מיסוי מקרקעין

מבזקים, חדשות ועדכונים במיסוי מקרקעין

פרשנות המונח "שליטה"

מבוא

במסגרת חוק ההסדרים* שפורסם ברשומות** ביום 5.8.2013 נקבעו, בין היתר, שינויים מהותיים במיסוי מקרקעין (תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין) ובכלל זאת לגבי כללי המיסוי החָלים לגבי דירות מגורים, מתנות, הקצאת מניות באיגוד מקרקעין ועוד.

* חוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו-2014), התשע"ג-2013 ("חוק ההסדרים").
** להורדת חוק ההסדרים, לחצו כאן.

כך, וכחלק משינויים אלה, בוטל הפטוֹר ממס שבח (שהיה קבוע בסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין) במכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים ובמקביל נקבע (בסעיף 48א(ב2) לחוק) חישוב ליניארי מוטב בגין מכירת דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1.1.2014.

החישוב הליניארי המוטב כאמור הוכפף להוראת מַעבר בסעיף 44(ד) לחוק ההסדרים לפיה מי שהיה ביום 1.1.2014 בעלים של יותר מדירת מגורים אחת ומכר בתקופת המעבר (1.1.2014–31.12.2017) שתי דירות מגורים לכל היותר, יהיה זכאי לחישוב האמור אך ורק אם הוא מקיים את התנאים שנקבעו באותו סעיף 44(ד).
אחד מהתנאים האמורים דרש, כי מכירת הדירה לא נעשתה לקרוב כמשמעותו בסעיף 1 לחוק, בין שבתמורה ובין שלא בתמורה.

וכך מוגדר המונח "קרוב" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (ההדגשה אינה במקור):
""קרוב" לאדם פלוני –
(1) בן זוג;
(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה;
(3) אח או אחות ובני זוגם;
(4) איגוד שהוא בשליטתו;"

ואילו סעיף 2 לחוק מיסוי מקרקעין מתייחס ל"שליטה" כדלקמן:
"רואים אדם כשולט באיגוד אם לאותו אדם, לבדו או ביחד עם קרוביו (להלן – בעל השליטה), שליטה ישירה או עקיפה בענינים של האיגוד או שבעל השליטה יכול לשלוט או זכאי לרכוש שליטה כאמור, ובפרט – אך בלי לגרוע מן הכלל האמור – כשבעל השליטה מחזיק או רשאי לרכוש רובו של הון המניות או של כוח ההצבעה של האיגוד או רובו של הון המניות שהוצא או אותו חלק ממנו שהיה מזכהו, במקרה של חלוקת כל הכנסת האיגוד בין החברים, לקבל את רובו של הסכום המתחלק."

פסק-הדין בעניין מורבאי

פרשנות התיבה "איגוד שהוא בשליטתו" שבהגדרת המונח "קרוב" נדוֹנה לאחרונה על-ידי ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין מורבאי.

באותו מקרה, דנה הוועדה בערר שהגישו ציפורה מורבאי (העוררת 1) ("העוררת") ו-ב.ר. ברל נכסים בע"מ (העוררת 2) ("החברה") על החלטת המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חיפה) שלא להתיר לעוררת חישוב ליניארי מוטב בגין המכירה בשנת 2017 של דירת המגורים שבבעלותה לחברה.
זאת, מהטעם שהחברה היא איגוד בשליטת העוררת המחזיקה ב-50% ממניותיה ובד בבד ממשיכה לנהל אותה באמצעות אחיינה ועל-כן לא מתקיים לגבּיה התנאי המנוי בסעיף 44(ד) לחוק ההסדרים, כאמור.
העוררת, לעומת זאת, טענה, כי החברה אינה בשליטתה, שכּן היא אינה מחזיקה ברוב המניות ואינה בעלת יכולת לנהל את החברה.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת א' וינשטיין (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד א' סימון ועו"ד ח' שטרן)דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).

השופטת וינשטיין ניתחה את הגדרת המונח "שליטה" תוך שהיא מַבהירה כי בשנים האחרונות חלה מגמה של העדפת המבחן המהותי-איכותי על-פני המבחן הכמותי, דהיינו בחינת מידת יכולת ההשפעה של בעל המניות על ניהול החברה.
לגופו של עניין, קבעה השופטת, כי מהראיות שהובאו בפני הוועדה עולה כי לעוררת אכן הייתה שליטה בחברה ולמצער שליטה עקיפה בה באמצעות אחיינה ששימש כזרוע הארוכה שלה בכל הקשור לדירה נשוא הערר.
השופטת וינשטיין הוסיפה וציינה, כי העוררת לא טרחה להציג בפני הוועדה את מלוא תקנון החברה (כך שלא הוצגה ראיה באשר לרוב הנדרש באסיפת בעלי המניות לצורך קבלת החלטות בחברה); וכי קשה ליתן אמון בעדותה של העוררת כמו גם בעדותו של אחיינה, לרבות, אך לא רק, בְּשל הסתירות בין שתי העדויות.

למותר לציין, כי הגם שעניינו של פסק-הדין בשאלת קיומה של "שליטה" לעניין הגדרת המונח "קרוב" שבסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, ניתוחה של השופטת וינשטיין רלבנטי גם לגבי שאלת קיומה של שליטה לעניין חוקי מס אחרים.