עסקה נוספת במקרקעין לאחַר ביטול עסקה קודמת ונפקות תצהיר הביטול

כידוע, כאשר צדדים לעסקת מקרקעין מבקשים לבטלהּ עליהם לדַווח על הביטול למשרדי מיסוי מקרקעין, וזאת לאור הוראות סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע, כי "המנהל יחזיר מס אם הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ששולם עליהם המס".
משרדי מיסוי מקרקעין מתְנים את ביטול העִסקה בקבלת תצהיר על-גבי טופס 6130 (קישור לטופס) שבו, בין היתר, מצוין, כי "המוכר מצהיר כי הוא מתחייב שלא למכור לרוכש, והרוכש מתחייב שלא לרכוש מהמוכר את אותה זכות בשנית, וכי אין כל הסכמה בע"פ או הסכמה במשתמע לעשות כן" (סעיף 8 לתצהיר).

בעניין זה נציין, כי לאחרונה ניתן פסק-דין של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין אמינוב, שם התבקש בית-המשפט להצהיר כי הסכם שכירות מיום 14.7.2009 של נכס לתקופה כוללת של עד 13 שנים (תקופת שכירות של 8 שנים וכן אופצייה להארכתה ב-5 שנים נוספות) שבמסגרתו ניתנה לתובעת-השוכרת זכות קדימה לרכוש את הנכס במקרה שהמשכירה (שלימים נפטרה ויורשיה הם הנתבעים) תרצה למכרו בתקופת השכירות וכן אופציה לרכוש את הנכס בתום תקופת השכירות – תקף ומחיֵיב את הצדדים; ליתן צו לאכיפת מכר הנכס לתובעת; ולחיֵיב את הנתבעים לשלם לתובעת פיצוי מוסכם בְּשל הפרה יסודית של ההסכם לאור אי-היענותם להודעת התובעת בדבר מימוש זכות הרכישה.
החשוב לענייננו הוא שבאותו מקרה טענו הנתבעים להגנתם לא רק שההסכם הינו הסכם שכירות בלבד ולא היה מכוון ליתן לתובעת זכות לרכישה, אלא שתפיסת ההסכם ככזה הכולל זכות רכישה הופכת אותו להסכם בלתי-חוקי. שכּן, בין המשכירה לבין התובעת נחתם בשנת 2008 הסכם למכירת הנכס לתובעת ("ההסכם הראשון"), הסכם זה בוטל בהסכמת הצדדים וביום 21.4.2009 הגישו הצדדים תצהיר ביטול למשרדי מיסוי מקרקעין, במסגרתו התחייבו התובעת והמנוחה לא להתקשר בהסכם חלופי למכירת הנכס.
משכך, טענו הנתבעים, כי המכירה הנטענת על-ידי התובעת מנוגדת לסעיף 8 לתצהיר הביטול באופן פסול ואין לאכוף הסכם בלתי-חוקי זה לאור הוראות סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 ("חוק החוזים").*

*סעיף זה קובע, כי "חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור 1 – בטל."

