה שבה שימשה דירה לחינוך שיטתי ל-10 ילדים או יותר, בגן ילדים, בפעוטון, במעון ילדים או בכיתת לימוד, וכן תקופה שבה שימשה הדירה לפעילות מועדון נוער – יראו כתקופה שבה שימשה לפעולות חינוך. עוד קבע שר האוצר, כי תקופה שבה שימשה דירה כבית תפילה בלבד, יראו כתקופה שבה שימשה הדירה לפעולות דת (לעניין זה, "תפילה" הינה לרבות לימודי דת").

4. המוכר ביקש את הפטוֹר במועד ההצהרה.

הפטוֹרים השונים

אם המוֹכר עונה על התנאים המקדמיים שפורטו לעיל, יש לבחון האם הוא זכאי לפטוֹר ממס.
קיימים מספר פטוֹרים חלופיים, ולכן על המוכר לבחור את הפטוֹר הנכון בהתחשב בפעולות שהוא עתיד לבצע בעתיד, כגון: מכירת דירה נוספת וכו'.
בנוסף, אם רוצים למכור שתי דירות ומגיע במקרה הספציפי הזה רק פטוֹר אחד, יש לחשב את חבות המס בכל אחת מהמכירות ולנצל את הפטוֹר לגבי הדירה החייבת במס גבוה יותר.
כמו-כן, יש לחשב האם נצמח שבח ממכירת הדירה, שכן אולי מדובר כלל בהפסד, ועל-כן אין טעם לבקש פטוֹר.

במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין בוצעו שינויים מהותיים בכללי הפטוֹר ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, ובכלל זאת בוטל הפטוֹר ממס שבח במכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים.