רישום בטאבו במסגרת בקשה לצו ירושה/קיום צוואה | תמ"א 38/1 | מס רכישה ברכישת דירה בקבוצת הרכישה של ענבל אור

רישום בטאבו במסגרת בקשה לצו ירושה/קיום צוואה

נבקש לעדכנכם, כי משרד המשפטים השיק לאחרונה שירות חדש במסגרתו ניתן להגיש יחד עם הבקשה לצו ירושה או קיום צוואה גם בקשה לרישום הזכויות בטאבו.
כך, בהגשת בקשה לצו ירושה או קיום צוואה, על הפונה לציין כי הוא מבקש גם לבצע רישום של הזכויות על-פי הצו בטאבו; ולאחַר מתן הצו יעביר הרשם לענייני ירושה את הצו לרישום בטאבו.
לסרטון הסבר בנושא, לחצו כאן.

יושם אל לב, כי בטרם שימוש בשירות החדש (כמו גם בכל רישום של נכסי עיזבון שהם זכויות במקרקעין), יש לבחון עם מומחה מס את השלכותיו מקום בו היורשים שוקלים לבצע חלוקה של נכסי העיזבון תוך יישום הוראות סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין,* על כל המשתמע מכך.

* נזכיר, כי סעיף זה קובע כדקלמן:

"לענין סעיף קטן זה, חלוקת נכסי עזבון בין יורשים, לא יראוה כמכירה, ובלבד שאם במסגרת החלוקה ניתנה תמורה בכסף, או בשווה כסף שאינו נכס הנמנה עם נכסי העזבון, יראו את חלק העזבון שבשלו ניתנה התמורה כאילו נמכר.

לענין זה, 'חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים' – החלוקה הראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים לאחר ההורשה, בין אם נעשתה לפני רישום צו ירושה או צו קיום צוואה, כמשמעותם בחוק הירושה, התשכ"ה-1965, ובין אם נעשתה לאחר רישום כאמור ויראו עיזבון של שני מורישים כעיזבון אחד אם התקיימו כל אלה: 

(א) לפני פטירתם היו המורישים בני זוג או שהיו ילד והורהו;

(ב) טרם הסתיימה חלוקת העזבונות."

---

תמ"א 38/1

הבוקר (5.3.2023) ניתן פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין קדרון ואח'.

להלן תמצית עוּבדות המקרה, כפי שהובאה בפתח פסק-הדין:
ברחוב יפתח 20 בתל-אביב עמד בניין ישן ("הבניין") בן ארבע קומות* ובו 16 דירות מגורים. הבניין היה אגף אחד מתוך מכלוֹל של שלושה בניינים דומים באותה כתובת.

* ואין מדובר בבניין מהסיפור "דירה להשכיר" של הסופרת והמשוררת לאה גולדברג.

