החלטת מיסוי חדשה
פורסמה החלטת מיסוי מס' 1020/18 (קישור להחלטה) לפיה דייר שמכר דירת מגורים שהייתה בבעלותו וקיבל בגין מכירה זו מענק בהתאם לחוק מס ריבוי דירות* ובתקנות מכוחו** כמו גם אישור להפקדה בקופת גמל להשקעה (בהתאם לסעיף 149 לחוק מס ריבוי דירות) יהיה זכאי להתקשר בהסכם עם יזם למכירת זכויותיו בדירת מגורים אחרת הנמצאת במתחם פינוי בינוי בתמורה לקבלת זכויות בדירה חדשה במסגרת הסכם פינוי בינוי מבלי שייחשב כמי שרכש דירת מגורים כנדרש לצורך קבלת המענק ואישור ההפקדה האמורים. זאת, מהטעם שהדירה שיקבל מהווה רצף המשכי של הדירה הישנה ואינה זכות חדשה שלא הייתה בידיו ערב ההתקשרות (וממילא אינה פוגעת בתכלית ההטבות שניתנו בחוק מס ריבוי דירות ובתקנות מכוחו).***
- * חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2017 ו-2018), תשע"ז–2016.
** תקנות ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2017 ו-2018) (מענק לחייב במס ריבוי דירות בעד מכירת דירה), התשע"ז–2017.
*** נזכיר, כי ביום 6.8.2017 ניתן פסק-הדין של בית-המשפט העליון, בשבתו כבית משפט גבוה לצדק, בבג"ץ 10042/16, בגדרו בוטל הֶסדר מיסוי ריבוי דירות. בהתאם, תשומת לבכם לאמור בסעיף 4 להחלטת המיסוי לפיו "אין בהחלטה זו כדי לאשר מתן מענק או מתן פטור בסעיף 9(18ב) לפקודה".
פסק-הדין בעניין בלנק
באותו מקרה, ראה בית-המשפט העליון (השופטים י' דנציגר, נ' סולברג וד' ברק-ארז) אל לנכון להתאים את פרשנות דיני המס לשינויים במציאוּת החברתית הדינמית ולאמץ את דעת המיעוט בעניין עברי (ע"א 3489/99), וקבע, כי החזקה הקבועה בסעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין – לפיה רואים בני-זוג כ"מוכר אחד" לצורך פטוֹר ממס שבח במכירת דירת מגורים מזַכה – היא חזקה הניתנת לסתירה.
אשר לאופן שבו יוכל הנישום לסתור את החזקה, הוחלט על-פי חוות-דעתו של השופט י' דנציגר, אליו הצטרפה השופטת ד' ברק-ארז, כי בעניינם של בני זוג נשואים יידרש הנישום להציג – כתנאי מקדמי – הסכם יחסי ממון, ובנוסף להוכיח כי בני הזוג פעלו על פי ההסכם הלכה למעשה, דהיינו כי ההפרדה הרכושית לא נותרה "על הנייר" אלא התקיימה בפועל.
מנגד, השופט נ' סולברג סבר, כי הנישום יוכל לסתור את החזקה גם בהיעדר הסכם יחסי ממון, אם יוכיח כי התקיימה בין בני הזוג הנשואים הפרדה רכושית בפועל.
בהמשך לכך, נבקש לעדכנכם בדבר פרסום פסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין רועי בלנק.
העורר ובת-זוגו גב' אורלי שגיב ("הידועה בציבור") הינם ידועים בציבור הָחל משנת 2003 ולהם שלושה ילדים משותפים. לעורר אין ילדים נוספים, אך לידועה בציבור שני ילדים מנישואיה הקודמים.
במהלך שנת 2001, במסגרת הליך הגירושין, עברה הידועה בציבור, יחד עם שני ילדיה מהנישואין קודמים, להתגורר בדירה ברחוב משה קול 13 בתל-אביב ("הדירה ברח' קול"). שהייתה בבעלות משפחתה.
בשנת 2002 רכש העורר את הזכויות בדירת מגורים ברחוב קהלת לבוב 22 בתל-אביב ("הדירה"). רכישת הדירה מומנה מהון עצמי וממשכנתא, ששולמה אך ורק מחשבונו של העורר.
בשנת 2006 רכשה הידועה בציבור ממשפחתה את הדירה ברח' קול.
בבעלותה של הידועה בציבור דירת מגורים נוספת ברחוב מילא בתל אביב אותה קיבלה במסגרת גירושיה ("דירת הגירושין").
