ביום 8.3.2020 ניתן ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה, וזאת בעניין קבוצת אלה ג.נ. בע"מ.
המדובר בפסק-הדין השישי* שדן בשאלת המיסוי של הסבת אופציה במקרקעין (כמשמעותה בסעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין) מהגורם שקיבל את האופציה מבעל המקרקעין לקבוצה של רוכשים אשר מימשו את האופציה שסוחרה להם ורכשו את המקרקעין.
* ארבעה מבין ששת פסקי-הדין הקודמים ניתנו אף הן על-ידי ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה: הראשון ניתן בעניין מיראז' יזמות ונדל"ן בע"מ והתייחסנו אליו במבזק מס' 1768 מיום 6.1.2019 (קישור למבזק). פסק-הדין השני ניתן בעררים שהוגשו על-ידי סטאר לייט (השרון) – משחקים פיננסיים עתידיים (1996) בע"מ, קרקעות ישראל שיווק נדל"ן בע"מ ויצחק נרקיס (ראו מבזקנו מיום 26.2.2019). פסק-הדין השלישי ניתן בעררים שהוגשו על-ידי אי.אס.אל אשל נדלן בע"מ ו-אי.אי.ג'י. השקעות נדל"ן בע"מ (ראו מבזקנו מיום 3.3.2019). ואילו פסק-הדין הרביעי ניתן בערר שהוגש על-ידי ק. אלמוג יזמות והשקעות בע"מ (ראו מבזקנו מיום 5.11.2019).
פסק-הדין החמישי ניתן על-ידי ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין אקרו נדל"ן ייזום בע"מ (ראו מבזקנו מיום 4.8.2019).
לאחַר שניתנה הסכמת המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין חדרה) לקבלת הערר מבלי שיהיה בכך ויתור על טענותיו ותוך שמירת זכאותו להגיש ערעור על פסק-הדין, קיבלה ועדת-הערר (יו"ר הוועדה השופט ר' סוקול וחברי הוועדה עו"ד נ' מולכו ועו"ד ח' שטרן) את הערר וחייבה את המשיב בהוצאות משפט בסך 20,000 ש"ח (קישור לפסק-הדין).
בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם, כי ביום 26.8.2020 ניתן פסק-הדין של בית-המשפט העליון בששת הערעורים שהוגשו על-ידי מנהלי מיסוי מקרקעין חדרה ותל-אביב על פסקי-הדין של ועדות-הערר, לפיו דין ששת הערעורים להידחות ללא צו להוצאות (קישור לפסק-הדין).
זאת, לאחַר שבמסגרת הדיון שהתקיים בפני בית-המשפט העליון ביום 11.8.2020, הִמליץ בית-המשפט למשוך את הערעור (קישור להחלטה), וביום 18.8.2020 הודיעו מנהלי מיסוי מקרקעין כי בהיותם קשובים להערות בית-המשפט הם מבקשים למשוך את ששת הערעורים.
וכך קבע בית-המשפט העליון (ההדגשות אינן במקור):
"לאחר שקראנו את טיעוני הצדדים, ושמענו את טיעוני בא-כוח מנהלי מיסוי מקרקעין, הבהרנו כי עמדתנו היא כעמדת ועדות הערר, דהיינו כי גם לשיטתנו אופציות הרכישה ועסקאות הסיחור בהם עסקינן עומדות בדרישות החוק להחלת הסדר הפטור.
הטעמים המרכזיים לעמדתנו האמורה הם אלה:
ראשית, כעניין דוקטרינרי, מימושה של אופציה היא פעולה משפטית המבוצעת במישור היחסים מול נותן האופציה, והמביאה להתגבשותה של העסקה לגביה ניתנה האופציה. עסקאות הסיחור אינן מהוות מימוש של אופציות הרכישה כלפי בעל הקרקע – לא מימוש על ידי היזמים ולא מימוש על ידי הרוכשים – שכן הן אינן מביאות להתגבשות עסקה למכירת המקרקעין. לפיכך, גם אם במערכת היחסים שבין היזמים לבין הרוכשים הוגבל חופש הפעולה של הרוכשים, אין לומר כי עובדה זו עולה לכדי מימוש של אופציית הרכישה כלפי בעל המקרקעין.
שנית, כעניין מהותי, כל עוד תפקידם של היזמים מתמצה בהענקת שירות ביחס למקרקעין, אין הוא מגיע לכדי ביצוע עסקה במקרקעין. השירות אותו מעניקים היזמים בהם עסקינן הוא הגדלת הסחירות של המקרקעין, על ידי כך שהם מאפשרים לבעל קרקע, המעוניין למכור אותם כיחידה אחת, להתקשר עם מספר רוכשים שונים, שהקשר ביניהם נוצר באמצעות היזמים, ולא רק עם רוכש היכול לקנות את המקרקעין כיחידה אחת, או קבוצה של רוכשים שהתארגנה באופן עצמאי (בלשון ציורית, היזמים מאפשרים לפרוס את המקרקעין לפרוסות הנמכרות לרוכשים שונים, ולא למכור אותה כיחידה אחת לרוכש אחד). שירות זה, גם אם עשויה להיות לו תרומה משמעותית לתמורה שתתקבל ממכירת המקרקעין, אינו מחייב, מניה וביה, כי היזמים יהפכו לבעלי זכויות במקרקעין, וזאת בדומה למתן שירותים של השבחת המקרקעין. ממילא גם אין הצדקה מהותית להטלת חיוב כפול בתשלום מס רכישה (ויובהר, על פי הוראת סעיף 49י(ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין מס הרכישה משולם בהתאם לסכום הכולל שמשלמים הרוכשים בעבור המקרקעין – דהיינו, הן הסכום המשולם לבעלי הקרקע והן הסכום המשולם ליזמים).
שלישית, כעניין תכליתי, הסדר הפטור נועד 'להקל ולשחרר את הפוטנציאל היזמי' הגלום במקרקעין (כלשון הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 10/2002, בעמ' 2), על ידי העמדת מכשיר חדשני, נוח ויעיל – אופציה ייחודית במקרקעין – באמצעותו ניתן לקדם מיזמים נדל"ניים. עסקאות הסיחור בהן עסקינן, הן דוגמה מובהקת לסוג העסקאות אותו ביקש המחוקק לעודד באמצעות יצירת המכשיר החקיקתי האמור. פשיטא, כי אין לאמץ פרשנות מצרה להסדר הפטור, המסכלת את השימוש בו לקידום התכליות שלמענן נוצר.
ויודגש, עמדתנו זו מתייחסת לנסיבות בהן מעורבות היזמים מוגבלת למתואר לעיל. למותר לציין כי איננו מביעים כל עמדה ביחס למצבים בהם מעורבותם של היזמים חורגת מהמסגרת האמורה."