הבעלוּת בבניין התחלקה בין שלושת העוררים: העורר 1, מר מיכאל קלדרון ("קלדרון"), אשר בידיו היו 2.5 דירות; העורר 2, מר אברהם וקס ("וקס"), אשר גם בידיו היו 2.5 דירות; והעוררת 3, פנחצ'ל בע"מ (חברה פרטית שבבעלותם המלאה של ה"ה וקס וקלדרון) ("החברה"), אשר בידיה היו 11 דירות.
בשנת 2016 הֵחל מיזם תמ"א 38/1 (מסלול החיזוק), בשני האגפים-בניינים האחרים שהיו בבעלות קבוצת שיכון ובינוי, והעוררים 3-1 החליטו לפעול באופן דומה לגבי הבניין שבבעלותם.
לשם כך, הקימו ה"ה וקס וקלדרון בחודש מרץ 2017 את חברת בי.טי.אל. וי בע"מ, היא העוררת 4, תוך שמניותיה מוחזקות בידי הראשונים בחלקים שווים ביניהם.
כצעד לקראת השגת ליווי פיננסי לפרויקט, בחודש אפריל 2017 התקבלה חוות דעתו של מר שמעון ריז'בסקי, כלכלן ושמאי מקרקעין ("חוות דעת ריז'בסקי"), תוך שתכלית חוות-הדעת האמורה הייתה לאמוד את העודף הצפוי מהפרויקט. חוות-הדעת הופנתה לעוררת 4 (שנועדה לשַמש כיזם בפרוייקט התמ"א) וכן להראל חברה לביטוח בע"מ (כמממנת פוטנציאלית).
בחודש מאי 2016, אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה במסגרת תמ"א 38/1, תוספת זכויות בנייה לבניין הישן, וזאת כנגד ביצוע חיזוקו מפני רעידות אדמה. בפרט אושרו "[...] שינויים בבניין מגורים בני 4 קומות מעל קומת העמודים, הגדלת הדירות הקיימות, מילוי קומת העמודים, הוספת 2 קומות וקומת גג חלקית עבור סה"כ 13 יח"ד חדשות [...] הפרויקט כולל שיפוץ וחיזוק הבניין הקיים מפני רעידות אדמה, תוספת ממ"ד ומרפסות שמש לכל דירה וכן תוספת 13 יח"ד חדשות ובסה"כ 29 יח"ד".
לשם הוצאה לפועל של מיזם התמ"א, התקשרו בחודש מאי 2017 בעלי הבניין (וקס, קלדרון והחברה) ("הבעלים") עם היזם (העוררת 4) בהסכם תמ"א 38/1 ("ההסכם"), כאשר לטענת הבעלים, הקמתה של העוררת 4 וההתקשרות עִמה כיזם הפרוייקט נועדה ליצוֹר הפרדה משפטית בין היזם לבין הבעלים, לאור העובדה שמרכיב חשוב בפרוירט היה מכירתן של 13 דירות חדשות.
כנגד חיוב הבעלים לפַנות את הבניין הישן במהלך כל תקופת הבנייה, נקבע בהסכם, כי הם יהיו זכאים לקבל "החזר שכר דירה" בסך 5,000 ₪ + מע"מ לדירה לחודש, למשך כל התקופה שתחילתה במועד בו הם יידָרשו לפַנותה ועד למועד קבלת החזקה בדירות המשופצות. חיוב זה לשלם לשלושת הבעלים "החזר שכר דירה" – הסתכם ב-80,000 ₪ לחודש.
עוד נקבע בהסכם, כי הבעלים יהיו רשאים לדרוש מהיזם לבצע שיפוץ פנימי בדירות הבעלים, וזאת בהתאם לתכניות ומִפרטים שיצורפו להסכם כנספח, ואילו הבעלים ישלמו ליזם עבוּר השיפוץ האמור.

לטענת המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין), לא הוכח כי הבעלים שילמו ליזם עבוּר השיפוץ הפנימי, למרות שההסכם דורש זאת, ובנוסף, אף אם יימצא כי התשלום עבוּר השיפוץ פנימי נעשה דרך הקיזוז כנגד דמי השכירות המגיעים לבעלים מהיזם בְּשל פינוי הבניין, לא הוכח כי הפינוי היה נחוץ לשם ביצוע חיזוק ושיפוץ הבניין. שכּן, אף אם יימצא כי פינוי לפֶּרק זמן כלשהו כן היה נחוץ, צורך זה נבע מביצוע השיפוץ הפנימי של הדירות, שהוא לא היה חלק מתוכנית התמ"א.
לפיכך, סובר המשיב, כי שווי השיפוץ הפנימי (2,250,000 ₪ לפני מע"מ) אינו פטוּר ממס שבח בידי הבעלים על-פי סעיף 49לג לחוק מיסוי מקרקעין,* כנטען.

* נזכיר, כי סעיף זה קובע פטוֹר ממס לגבי מכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק ובלבד שהתקיימו שניים אלה: (א) התמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק; (ב) בוצע חיזוק של המבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק, מפני רעידות אדמה, בהתאם להוראות תכנית החיזוק.

ואילו המונח "שירותי בניה לפי תכנית החיזוק" שבסעיף 49לב לחוק כולל, בין היתר, "תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק כפי שיקבע המנהל".

