פטוֹר ממס שבח במכירת דירת "יוקרה" בידי יורשים
פורסם פסק-הדין של ועדת הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין מירה אריאל וצחי לוינשטיין.
העוררים הינם שניים מתוך שלושה יורשים שקיבלו דירת מגורים ("הדירה") בירושה (בחלקים שווים ביניהם) מהוריהם משולם לוינשטיין שנפטר בשנת 2009 ואסתר לוינשטיין שנפטרה בשנת 2011.
ההורים המנוחים התגוררו בדירה קרוב לשלושים שנה, עד לפטירתם, וזו הייתה דירתם היחידה במועד פטירתם.
בחודש ינואר 2015 התקשרו היורשים בהסכם למכירת כלל זכויותיהם בדירה בתמורה ל-12,250,000 ש"ח.
העוררים – שכּל אחד מהם מכר דירה אחרת בפטוֹר ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (כנוסחו עוֹבר לתיקון 76 לחוק) במהלך ארבע השנים שקָדמו למכירה ובנוסף כל אחד מהם ביקש חישוב ליניארי מוטב (בגין דירה נוספת) פעם אחת (בהתאם לסעיף 48א(ב2) לחוק) – ביקשו לקבל פטוֹר מלא ממס שבח בגין מכירת הדירה, וזאת בהתאם להוראות סעיף 49ב(5) לחוק (פטוֹר ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה).
ברם, המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב) קבע, כי שווי המכירה של הדירה מאפשר החלת הפטוֹר רק עד גובה תקרת הפטוֹר הקבועה בסעיף 49א(א)(1) לחוק (4.5 מיליון ש"ח) היות שתקרה זו מתייחסת לנכס כולו, וזאת בניגוד לעמדת העוררים אשר סברו כי התקרה מתייחסת לכל אחד מהם בנפרד.
לחלופין, טענו העוררים, כי יש להחיל עליהם את החישוב הליניארי המוטב על הסכום העודף של תקרת הפטוֹר, וזאת למרות העובדה שניצלו בעבר את הפטוֹר ממס שבח וגם את זכותם לחישוב ליניארי מוטב כאמור, דהיינו בניגוד לכאורה להוראת-המעבר שנקבעה בתיקון 76.*
* נזכיר, כי במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין נקבעה הוראה מיוחדת בסעיף 48א(ב2) לחוק, לפיה במכירת "דירת מגורים מזכה" שיום רכישתה היה לפני 1.1.2014 (ואשר אינה פטורה ממס שבח) יחויב השבח במס לפי חישוב ליניארי מיוחד שעל פיו השבח הריאלי עד ליום 1.1.2014 יהיה פטוּר ממס; ואילו על יתרת השבח יחול מס בשיעור 25%. עוד נזכיר, כי במסגרת התיקון נקבעה גם הוראת-שעה לתקופת המַעבר (31.12.2017-1.1.2014) שלפיה החישוב הליניארי המיוחד יינתן לגבי שתי דירות בלבד וגם זאת בתנאי שבמכירה של לפחות אחת משתי הדירות היה המוֹכר זכאי לפטוֹר ממס לפי סעיף 49ב(1) לחוק כנוסחו לפני תיקון 76.
חבר הוועדה, רו"ח צ' פרידמן, ניתח את הוראות החוק הרלבנטיות וקבע, כי לאור לשונן ותכליתן יש לפרש את תקרת הפטוֹר לגבי "דירת יוקרה" בסכום של כ-4.5 מיליון ש"ח, כמתייחסת לגבי חֵלקו של המוֹכר ולא לגבי הדירה בשלמותה. עם זאת, רו"ח פרידמן הוסיף וציין, כי הדברים נכונים לגבי דירה שנרכשה במשותף על-ידי מספר יחידים וזו דירתם היחידה (כך שהפטוֹר הנדרש על-ידם הינו לפי סעיף 49ב(2) לחוק), אך לא לגבי יורשים שקיבלו את הדירה בירושה ופטוּרים ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק. זאת, מהטעם שאילו היה המוריש מוֹכר את זכויותיו בדירה הייתה נקבעת לו תקרת פטוֹר אחת לדירה בשלמותה. בעניין זה, הפנה רו"ח פרידמן לפסק-הדין של בית-המשפט העליון בעניין דן ירדני לנגזם (ע"א 530/07) שם נדונה סוגיה דומה (הגם שביחס להוראות סעיף 49ז לחוק).
רו"ח פרידמן הוסיף וקבע, כי היות שתכליתו של הפטוֹר לפי סעיף 49ב(5) לחוק היא לאפשר ליורש להיכנס בנעלי המוריש, הרי שבדיקת זכאותו של המוריש לפטוֹר תחול לא רק לחובת היורש לעניין תקרת הפטוֹר בְּשל "דירת יוקרה", אלא גם לזכותו, דהיינו גם לעניין זכאותו לחישוב הליניארי המוטב.
כלומר, רו"ח פרידמן הציע לקבל חלקית את הערר באופן כזה שתקרת הפטוֹר תחול על הדירה בשלמותה (כעמדת המשיב), אך היורשים יהיו זכאים לחישוב הליניארי המוטב בְּשל עודף שווי המכירה מעל התקרה.
חבר הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות הציע לקבל את עמדת העוררים ולקבוע כי תקרת הפטוֹר מתייחסת למוֹכר ולא לדירה, וזאת בהיעדר חקיקה מפורשת לסתור וכמתחייב מעיקרון הפרשנות לטובת הנישום במקרה של ספק.
לעומתו, יו"ר הוועדה, השופט ה' קירש, הסכים לניתוחו ולמסקנותיו של רו"ח פרידמן.
הערר התקבל אפוא, חלקית, ברוב דעות.