תביעת רשלנות במס שבח

ביום 21.3.2022 ניתן פסק-הדין של בית-משפט השלום בבאר-שבע בעניין איתני.

עניינו של פסק-הדין בתביעה שהגישה התובעת נגד הנתבע, עורך דינהּ בעסקת מקרקעין, בטענה לרשלנות מקצועית ולפיצוי בסך של 511,670 ש"ח בגין נזקים שלטענתה נגרמו עֵקב רשלנותו של עורך-הדין הנתבע.

המדובר במכר של בית מגורים שהוא בית ערבי ישן בגודל של 16 מ"ר בעיר העתיקה בבאר שבע. 
התובעת, בעלת הזכויות בנכס, קיבלה הצעה אטרקטיבית לרכישת הנכס על-ידי אדם אמיד, רון לאודר ("הרוכש"), באמצעות מתווכים.
בנה של התובעת אלדד איתני ("אלדד") הוא זה שניהל את המשא ומתן מטעם התובעת. לטענת אלדד, הוא ביקש כי יישאר בידי התובעת לאחַר תשלום מס שבח ושכר טרחה, סכום של כ-2 מיליון ₪.
אלדד פנה אפוא, לעורך-הדין הנתבע, ולפי הטענה, הנתבע הבטיח לו, כי לנוכח העובדה שמדובר בדירת מגורים, מס השבח יעמוד על כ-165,000 ₪ לערך.
בנסיבות אלו, הושגה הסכמה עם הרוכש על מכר הנכס בסכום של 2,200,000 ₪.
בדיעבד, משרדי מיסוי מקרקעין לא הכירו בנכס כדירת מגורים והתובעת חויבה במס שבח בשיעור גבוה יותר של 541,670 ₪.
התובעת תבעה בנסיבות אלו את הפער בין הסכום שהנתבע העריך כמס שבח לסכום מס השבח שנקבע בסופו של דבר, וכן השבה של שכר הטרחה ששולם לנתבע, פיצוי בסך 70,000 ₪ בגין עוגמת נפש ופיצוי בסך 50,000 ₪ כפיצוי עונשי בגין רשלנותו.
הנתבע, מצדו, הכחיש בכתב הגנתו את הטענות כנגדו.
לטענתו, התובעת הכפילה את השקעתה בנכס בתוך תקופה קצרה ולכן הייתה מבצעת את העִסקה גם לוּ ידעה מראש כי הנכס לא יוכר כדירת מגורים.
עוד נטען, כי לא ניתן היה לצַפות מראש את החלטת משרדי מיסוי מקרקעין, וזאת על רקע יסוד העִסקה הקודמת שנערכה חודשים ספורים קודם לכן בה הוכר הנכס כדירת מגורים.
בנוסף, טען הנתבע, כי התובעת ובנה אלדד בקיאים בענייני נדל"ן ולכן אין להטיל את האחריות עליו.

יצוין, כי בין הצדדים הייתה מחלוקת, בין היתר, לגבי הנתונים שהיו ידועים לנתבע באשר לשינויים שבוצעו בנכס: לטענת אלדד, הוא פירט בפני הנתבע כי היות שהנכס עמד לקראת שיפוץ הוצאו ממנו המטבח והשירותים ונותרו רק ארבעה קירות. עוד טען אלדד, כי הציע לנתבע להגיע לבקר בנכס שנמצא במרחק של כמה עשרות מטרים ממשרדו, אולם הנתבע סירב לכך. הנתבע, לעומת זאת, טען, כי אלדד לא סיפר לו דבר לגבי שינויים במצב הנכס.

בית-המשפט, מפי השופט הבכיר א' אדם, דחה את התביעה ברובה (קישור לפסק-הדין).