קביעה כאמור מצויה בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 10/2009 מיום 23.11.2009 (קישור להוראה), שם צוין, כי משמעות התיבה "תשלום לכיסוי הוצאות הכרוכות בשירותי הבנייה" היא "שכר טרחת עו"ד ויועצים נוספים שנשכרו לייצוג הדיירים לרבות מפקח בנייה, שכר דירה לכל תקופת השיפוץ היה ועפ"י התכנית נדרש פינויו הזמני של הדייר, הוצאות להובלת ריהוט וציוד בדרך מקובלת וסבירה, הוצאות נוספות הקשורות במישרין ליישום התמ"א" (פסקה 2.3.1 להוראת הביצוע).

העוררים, לעומת זאת, טוענים, כי עלות השיפוץ הפנימי כוסתה (קוזזה) כנגד כספי דמי השכירות שהגיעו להם מהיזם לנוכח פינוי הבניין לטובת ביצוע הפרוייקט.
עוד טוענים העוררים, כי הפינוי נדרש בראש ובראשונה לצורך חיזוק ושיפוץ הבניין על-פי תכנית התמ"א ולא רק בְּשל השיפוץ הפנימי, שבוצע באופן חופף ומקביל לעבודה הכללית.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ה' קירש (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות ורו"ח צ' פרידמן), קיבלה את הערר ברובו מבלי לפסוֹק הוצאות משפט למי מהצדדים (קישור לפסק-הדין). 

השופט קירש קבע, כי הנטל להוכיח את הזכאות לפטוֹר ממס שבח אמנם מוטל על העוררים, אך אלה הביאו מספר ראיות להוכחת טענתם כאשר יש במשקלן המצטבר כדי להצדיק, ככלל, את גרסתם, כך שהם הרימו את נטל השכנוע המוטל עליהם.

וכך הוא קבע (בפס' 31):
"לדעתי, העוררים הרימו את הנטל והראו כי בפרויקט מסוים זה אכן נדרש פינוי בשל ביצוע העבודות לחיזוק הבניין והרחבתו על פי תכנית התמ"א, ואף הוכח, במאזן ההסתברויות, כי הפינוי הדרוש היה ממושך.
מנגד, פרק הזמן אשר במהלכו נדרש הפינוי בשל עבודות החיזוק, לעומת השיפוץ הפנימי, לא הוכח באופן מדוייק. העוררים נמנעו מזימון האדריכל ומהנדס הפרויקט למתן עדות בפני ועדת הערר. נמצא כי גם השיפוץ הפנימי הצריך, ככל הנראה, פינוי לתקופה כלשהי.
היות שהדברים לא הובהרו עד תום וייתכן שיש בגרסת העוררים מידה מסוימת של הפרזה בנושא זה, אני מציע לחבריי לוועדת הערר להעמיד את משך הפינוי הנחוץ לשם ביצוע החיזוק באתר זה על 18 חודשים (ולשם כך נפעל על פי סעיף 89(ב) לחוק, המסמיך את ועדת הערר 'להחליט בדרך אחרת כפי שתראה לנכון').
כתוצאה מכך, ולו תישמע דעתי, יש לקבוע כי היקף דמי השכירות (לפני מע"מ) הראויים להתקזז כנגד החיוב בגין השיפוץ הפנימי עומד על 1,440,000 ש"ח (5,000 ש"ח X 18 חודשים X 16 דירות). אי לכך, קיימת יתרה בסך 810,000 ש"ח שהיא התמורה הבלתי מקוזזת מתוך עלות השיפוץ הפנימי, המהווה 'תמורה שניתנה שלא בשירותי בניה' בעד מכירת הזכויות במקרקעין של שלושת הבעלים יחד. סכום זה אמור להתחייב במס שבח בידי השלושה."

השופט קירש המשיך ונדרש בקצרה למספר טיעונים נוספים שהועלו בנושא התמורה בגין השיפוץ הפנימי ותשלום דמי השכירות וציין, בין היתר, כי בניגוד לדעת המשיב, הוא אינו מייחֵס חשיבות משפטית לעובדה כי בהוראת ביצוע 10/2009 צוין "פינויו הזמני של הדייר", כאילו יש להכיר בתשלום שכר דירה כחלק מ"שירותי הבנייה" אך ורק כאשר מקבל תשלום דמי השכירות התגורר בעצמו בדירה לפני שנדרש פינויה. לדבריו, מֵעבר לכך שהוראת הביצוע איננה דבר חקיקה ואין לייחֵס משקל מכריע לאופן ניסוחה (למשל, השימוש במילה "דייר" במקום המושג "בעל הדירה"), הרי אין כל הצדקה כלכלית או עניינית להבחין בין שני המצבים. "כאן בעלי הדירות השכירו אותן לאורך זמן לצד שלישי תמורת דמי שכירות והדירות היו מקור הכנסה".

