ביטול הסכמי מכר מקרקעין על רקע מיסויי | תביעת רשלנות נגד עו"ד בעקבות חיוב במס רכישה לגבי דירת נופש

ביטול הסכמי מכר מקרקעין על רקע מיסויי

נבקש להפנות את תשומת לבכם לשני פסקי-דין שדנו בתביעות לביטול הסכמי מכר מקרקעין על רקע מיסויי.

האחד, פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בנצרת בעניין קדמאני, שם נדונה תביעה לביטול הסכם מכר מקרקעין (לחילופין לאכיפתו), עֵקב הפרתו, תוך שנטען על-ידי התובע, כי בעת כריתת הסכם המכר הוסכם על הצדדים – בניגוד לאמור בהסכם – כי מדובר ב"עסקת נטו" (כלומר, שהנתבעים הם שיישאו בתשלום כל המיסים, לרבות מס שבח) וזאת מתוך כוונה שלא לשלם את כל המסים החָלים על העִסקה.*

* כלומר, התובע לא ביקש להורוֹת על בטלות הסכם המכר בְּשל היותו הסכם למראית עין או בלתי-חוקי, אלא לבטלו בְּשל הפרתו על-ידי הנתבעים.

התביעה נדחתה (קישור לפסק-הדין).

השני, פסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין אחי תקומה בע"מ. גם בעניין זה, טען המשיב 1 (מר דניאל משולם), כי הסכם המכר שכרת עם המערערת (חברה בשם אחי תקומה בע"מ) הוא הסכם למראית עין בלבד, שכּן הוא אינו מבטא את ההסכמות שנתגבשו בין הצדדים. כך, לטענתו, בעוד שהובטח לו כי בתמורה לזכויותיו במקרקעין שהיו בבעלותו, תינתנה לו ארבע דירות אשר תיבנינה כחלק מפרוייקט המגורים "פסגת ספיר" שיזם מנהלה דאז של המערערת (המשיב 2), התחייבויות הצדדים פוצלו לשני הסכמים נפרדים משיקולי מס, בעוד שחוזה בכתב, אשר יעגן את התחייבות להעברת התמורה הנכונה כנגד הנכס (הדירות בפרוייקט), לא נערך מעולם.
בית-המשפט המחוזי קיבל את תביעתו של המשיב 1 והערעור שהגישה המערערת לבית-המשפט העליון נדחה (קישור לפסק-הדין).

וכך, בין היתר, קבע בית-המשפט העליון (בסעיף 5ג' לפסק-הדין): 
"בחינת פעולות הצדדים במקרה זה מעוררת חשש לא מבוטל (אם לא למעלה מכך) כי הטעמים בעטיים נמנעו מלהעלות על הכתב את העסקה האמתית שערכו, ובחרו חלף זאת לערוך הסכם מכר המציג בצורה מטעה את ההתקשרות ביניהם, אינם טעמים כשרים. הדבר לא נעלם מעיניו החדות של בית המשפט קמא, אשר התייחס לכך בתכלית הקיצור (ראו פסקה 30 לפסק הדין: 'ההלכה הפסוקה השאירה בצריך עיון את שאלת תוקפו של חוזה נסתר בהינתן 'סימולציה חלקית', כאשר מטרת ההסתרה איננה חוקית [...] אך בספרות המשפטית נטען כי אין מניעה שלא לתת תוקף לחוזה הנסתר במצבים אלה [...] בענייננו שאלת אכיפת ההסכמה האמיתית שבחוזה הנסתר כלל אינה מתעוררת, זאת לאחר שהוברר שאכיפת ההתחייבות [...] כלל אינה אפשרית') [...] הימנעות הצדדים מהעלאת ההסכם הנסתר על הכתב, והצגת ההתקשרות בצורה מטעה בהסכם המכר, נועדו, כך ניתן להניח ברמת ודאות גבוהה, על מנת להטעות את רשויות המס, כמטרה עיקרית, [...]" [ההדגשות אינן במקור – הח"מ.]

תביעת רשלנות נגד עו"ד בעקבות חיוב במס רכישה לגבי דירת נופש

פסק-דין אזרחי נוסף בנושא מקרקעין ורלבנטי גם למיסוי מקרקעין ניתן לאחרונה (ביום 13.6.2023) בעניין ארדן ואח' נ' בנבניסטי ואח'.

עניינו של פסק-הדין בתביעה כספית שהגישה התובעת (גב' אווה אדן) לבית-משפט השלום בתל-אביב בגין נזקים שנגרמו לה בעקבות רכישת דירה בפרוייקט "כפר הים" בחדרה" ובכלל זאת תשלום מס רכישה נוסף של 41,549 ₪ שנדרש על-ידי משרדי מיסוי מקרקעין שקבעו כי מדובר בדירת נופש. 
לטענתה, התשלום העודף נבע מרשלנותו של עורך-הדין שייצג אותה ברכישה.

בית-המשפט (השופטת ש' הינדה) דחה את התביעה כנגד עורך-הדין וקבע, כי מֵעבר להעלאת הטענה, לא הביאה התובעת ראיות כלשהן להוכחת התרשלות עורך-הדין; כי עורך-הדין נתן הסבר מדוע התובעת נדרשה לשלם סכום נוסף של מס רכישה וחיזוק לגרסתו היא העובדה שאינה שנויה במחלוקת כי הגיש עבורה השגה על השומה שנדחתה; וכי העובדה ששיקול הדעת המקצועי של עורך-הדין היה שונה מזה של פקיד המס, אינה מעידה על התרשלות מצידו.

להורדת פסק-הדין, לחצו כאן.