סיווג כאיגוד מקרקעין

פורסם פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין ב.ס.ט. בנייה בע"מ.

עניינו של פסק-הדין בשומת מס רכישה שהוציא המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין נצרת) לשלוש העוררות (ב.ס.ט בנייה בע"מ, סמיר עואד בע"מ ו-ס.ת.ר. השקעות נדל"ן בע"מ), בגין עסקה מחודש אוקטובר 2011 בגדרהּ רכשו העוררות מחברת אפריקה ישראל בע"מ את מלוא זכויותיה בחברת ארמון ההגמון בע"מ ("החברה"), המהוות מחצית מהון המניות של החברה וכן זכויות אפריקה ישראל בהלוואת בעלים שניתנה על-ידיה לחברה.

לטענת העוררות, החברה אינה מהווה "איגוד מקרקעין" כמשמעות מונח זה בחוק מיסוי מקרקעין, שכּן לא כל נכסיה הן זכויות במקרקעין ויש ברשותה שני נכסים נוספים המוציאים אותה מתחולת ההגדרה של מונח זה: האחד – זכות לקבלת פיצויי הפקעה ממע"צ / חברת נתיבי ישראל; השני – זכות לפיצויים נוספים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין פגיעה בשווי המקרקעין. 
עוד טענו העוררות, כי הזכויות במקרקעין שבבעלותה הינן, ברובן, מלאי עסקי ולא רכוש קבוע.
לחלופין, טענו העוררות, כי שומת מס הרכישה שהוּצאה לה גבוהה מדיי וכי נפלו פגמים מהותיים בחישובי המשיב הן ביחס לשווי המקרקעין והן ביחס לאי-ביצוע ניכויים והפחתות שונות אשר היה על המשיב לבצע בבואו לחשב את שומת המס.

ועדת-הערר, מפי חבר הוועדה עו"ד ח' שטרן (בהסכמת יו"ר הוועדה השופט א' קולה וחבר הוועדה עו"ד ד"ר נ' מולכו), דחתה את הערר  (קישור לפסק-הדין).

עו"ד שטרן נדרש, בין היתר, לפסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין מליסרון* וקבע, כי גם אם יש בידי החברה זכויות נוספות שהן תוצר של תביעות לקבלת פיצויים בגין הפקעה ו/או בגין פגיעה בשווי מקרקעין, אזי אין לראות בהן נכסים המוציאים את החברה מהגדרת "איגוד מקרקעין", שכּן ככלות הכל התוצרים הסופיים של תביעת פיצויים אלה יהיו לכל היותר בבחינת כספים או זכויות כספיות או אף מיטלטלין.

* למַעבר למבזק בנושא זה, לחצו כאן.

עו"ד שטרן דחה גם את טענת העוררות, כי כלל זכויות המקרקעין שבידי החברה או חלק מהותי מהן מהוות מלאי עסקי. שכּן, לא רק שזכויות אלו נרשמו בדוחותיה הכספיים כנכסים בלתי-שוטפים, אלא שבכל מקרה אין בסיווג זכויות במקרקעין כמלאי עסקי, כשלעצמו, כדי לשלול מתאגיד את סיוּוגו כאיגוד מקרקעין.
בנוסף, ציין עו"ד שטרן, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 8/2003 מיום 14.7.2003 (קישור להוראה) אינה מסייעת לעוררות, שכּן החברה טרם ביצעה בנייה על המקרקעין, טרם שיוְוקה יחידות ואין בידיה נכסים אחרים המשַמשים לייצור הכנסה, וכן החברה לא עָסקה בפועל ברכישה ומכירה של מקרקעין אשר עליהם דיוְוחה בדוחותיה הכספיים כהכנסה רגילה מפעילות שוטפת במסגרת דיווח על הכנסות מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודה.

לבסוף, דחה עו"ד שטרן את טענתן החלופית של העוררות ביחס לשווי המקרקעין, וזאת, בין היתר ובעיקר, מהטעם שחוות-הדעת השמאית שהומצאה על-ידי העוררות לא הוצגה בפני הוועדה כנדרש על-פי דין, הן מבּחינת סדרי הדין והן מבּחינת דיני הראיות (ובעיקר משום שהתנהלות העוררות בהקשר זה גרמה למצב בו ניטלה מידי המשיב ההזדמנות לחקור את השמאי בחקירה נגדית).
מנגד, עו"ד שטרן לא מצא לנכון, בנסיבות העניין, להגדיל את השומה כבקשת המשיב.

הערר שהגישו העוררות נדחה אפוא והן חויבו בהוצאות ושכ"ט המשיב בסך כולל של 80,000 ש"ח!