עוד ציין השופט, כי במקרה של יחסים מיוחדים או יחסי שליטה בין הצדדים לעסקה (כפי שהיו במקרה דנא), עשויים להיקבע תנאים שהם נוחים יותר, נדיבים יותר או מקלים יותר מאלה שהיו נקבעים בין צדדים בלתי-קשורים, ועל-כן יש מקום להסכים כי קיום היחסים המיוחדים מחיֵיב בדיקה קפדנית יותר של סבירות תנאי ההתקשרות (הגם שבמקרה דנא, המשיב לא תקף את גובה דמי השכירות החודשיים ואף לא תקף את המחיר שיוחס לשיפוץ הפנימי).
אולם מֵעבר להיבט זה, הוסיף השופט, הבעלים דנן למעשה עשו עסקה עם עצמם ולכאורה הם יכלו להוציא לפועל תכנית חיזוק והרחבת הבניין הקיים בהתאם לתמ"א 38, מבלי להתקשר עם יזם כלל, אפילו לא עם יזם שהוא צד קשור, או אז כלל לא היה מתרחש אירוע מס – לא אירוע מס שבח ולא אירוע מס רכישה.

בנוסף, נדרש השופט (ראו פס' 34) ל"יום המכירה" בעסקה בין הצדדים, תוך שהוא דוחה את טענת המשיב לפיה המועד שבו הוחל במתן שירותי הבנייה (מועד שרלבנטי לקביעת "יום המכירה" בסעיף 49לב1 לחוק) הוא לכל המאוחד מועד קבלת היתר הבנייה, ומנגד קבע שהעוררים לא עמדו בנטל להוכיח כי "יום המכירה" אירע במועד שטענו.

לבסוף, ציין השופט, כי פסק-הדין אינו נוגע לנושא המיסוי הפירותי של החזרי דמי השכירות שנתקבלו מהיזם (היבט שעלה במהלך הדיון) וכי ועדת-הערר איננה מוסמכת לדון בסוגיה זו.   

---

מס רכישה ברכישת דירה בקבוצת הרכישה של ענבל אור

כללי

במבזק מס' 1934 מיום 1.9.2021 דיווחנו, בין היתר, על פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין שלמה נרקיס.

