המערערים התקשרו בשנת 1996 בהסכם עם חברת הדלק סונול להחכרת מקרקעין שבבעלותם לשימוש כתחנת דלק.
העִסקה נערכה לתקופה של 22 שנים, הָחל מיום 1.6.1998, כאשר תנאי התשלום על-פי הסכם החכירה כָּללו סכום של 1,400,000$ (בערכם בשקלים ליום התשלום) ששולם מייד לאחַר חתימת ההסכם, כדמי חכירה מראש; סכום של 288,300$ ששולם ביום 1.6.1999; ועוד 21 תשלומים שנתיים בסך של 318,300$ כל אחד, הָחל מחודש יוני 2000 ועד לתום תקופת ההסכם; ובסך הכל כ-8 מיליון $.
היות שבאותה תקופה – דהיינו, בטרם קבלת תיקון 40 לחוק מיסוי מקרקעין – חכירה לתקופה העולה על 10 שנים היוותה "זכות במקרקעין" החייבת במס שבח, דיווחו המערערים על העִסקה למשרדי מיסוי מקרקעין ושילמו מס שבח על שווי העִסקה המהוּון, בשיעור היוון של 8% – סך של 4 מיליון $. המערערים חויבו בגין סכום זה במס שבח בשיעור מופחת של 12%, בהתאם להוראות סעיף 48א(ד)(1) לחוק.
לאחַר ביצוע העִסקה, דיווחו המערערים מדי שנה למשיב, פקיד-שומה כפר סבא, על הסכומים שנתקבלו בידם כדמי שכירות שמקורם בעסקת החכירה, כאשר סכומים אלה לא נרשמו כהכנסה בדו"ח השנתי אלא צוינו במכתב נלווה לדו"ח.
בשנת 2006 בָחן המשיב את הסוגיה ביחס לשנות-המס 2002–2004, ובעקבות דיון שנערך בין הצדדים לא חויבו המערערים במס הכנסה בגובה הריבית הריאלית הגלומה בתשלומי דמי החכירה השנתיים.
ואולם, בשנת 2011 הוציא המשיב למערערים שומה לפי מיטב השפיטה לשנות-המס 2007–2010, בגדרהּ חייב במס את הריבית הריאלית כאמור, וזאת בהתאם לסעיף 2(4) לפקודה. מכאן הערעור.
בית-המשפט המחוזי מרכז-לוד, מפי השופט ד"ר ש' בורנשטין, דחה את הערעור.
בראשית הדברים, נדרש השופט ד"ר בורנשטין לשאלה, האם אכן יש לייחֵס למחכיר מקרקעין הכנסת ריבית הגלומה בדמי חכירה אשר הוּונו לצורך קביעת "שווי המכירה" ותשלום מס שבח על-פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין.
השופט ד"ר בורשנטין ענה על שאלה זו בחיוב, וזאת לאחַר ניתוח מפורט של המסגרת הנורמטיבית לחיוב עסקת חכירה במס שבח והיוון התמורה כמו גם כללי החשבונאות הנוגעים בדבר.
השופט ד"ר בורנשטין המשיך ונדרש להוראה המקצועית שהוּצאה בשעתו על-ידי רשות המיסים (אז – נציבות מס הכנסה) (הוראת ביצוע מ"ה ומ"ש 8/93 מיום 10.6.1993), לפיה לצורך מיסוי הריבית הריאלית הגלומה בדמי חכירה המשולמים לשיעורין יש לפְנות ללשכה המשפטית ברשות; וקבע, כי אין באמור בהוראה זו כדי לסייע למערערים.
עוד קבע השופט ד"ר בורנשטין, כי אין בעובדה שבמסגרת הדיון משנת 2006 חזר בו המשיב מעמדתו בדבר חיוב הריבית במס הכנסה, שכּן העיקרון המַנחה בדיני מיסים הינו כי כל שנת-מס עומדת בפני עצמה.