בית-המשפט המחוזי בתל-אביב, מפי השופט י' שקד, דחה את טענתם האמורה של הנתבעים וקבע, כי פעולה בניגוד לסעיף 8 לתצהיר הביטול אינה עולה כדי הסכם בלתי-חוקי ואיננה בלתי-מוסרית או נוגדת את תקנת הציבור. זאת, ממספר טעמים.
האחד, עיון בהסכמים ונסיבות העניין מובילים למסקנה כי ההסכם אינו סותר את סעיף 8 לתצהיר הביטול, שכּן ההסכם שוֹנה מההסכם הראשון באופן מהותי, הן מבּחינת לוח הזמנים והן מבּחינת תוכן החיובים ההדדיים שבו. "ההסכם הראשון הינו הסכם מכר של הנכס. הא ותו לא. לעומת זאת, ההסכם הינו הסכם שכירות ארוך טווח לשמונה שנים ועוד אופצית הארכה בת חמש שנים" (פס' 21).
השני, סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין אינו מפַרט מהם השיקולים אשר על מנהל מיסוי מקרקעין לשקול במסגרת זו ומהם המבחנים אשר יסייעו לו בקבלת החלטתו לפי סעיף זה. כמו-כן, תצהיר הביטול וסעיף 8 במסגרתו אינם קבועים בחוק מיסוי מקרקעין והתצהיר הוּצא מכוח סעיף 112 לחוק המסמיך את המנהל "לקבוע את הטפסים הדרושים לביצוע חוק זה". כפי שתצהיר הביטול אינו חלק מדרישות חוק מיסוי מקרקעין כשלעצמו, כך הדבר לגבי סעיף 8 לתצהיר, הכולל התחייבות להימנעות מעסקה עתידית. "ממילא, אין בנמצא חוק האוסר על צדדים לעסקת מקרקעין לשוב ולהתקשר בעסקה בקשר לאותם מקרקעין" (פס' 24).
השלישי, ההסכם, שנחתם כשלושה חודשים לאחַר תצהיר הביטול, היה למעשה חלק בלתי-נפרד מההתקשרות בין הצדדים והסכמת התובעת לביטול ההסכם הראשון נבעה רק מהיענותה למצוקתה של המנוחה – נסיבות המחזקות את המסקנה שאין המדובר בהסכם בלתי-חוקי.
והרביעי, אף אם היה מקום לראות בהסכם בגֶדר הסכם פסול, הרי שלנוכח כלל הנסיבות וחוסר תום-לב מצד הנתבעים, זהו המקרה החריג בו יש להורוֹת על אכיפת ההסכם, מכוח סעיף 31 לחוק החוזים.*

* סעיף זה קובע, כי "הוראות סעיפים 19 ו-21 יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על בטלותו של חוזה לפי פרק זה, אולם בבטלות לפי סעיף 30 רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון, לפטור צד מהחובה לפי סעיף ,כולה או מקצתה, ובמידה שצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה – לחייב את הצד השני בקיום החיוב שכנגד, כולו או מקצתו".

יצוין, כי השופט שקד דחה גם את טענת הנתבעים כי אי-דיווח על זכות הרכישה למשרדי מיסוי מקרקעין מנוגדת לדין ופוגמת בחוקיותה.
וכך הוא קבע בעניין זה (פס' 29): "אין מחלוקת כי לא בוצע דיווח על זכות הרכישה במועד כריתת ההסכם ובכלל. אין בכך כדי להוביל למסקנה כי ההסכם וזכות הרכישה שבו אינם חוקיים. אי דיווח, אם וככל שקיימת חובה כזו, אינו גורם לכך שההסכם אינו חוקי כשלעצמו. אי הדיווח מצוי במישור היחסים הפיסקלי מול רשויות המס והינו אירוע המאוחר לכריתת ההסכם."

בנוסף, השופט שקד דחה את טענת הנתבעים לפיה אם יימכר הנכס לתובעת ויוגשו דיווחים למשרדי מיסוי מקרקעין, אלה יחייבו את העִסקה במיסים רטרואקטיבית בצירוף קנסות אשר יצטברו לסכום העולה על שווי הנכס. לדבריו, מדובר בהשערה ואין לדעת אם אכן כך ינהגו משרדי מיסוי מקרקעין, ובכל מקרה אין בכך כדי להשפיע על תוקף חיובי הנתבעים על-פי ההסכם ואלה צריכים לשאת בתוצאות מעשיהם ומעשי המנוחה ולקיים את התחייבויותיהם לפי ההסכם.

בסופו של דבר, קיבל השופט שקד את תביעת התובעת ונתן צו המצהיר כי ההסכם לרבות זכות הרכישה שנקבעה בו תקף וכן צו לאכיפת זכות זו.
עם זאת, השופט דחה את תביעת התובעת לפיצוי מוסכם.

למַעבר לפסק-הדין, לחצו כאן.