נזכיר את עיקרי העוּבדות כפי שפורטו בחוות-דעתו של חבר הוועדה רו"ח צ' פרידמן:
בשנת 2008 התארגנה קבוצת רכישה ביוזמתה של חברת מציצים נדל"ן בע"מ שבבעלות ענבל אור לצורך הקמת פרויקט מגורים ברחוב הושע 18 בתל-אביב ("המקרקעין").
כל אחד מחברי קבוצת הרכישה – שכָּללה רוכשים רבים שחָברו יחדיו וביניהם גם ענבל אור וחברות בבעלותה, כחלק מקבוצת הרכישה (ענבל אור הייתה, באמצעות חברה בשליטתה, מארגנת הקבוצה) – חתם על הסכם שיתוף, במסגרתו נקבע כי חברי הקבוצה או מי מטעמם יחתמו על הסכם לסיחור אופציה מחברת מציצים ועל הסכם לרכישת המקרקעין.
ביום 28.1.2016 נחתם הסכם השקעה בין העורר לבין ענבל אור וחברות שבבעלותה בקשר לפרויקט נדל"ן אחר ברחוב ז'בוטינסקי ברמת גן.
במסגרת הסכם ההשקעה התחייב העורר להעביר לענבל אור סך של 7,500,000 ₪ וזו התחייבה להשיב את קרן ההשקעה בתוספת רווחים בסכום קבוע של 2,000,000 ₪ בצירוף מע"מ, שישולמו עד ליום 31.5.2016 ("הסכם ההשקעה"). 
להבטחת תשלום החוב מסרה ענבל אור שטר ביטחון לעורר ובנוסף שועבדו ארבעה נכסים ובכללם מיני פנטהאוס בן 5 חדרים ברחוב הושע 18 בתל-אביב.
לטענת העורר, הוא צפה במועד מאוחר יותר, כחודש ימים לאחַר חתימת הסכם ההשקעה, כי ענבל אור לא תעמוד בהסכם ההשקעה בְּשל הקשיים אליהם היא נקלעה באותה תקופה, ועל-כן ביום 29.2.2016 נערך בין ענבל אור לבינו, באמצעות הנאמן עו"ד מימון אביטן ("הנאמן"), הסכם מכר ביחס לזכויות במקרקעין שהיו לענבל אור במקרקעין, זכויות המשַקפות בעלוּת בשיעור 7.5%, תמורת 7,500,000 ₪.
לטענת העורר, מלכתחילה ההסכם היה אמור להיחתם ביום 29.2.2016, אולם בסופו של דבר הסכם המכר נחתם ביום 2.3.2016 מבלי ששוּנה התאריך המופיע בו ("הסכם המכר").
על יסוד הסכם המכר הנ"ל נרשמה ביום 3.3.2016 הערת אזהרה לטובת העורר על זכויות ענבל אור במקרקעין לטובת הנאמן.
במסגרת הסכם המכר נקבע תנאי מפסיק ("התנאי המפסיק") לפיו אם וככל שענבל אור תשלם לעורר סך של 7.5 מיליון ₪ בגין התחייבותה כלפיו לפי הסכם ההשקעה, וזאת עד ליום 31.5.2016, אזי הסכם המכר יהא בטל ומבוטל.
ביום 3.3.2016 חתמו מר עופר לוזון ("לוזון") וענבל אור על הסכם מכר, לפיו לוזון רוכש את זכויותיה של ענבל אור באותם מקרקעין אף הוא בתמורה ל-7.5 מיליון ₪. ואילו ב-6.3.2016 וב-10.3.2016 נרשמו הערות אזהרה לטובת לוזון על זכויות ענבל אור במקרקעין.
כנגד ענבל אור ננקטו מספר הליכי חדלות פירעון ובסופו של יום ניתן צו כינוס זמני לנכסיה וצווי פירוק זמניים לחברות שבבעלותה.
נוכח שאלת העִסקות הנוגדות שערכה ענבל אור עם העורר ועם לוזון ניטשה מחלוקת למי שייכות זכויות ענבל אור במקרקעין: האם לעורר או ללוזון, או שמא לכלל נושי המוכרת.
לטענת העורר, הוא העדיף בנסיבות העניין להגיע להסדר מיידי לשם יצירת וודאות תוך צמצום הסיכונים הכלכליים והסיכונים שבהתארכות ההתדיינות, ולכן נחתם בינו לבין לוזון, ביום 2.6.2016, הסכם הסכם גישור אשר קיבל תוקף של פסק-דין ביום 7.6.2016 ("הסכם הגישור").
בגדרו של הסכם הגישור נקבע, כי לוזון יקבל מהעורר סך של 2.25 מיליון ש"ח ("הפיצוי") וכי בכפוף לקבלת הפיצוי תבוטלנה הערות האזהרה שנרשמו לטובתו והוא יוותר על כל טענה באשר לזכויותיו במקרקעין. 
עוד נקבע בהסכם הגישור, כי העורר יפרע, על חשבונו, את מלוא חובות ענבל אור כלפי הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ ("הבנק") המובטחים על-ידי משכנתאות שהיו רשומות על זכויות ענבל אור במקרקעין ועמדו על 5.2 מיליון ₪ ("חוב המשכנתא"). כך, נקבע, כי "סכום זה ישולם בנוסף על סכום התמורה בגין הדירה".
עוד נקבע בהסכם הגישור, כי חברי הקבוצה יעבירו מתוך המימון הבנקאי לפרויקט סך של 1.5 מיליון ₪ לחשבון הנאמן להסכם השיתוף על חשבון עלויות הבניה של הנכס שרכש העורר. 
כמו-כן, נקבע בהסכם הגישור שהעורר מאשר את הסכמתו לתוכן הסכם השיתוף ומוותר על כל טענה נגד תוקפו.
ביום 29.3.2016 דיווח העורר למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב) על עסקת רכישת הזכויות במקרקעין ובחישוב המס לפי שומתו העצמית הצהיר כי הרכישה הינה של קרקע בלבד ולא של דירת מגורים, תוך ששווי המכירה דוּוח כתמורה הקבועה בהסכם המכר על סך של 7.5 מיליון ₪.
בנוסף, ביקש העורר מהמשיב לדחות את מועד תשלום מס הרכישה עד ליום 31.5.2016 (מועד קיומו האפשרי של התנאי המפסיק).
המשיב לא קיבל את הצהרת העורר בשומתו העצמית וקבע, כי לצורך חישוב מס רכישה הממכר הינו דירת מגורים ולא קרקע.
עוד קבע המשיב, כי שווי המכירה (לעניין חבותו של העורר במס רכישה) הוא 16,190,013 ₪, סכום המשַקף, לשיטתו, את הנכס הבנוי לפי כלל העלויות שבהן נשא העורר, כולל השלמת הבניה כחלק אינטגרלי מהעסקה. יצוין, כי לפי דוח האפס של הפרויקט, שווי הדירה עמד על 13,890,000 ₪ וזאת נכון לשנת 2012.
על החלטה זו הגיש העורר השגה. ההשגה נדחתה ומכאן הערר.

