פיצוי בגין השבת מקרקעין חכורים – האם זכאי לשיעור מס מופחת המוקנה להפקעה?

פורסם פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בנצרת בעניין אגודת ניר יפה – מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ.

העוררת חכרה מקרקעין מכוח הסכם שנכרת בינה לבין רשות מקרקעי ישראל.
בהמשך, נדרשה העוררת להשיב את החזקה במקרקעין לידי רשות מקרקעי ישראל בְּשל שינויי יעוד המקרקעין ולאור החלטת מועצה בדבר הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שוּנה למטרת מגורים או תעסוקה.
ביום 11.11.2015 נחתם הסכם השבה ופיצוי בין רשות מקרקעי ישראל והעוררת ולפיו העוררת תשיב את החזקה במקרקעין בתמורה לפיצוי.

העוררת הגישה למשיב (מנהל מיסוי מקרקעין נצרת) דיווח על הפיצוי ששולם לה עבוּר השבת המקרקעין, אך המשיב דחה את הדיווח האמור והוציא לה שומה לפי מיטב השפיטה, וזאת, כך טוענת העוררת, מבלי ליתן לה זכות טיעון.
לטענתה, מדובר בהפקעה שבגינהּ זכאית העוררת לשלם מס שבח בשיעור מופחת ב-50% בהתאם להוראות סעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין.
לחלופין, טענה העוררת, כי מדובר במכירת זכות במקרקעין הכפופה להוראות סעיף 65 לחוק מיסוי מקרקעין, כך שגם במקרה זה חלות הוראות סעיף 48ג לחוק.
לחלופי חלופין, טענה העוררת, כי על-פי הכְּלָל "דין הפיצוי כדין הפירצה", הרי שרכיב הפיצוי אשר מהווה שליש מגובה הפיצוי ושוּלם כתמריץ לפינוי מהיר אינו מהווה תשלום בגין זכות במקרקעין אלא תשלום בגין הימנעות מהגשת תביעה אשר אינו מקים חבות במס רווחי הון ואף אינו חוסה תחת הוראות חוק מיסוי מקרקעין.
עוד טענה העוררת, כי יש להתיר לה בניכוי בהתאם לסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין הוצאות שונות ובכללן ההוצאות שנגרמו לה בגין נטיעות ב-16 דונם מהקרקע.

המשיב, לעומת זאת, טען, כי מערכת ההסכמים בין הצדדים ותכנית שינוי הייעוד מעלים מסקנה ברורה שהמקרקעין לא הופקעו אלא הושבו לבעליהם בהתאם להסכמה החוזית המוקדמת במקרה של שינוי ייעוד. עוד נטען, כי הפיצויים שולמו לעוררת מכוח תניה חוזית מוסכמת.

ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופטת ע' הוד (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד א' הללי ועו"ד ח' שטרן), דחתה את הערר (קישור לפסק-הדין).
בראשית הדברים, נדרשה השופטת הוד לטענת העוררת בנוגע לפגיעה בזכות הטיעון שלה, תוך שהיא דוחה טענה זו.
באשר לשאלה האם השבת הקרקע מהווה הפקעה המזַכה בזיכוי מס לפי סעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין, קבעה השופטת הוד, כי נטילת המקרקעין מהעוררת לא נעשתה מכוח אחד מחוקי ההפקעה ולא התבצע במקרה בו עסקינן הליך הפקעה. עוד קבעה השופטת, כי ככל שהעוררת לא הייתה נעתרת לדרישת ההשבה הרי שהסמכויות שהיו בידי רשות מקרקעי ישראל להפעיל היו הסמכויות המוקנות לה בהתאם לחוזה ולחוק ולא מכוח דיני ההפקעה, ולכן גם בכך יש כדי לתמוך בעמדת המשיב.

השופטת הוד המשיכה ונדרשה לטענתה החלופית של העוררת לפיה מדובר במכירה בְּשל צו של רשות מוסמכת בהתאם לסעיף 65 לחוק מיסוי מקרקעין ועל-כן יש תחולה לסעיף 48ג לחוק. השופטת דחתה טענה זו בנימוק שאין מדובר בהחלפת מקרקעין אלא בהשבתם וקבלת פיצוי כספי בעבור ההשבה ואף אין מדובר בנטילת מקרקעין בְּשל צו של רשות מוסמכת.
השופטת הוד דחתה גם את טענת העוררת לפיה אין להביא בחשבון את סכום הפיצוי המוגדל אשר שולם לה וכי על חלק זה לא חל חוק מיסוי מקרקעין. שכּן, הפיצוי אשר שולם לעוררת שולם במלואו עבור פינוי המקרקעין והשבתם לחזקת רשות מקרקעי ישראל.
באשר לניכוי ההוצאות, קבעה השופטת, כי העוררת לא הציגה קבלות התומכות בטענותיה בנוגע להוצאות ואף לא חוות-דעת כלשהי, וממילא לא עמדה בנטל שמוטל על כתפיה בעניין זה. עם זאת, השופטת המליצה למשיב לשקוֹל התרת ההוצאות בגין השקעות בגידולים, בכפוף להוכחת הנטען לשביעות רצונו.