פחת במכירת דירת מגורים שהושכרה; פיצול שבח מקרקעין בין בני-זוג
פסק-הדין בעניין PIV
פורסם פסק-הדין של ועדת-ערר מיסוי מקרקעין שליד בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין PIV BV.
העוררת, חברה זרה הרשומה בהולנד, הייתה הבעלים של דירת מגורים בקיסריה אשר נמכרה על-ידיה בחודש פברואר 2015.
בין העוררת לבין המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, התגלעה מחלוקת ביחס לשלושה נושאים:
האחד, שווי המכירה של הדירה. לטענת המשיב, בין העוררת לבין הרוכש שררו יחסים מיוחדים ועל-כן יש לקבוע את שווי המכירה בהתאם לשווי השוק של הדירה ולא לפי התמורה המוסכמת בסך 800,000 ש"ח. הצדדים חלוקים גם בשאלה מהו שווי השוק של הדירה במועד מכירתה: האם 1,300,000 ש"ח כטענת המשיב ועל-פי חוות-דעתו של השמאי מטעמו, או שמא 1,050,000 ש"ח כטענת המערערת ועל-פי חוות-הדעת שהוגשה מטעמה.
השני, הכללת המע"מ ששילמה העוררת בעת רכישת הדירה בשווי הרכישה של הדירה. לטענת המשיב, יש להפחית מהשווי האמור את המע"מ בו חויבה המערערת בעת רכישת הדירה מהחברה הקבלנית ממנה רכשה את הדירה.
השלישי, ניכוי הפחת. לטענת המשיב, יש להפחית משווי הרכישה של הדירה את הפחת שהמערערת הייתה זכאית לדרוש בניכוי בְּשל השכרת הדירה. המערערת, לעומת זאת, טוענת, כי לא הגישה דיווח על הכנסותיה מהשכרת הדירה וממילא לא ניכתה את הפחת כהוצאה בחישוב הכנסתה החייבת.
ועדת-הערר, מפי יו"ר הוועדה השופט ר' סוקול (בהסכמת חברי הוועדה עו"ד נ' מולכו ועו"ד ח' שטרן), קיבלה את הערר ברובו (קישור לפסק-הדין).
באשר לסוגיית שווי המכירה, קבע השופט סוקול, כי העוררת לא הוכיחה כי חל בנסיבותיה החריג לכלל לפיו שווי המכירה הינו שווי השוק ובכלל זאת לא טרחה להביא ראיות כלשהן מטעמה; ועל-כן, יש לקבוע את שווי הדירה בהתאם לשווי השוק שלה. עוד קבע השופט סוקול, כי לאחַר בחינת הערכות השווי של שני השמאים, יש להעדיף את הערכותיה של השמאית מטעם המערערת, ובהתאם לקבוע את שווי השוק של הדירה ל-1,050,000 ש"ח.
באשר לשווי הרכישה, קבע השופט סוקול, כי אין לקבל את טענת המשיב לפיה על הנישום לשכנע כי לא היה "עוסק" לעניין חוק מע"מ על-מנת ששווי הרכישה יחושב לפי המחיר הכולל של עסקת הרכישה ללא הפחתת מס הערך המוסף. לדבריו, כל עוד לא הוכח כי הנישום ניכה את מס התשומות ששילם ברכישת הנכס, יש לקבוע את שווי הרכישה על-פי השוֹוי הכולל ולא על-פי השוֹוי המופחת. בהתאם, קיבל השופט סוקול את עמדת המערערת וקבע את שווי הרכישה בהתאם לעלות הדירה כולל רכיב המע"מ.
באשר לפחת, קבע השופט סוקול, כי שאלת ניכוי פחת שניתן היה לנַכּותו מהכנסותיו של המוכר משווי הרכישה של הנכס, מקום שבו המוכר לא ניכה בפועל את הפחת, עלתה לדיון מספר פעמים בפסיקה, תוך שנפסק כי אין לנַכּוֹת משווי הרכישה פחת שלא נוכה בפועל. עוד קבע השופט סוקול, כי פסיקה זו נכונה גם מקום שבו המוכר לא דיווח כלל על הכנסותיו אפילו היו חייב לדַווח עליהן, שכּן תכלית חישוב מס השבח בחוק מיסוי מקרקעין אינה תכלית עונשית ואפילו אינה תכלית הרתעתית. לגופו של עניין, קבע השופט סוקול, כי היות שהמשיב אינו טוען שהעוררת הגישה דוחות על הכנסותיה, ברור שהעוררת לא ניכתה את הפחת מהכנסתה החייבת ולפיכך אין מקום לנַכּות משווי הרכישה של הדירה את הפחת שהייתה יכולה לנַכּות אילו הגישה דוחות כאמור.