ועדת-הערר דחתה את הערר ברוב דעות לגבי סיווג הנכס הנרכש (חבר הוועדה רו"ח פרידמן ויו"ר הוועדה השופט ה' קירש, כנגד דעתו החולקת של חבר הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות) וקיבלה את הערר פה אחד בכל הקשור לתשלומים שהעורר שילם במסגרת הסכם הגישור (קישור לפסק-הדין).

בראשית הדברים, נדרש רו"ח פרידמן לשאלה, האם לעניין החבות במס רכישה רכש העורר קרקע או דירת מגורים, תוך שהוא מנתח את החלופה השנייה להגדרת המונח "דירת מגורים" שבסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין ("זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים") ואת הגדרת המונחים "קבוצת רכישה", "גורם מארגן" ו"מסגרת חוזית" שבסעיף 1 לחוק, שנוספו במסגרת תיקון 69.*

* תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין נחקק במסגרת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א-2011 (קישור לחוק) ובגדרו נקבעו, בין היתר, כללים למיסוי קבוצות רכישה הן במסגרת חוק מיסוי מקרקעין והן במסגרת חוק מע"מ.

רו"ח פרידמן ציין, כי קבוצת הרכישה נשוא הערר התארגנה לפני תחולתו של תיקון 69 לחוק וחברי הקבוצה שילמו מס רכישה על רכישת הקרקע, והשאלה המתעוררת במקרה דנן, בגדרו העורר רכש את זכויותיה של ענבל אור במקרקעין בשנת 2016 (לאחַר כניסתו לתוקף של תיקון 69 לחוק), האם חל לגביו תיקון 69 לחוק והוא חייב במס רכישה כאילו רכש דירה גמורה, או שמא המדובר ברכישת קרקע כפי שכך מוסו חברי הקבוצה המקוריים (כלל ענבל אור) שהתארגנה בשנת 2008 ביוזמת ענבל אור.
רו"ח פרידמן דחה את טענות העורר בעניין זה וקבע, כי הראיות שהוצגו בפני הוועדה מצביעות על כך שיש לראות בעורר כמי שנכנס בנעלי ענבל אור, כבר בהסכם המכר, לכלל זכויותיה והתחייבויותיה במקרקעין, לרבות ההסכמים עליהם חתמה ענבל אור; וכי המשקל המצטבר של מכלוֹל נסיבות העניין מתיישב עם המסקנה כי העורר רכש דירת מגורים (דירה רעיונית) במסגרת קבוצת רכישה שהתארגנה באמצעות גורם מארגן בתמורה.
בהתאם, קבע רו"ח פרידמן, כי הואיל והעורר רכש את הזכויות בנכס נשוא הערר והצטרף לקבוצת הרכישה לאחַר תיקון 69 לחוק, ולאור פסק-הדין של ועדת-הערר בעניין אקרמן (ו"ע 48493-05-15), יש לראות את העורר כרוכש דירת מגורים בנויה ולשלם את מס הרכישה בהתאם.