השופט אדם קבע, כי עורך-דין זהיר יותר היה אמור להבהיר היטב ללקוח, כי למרות הערכתו שמדובר בנכס שסביר כי יוכר כדירת מגורים, הערכה המתבססת על עסקה קודמת, קיים גם סיכון שהנכס לא יוכר כדירת מגורים ואז מס השבח יהיה גבוה יותר.
עוד קבע השופט, כי הנתבע עצמו אישר בחקירתו הנגדית כי אם היה יודע את מצבו של הנכס לאשורו, דהיינו שהוצאו ממנו המטבח והשירותים, ייתכן שהיה נותן הערכה אחרת לחבות המס הצפויה; וכי היות שאין לאלדד סיבה להסתיר עוּבדות אלו, יש להניח כי הן אכן היו ידועות לנתבע.
בנסיבות אלו, קבע השופט אדם, הוּכחה רשלנותו של הנתבע, הגם שלאור העובדה שהייתה אפשרות סבירה למדי שהנכס היה מוּּכּר כדירת מגורים (לנוכח העובדה שחודשים ספורים לפני כן הוכר ככזה) הרשלנות אינה חדה ובולטת והיא בעיקרה רשלנות שמקורהּ שלא ביקר בנכס.
עוד קבע השופט, כי אם ייקָבע כי קיים קשר סיבתי בין רשלנות עורך-הדין הנתבע ונזק הנטען (ועל כך ראו להלן), הרי שבנסיבות המיוחדות של אלדד, יהיה מקום להטיל אשם תורם על התובעת בשיעור של 20%.

השופט אדם המשיך ונדרש לשאלה האם התובעת הוכיחה קשר סיבתי ישיר בין הרשלנות לבין הנזק, דהיינו שהפרת חובת הזהירות על-ידי עורך-הדין הנתבע היא שהביאה, בקשר סיבתי ברור ומוכח עובדתית ומשפטית, לנזק שנגרם לניזוק; וענה על שאלה זו בשלילה (וממילא דחה את התביעה לפיצוי בגין הפער בגובה המס).
לדבריו, לא הוכח לפי מאזן הסתברויות שאם עורך-הדין הנתבע לא היה מתרשל והיה מפַרט בפני אלדד את שתי החלופות האפשריות מבּחינת המיסוי, כי אז העִסקה הייתה בסכום גבוה יותר (כך שהיה נותר בידי התובעת סכום של 2 מיליון ₪). לשון אחר, אילו הנתבע לא היה מתרשל והיה מַנחה את אלדד כי ישנה אפשרות שמשרדי מיסוי מקרקעין לא יכירו בנכס כדירת מגורים והמס יעמוד על סביב 550,000 ₪ ואלדד היה דורש סכום של 2,600,000 ₪ כדי שיוותרו בידו 2,000,000 ₪ לאחַר מיסים ושכר טרחה, הרוכש לא היה מסכים להעלות את סכום העִסקה לסכום כזה.
כמו-כן, לא הוכח כי אם הרוכש לא היה מסכים להעלות את המחיר מֵעבר לסכום לוֹ הסכים בסופו של דבר של 2,200,000 ₪ אלדד היה מבטל את העִסקה. שכּן, גם עסקה במחיר של 2,200,000 ₪ הייתה עסקה מעולה עבוּר התובעת.

לבסוף, נדרש השופט אדם לרכיבי הפיצוי להם עתרה התובעת – דהיינו, תשלום ההפרש בין מס השבח כדירת מגורים לבין מס השבח בפועל, השבה של שכר-טרחה, פיצוי בגין עוגמת הנפש ופיצוי עונשי – וקבע, כי התובעת זכאית לפיצוי רק בגין עגמת נפש וזאת בגובה 30,000 ₪ ולא 70,000 ₪.

לאור כל האמור, הנתבע חויב לשלם לתובעת סכום כולל של 30,000 ₪, בצירוף שכר טרחה והוצאות בשיעור כולל של 6,000 ש"ח, סכום נמוך יחסית לנוכח היקף החיוב מתוך הסכום שנתבע.