העורר, הידועה בציבור, ילדיהם וילדיה של הידועה בציבור גרו בדירה ברחוב קול.
ביום 22.5.2011 נחתם בין העורר לבין הידועה בציבור הסכם יחסי ממון ("הסכם ממון"), שהחיל ביניהם הפרדה רכושית, הן בנוגע לרכוש שנצבר עד לתחילת הקשר בין הצדדים והן ביחס לרכוש עתידי. כך, צוין כי, הדירה הינה בבעלותו של העורר בלבד והמשכנתא הרובצת על הדירה משולמת על-ידי העורר בלבד; ואילו הדירה ברח' מילא והדירה ברח' קול הן בבעלות הידועה בציבור בלבד והמשכנתא הרובצת על הדירות הנ"ל משולמת על-ידיה בלבד.
ביום 22.6.2015 מכר העורר את הדירה וטען, כי הוא זכאי לפטוֹר ממס שבח במכירה זו על-פי הוראות סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, באשר דירה זו הייתה, במועד המכירה, דירתו היחידה כמשמעותה בסעיף האמור.
המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב) דחה את בקשת העורר לפטוֹר כאמור וקבע שאין לראות בדירה שנמכרה "דירה יחידה", וזאת מהטעמים הבאים: האחד, הדירה ברחוב קול הרשומה על-שם הידועה בציבור נרכשה לאחַר שהשניים כבר היו ידועים בציבור; השני, העורר התגורר יחד עם הידועה בציבור בדירה זו יחד עם שלושת ילדיהם; והשלישי, בני-הזוג לא שמרו, בפועל, על הפרדה רכושית, לא בהתנהלות הכספית השוטפת ולא ספציפית ביחס לנכסיהם.
מכאן הערר.
ועדת-הערר, מפי חבר הוועדה רו"ח מ' לזר ועל דעת יו"ר הוועדה השופט מ' אלטוביה וחבר הוועדה הנוסף רו"ח א' מונד, קיבלה את הערר (קישור לפסק-הדין).
הוועדה נדרשה להלכת שלמי וקבעה, כי עצם החתימה על הסכם הממון בין העורר לבין הידועה בציבור בשלב מאוחר להיותם ידועים בציבור אינו פוגם בהפרדה הרכושית אותה ביקשו בני-הזוג להסדיר במידה ועומדים ומבצעים הפרדה רכושית בפועל.
עוד קבעה הוועדה, כי דבריו של השופט דנציגר בעניין שלמי מלמדים, כי ניתן להחיל את אותה הלכה גם על דירות שנרכשו לאחַר הנישואין ובתנאי שבני-הזוג ערכו הסכם יחסי ממון השומר על הפרדה רכושית בגין דירות אלו ובתנאי שהסכם זה מיושם הלכה למעשה. זאת, למרות שדברים אלה הם בגֶדר "אוביטר" (שכּן העוּבדות שבבסיס הלכת שלמי נוגעות לדירות שנרכשו לפני הנישואין), שכּן לשיטת הוועדה יש בכך לשַקף את הלך רוחו של בית-המשפט העליון בסוגיה זו.
בהתאם, קבעה הוועדה, כי ניתן לראות את דירתה של הידועה בציבור שנרכשה לאחַר שהיו ידועים בציבור כדירתה בלבד בגין מלוא זכויותיה בדירה, ולגבי דירתו של העורר לראות כ"דירה יחידה", אם כי הנטל להראות ולהוכיח, שהדירה הנרכשת לאחַר הנישואין אכן שייכת לבן-הזוג שעל שמו היא רשומה, מוטל במלואו על כתפי בני-הזוג.
באשר לכך, דהיינו לעניין נטל ההוכחה, קבעה הוועדה – לאחַר שנדרשה למספר מבחני-משנה בנושא זה (ותוך שצוין שאין מדובר ברשימה סגורה): מגורים במשותף, מימון משותף, תשלום משכנתא משותף ודמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף – כי אכן עלה בידי העורר להוכיח הפרדה רכושית מלאה המתקיימת בינו לבין הידועה בציבור הלכה למעשה, לרבות בכל הנוגע לדירותיהם.
לאור כל האמור, קבעה הוועדה, כי עלה בידי העורר לסתור את הפיקציה הקבועה בסעיף 49(ב) לחוק מיסוי מקרקעין ולהוכיח כי קיימת הפרדה רכושית בינו לבין הידועה בציבור ועל-כן הוא אכן זכאי לפטוֹר ממס שבח במכירת הדירה.