לאחר מכן, נדרש רו"ח פרידמן לטענת המשיב, כי לאור עיקרון צירוף כל התמורות (כפי שנקבע בהלכת חכשורי) יש לכלוֹל את כל הסכומים שהוציא העורר מכיסו כדי לרכוש את הדירה; וכי העורר שילם את התמורה ללוזון במקום ענבל אור שביצעה את העִסקות הנוגדות, כך שלמעשה לקח על עצמו תשלום שזו הייתה צריכה לשאת בו וכנ"ל גם לגבי תשלום המשכנתא לבנק.
רו"ח פרידמן דחה טענה זו, בקובעו, כי המשיב בעצמו קבע את "יום המכירה" לפי יום חתימת הסכם המכר (מרץ 2016) ולא שינה את גישתו ועמדתו למרות החתימה על הסכם הגישור (ומתן תוקף פסק דין להסכם הגישור) ביוני 2016. לדבריו, אם המשיב היה רואה בהסכם הגישור כהסכם מתוקן אשר יש בו כדי לשנות את יום המכירה (וספק אם אכן היה מקום לטענה זו), ייתכן והיה מקום לאור עיקרון צירוף כל התמורות לכלוֹל את הפיצוי ששילם העורר ללוזון ואת המשכנתא; אך לא זה המצב.
עוד קבע רו"ח פרידמן, כי עיקרון צירוף כל התמורות מתייחס לכל התמורות הישירות והעקיפות שהקונה מתחייב לשלם למוֹכר או מטעמו, בעוד שבמקרה דנן, התשלומים שהעורר התחייב לשלמם בהסכם הגישור אינם תשלומים שהקונה התחייב לשלם למוכר ולכן אינם בגֶדר התמורה עבור המקרקעין שרכש.
רו"ח פרידמן הוסיף וקבע, כי לאור הלכת כספי (ע"א 7759/07) – לפיה יש לראות בשווי המכירה את השווי ביום ההסכם ואין בהתפתחות מאוחרת וחיצונית להסכם זה כדי לשנות שווי זה – אין להפחית מעלויות הבנייה את הסך של 1.5 מיליון ₪ שחברי הקבוצה הסכימו לקחת על עצמם חלק מעלויות הבניה שעל-פי דו"ח האפס שייכים לחֵלקו של העורר. שכּן, הסכמה זו שלהם נעשתה כדי למנוֹע מהעורר לממש את איומיו מלתבוע את פירוק השיתוף ולעצור את תחילת הבניה; וגם סכום זה הוא סכום שמאוחר להסכם המכר ואינו מהווה חלק מההסכמות עם ענבל אור.
לאור כל האמור, קבע רו"ח פרידמן, תוך שהוא דוחה את טענת העורר לפיה יש להַוון את עלויות הבניה על-פני משך הזמן שבו נבנות דירות בקבוצת רכישה, כי "שווי" הדירה כדירה גמורה לעניין מס רכישה הינו בסך 11,757,982 ₪ המהווה את סך התמורה החוזית בהתאם להסכם המכר (7,500,000 ₪) ועלויות הבנייה לפי דו"ח אפס ל-10/2012 (4,257,982 ש"ח).

כאמור, יו"ר הוועדה השופט נ' קירש הסכים עם חוות דעתו של רו"ח פרידמן, הן לתוצאה והן להנמקה.

לעומת זאת, חבר הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות הציע לקבל את הערר גם בעניין סיווג הנכס הנרכש.

הערעור לבית-המשפט העליון

נרקיס מיאן להשלים עם פסק דינה של ועדת-הערר והגיש ערעור על הפְּסָק לבית-המשפט העליון.

ביום 1.3.2023 התקיים דיון בערעור בבית-המשפט העליון בפני השופטת י' וילנר, השופט ע' גרוסקופף והשופטת ר' רונן, ובגמר הדיון, ובהמלצת המותב חזר בו המערער מערעורו.

בהתאם, הערעור נדחה תוך שהמערער חויב בהוצאות המשיב בשיעור מופחת של 5,000 ₪ (קישור לפסק-הדין).