פסק-הדין בעניין מובייל מקס
פורסם פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין מובייל מקס טכנולוגיות בע"מ.
בבסיס הערעור עומדת שומות מס תשומות אשר הוצאו על-ידי המשיב בגדרן נטען כי מדובר בתשומות שלא היו "לשימוש בעסקה החייבת במס" כנדרש לפי סעיף 41 לחוק מע"מ.
ההשגה שהגישה המערערת לא נדוֹנה על-ידי המשיב (מנהל מע"מ פתח תקווה), אשר סבר, כי זו הוגשה באיחור וכי לא מתקיימים טעמים מיוחדים המַצדיקים את הארכת המועד להגשתה. עמדתו של המשיב בנושא האיחור בהגשת ההשגה ובנושא היעדר טעמים מיוחדים להתרת הארכת מועד להגשתה הובהרה למערערת ולמיַיצגיה בחודש מרץ 2016, שוב בחודש מאי 2016 ושוב במעמד הדיון שהתקיים ביום 6.7.2016.
בחודש ספטמבר 2017, דהיינו כ-14 חודשים לאחר הדיון שצוין לעיל (ושנה וחצי כמעט ממסירת התשובה המקורית של המשיב), הִגישה המערערת ערעור לבית-המשפט המחוזי.
בעקבות זאת, הגיש המשיב בקשה לסילוק הערעור על הסף, וזאת משתי סיבות: האחת, הערעור עצמו הוגש באיחור רב ולא ניתן כל טעם להאריך את המועד להגשתו; השנייה, אין אפשרות לערער לבית-המשפט המחוזי, במסגרת סעיף 83 לחוק מע"מ, על החלטת המשיב שלא לדון בהשגה בְּשל איחור בהגשתה, מפני שאין זו "החלטה בהשגה" כמשמעות מונח זה בסעיף 83.
בית-המשפט המחוזי, מפי השופט ה' קירש, קיבל את הבקשה לסלק את הסף את הערעור מחמת האיחור בהגשתו, אך לא על-בסיס הטיעון הנוסף (קישור לפסק-הדין).
פיצול שבח מקרקעין בין בני-זוג
עד היום, כאשר הוגשה הצהרה למשרדי מיסוי מקרקעין בעת מכירת זכות במקרקעין על-ידי בני-זוג המוחזקת על-ידיהם בחלקים שווים וכוללת שומה עצמית אחת משותפת, נערכה במשרדי מיסוי מקרקעין שומה אחת משותפת ובוצע חישוב אחד של השבח והמס לתשלום.
במקרה זה, בני-הזוג היו רשאים לבקש, במסגרת הדוח השנתי שהגישו לפקיד-השומה, כי השבח יפוצל ביניהם כך שהמס המגיע מכל אחד מהם יחושב בנפרד. לשם כך, נדרש היה לבצע במשרדי מיסוי מקרקעין פיצול של השבח בין בני-הזוג בהתאם לחֵלקם בנכס הנמכר, דבר שחִייב פנייה של בני-הזוג למשרד מיסוי מקרקעין האזורי לצורך עריכת שומה נפרדת לכל אחד מהם.
בעניין זה נבקש לעדכנכם, כי פורסמה הנחייתה של רו"ח פזית קלימן, סמנכ"לית בכירה שומה וביקורת ברשות המיסים (קישור להנחייה).
במסגרת ההנחיה צוין, כי תהליך פיצול השבח בני בני-הזוג שוּנה, כך שבעת הגשת בקשה לפיצול השבח במסגרת הדוח השנתי, יבוצע הפיצול ללא צורך בפנייה למשרדי מיסוי מקרקעין.
במסגרת ההנחייה האמורה, שעליה יש כמובן לברך, קיימת הבחנה בין מכירת זכות במקרקעין שהוחזקה על-ידי בני-זוג בחלקים שווים לבין מכירת זכות שהוחזקה בחלקים שאינם שווים. בנוסף, כוללת ההנחייה דוגמה של מסך שאילתה 905M, שהינה שאילתת עזר למיַיצגים המציגה את ריכוז עסקאות השבח של הנישום.
יצוין, כי הסבר בנושא שולב בחוברת דע זכויותיך וחובותיך לשנת 2017 (קישור לחוברת), פרק ד' חלק ח' עמודים 37–38 (הכנסות מרֶווח הון ומשבח מקרקעין).