רווחים ממתן הלוואה המובטחת בשעבוד על מקרקעין – האם חייבים במע"מ?
פורסם פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בחיפה בעניין שדמות הגליל יזום ובניה בע"מ.
המערערת עוסקת במגוון עיסוקים ובין היתר ביזמות נדל"ן ובהחזקת משחטות לעופות ותרנגולי הודו.
עניינו של פסק-הדין ברווח בסך כ-700,000 ש"ח שנוצר למערערת ממתן הלוואה לצד שלישי שהובטחה בשעבוד על מקרקעין ואשר הוחזרה לה עם מכירת אותם מקרקעין.
בביקורת שעָרך המשיב, מנהל מע"מ, נמצא, כי המערערת לא כָּללה את התקבול שקיבלה כהחזר ההלוואה בדוחותיה ולא שילמה את המע"מ בגין הרווח הגלום בתקבול זה. המשיב בָּחן את כלל עסקיה של המערערת וקבע, כי היא עוסקת במתן אשראי לעסקות נדל"ן ובהתאם מדובר בעסקה החייבת במע"מ.
המערערת, לעומת זאת, טענה, כי הסכם ההלוואה לא היה בבחינת עִסקה החייבת במע"מ, באשר מתן אשראי אינו חֵלק מפעילותה העסקית. עוד טענה המערערת, כי מדובר למעשה בעסקת ניכיון בגדרהּ רכשה את "החוב" של הלוֹוה מהבנק במחיר מופחת והרווח שנוצר לה היה רווח מעסקת הניכיון שאינו חייב במע"מ.
השופט סוקול בָּחן את תנאי הסכם ההלוואה וקבע, כי תכלית העִסקה הייתה לאפשר למערערת להינות מעליית ערך המקרקעין במכירתם ואין בעובדה שהעִסקה נוּסחה כעסקת הלוואה כדי לשנות זאת.
עוד קבע השופט סוקול, כי אין מדובר בעסקת "ניכיון", שכּן בעסקת ניכיון מָסב נושה את זכויותיו לצד שלישי תמורת סכום הנמוך מסכום החוב ובכך מעביר את הסיכון לפירעון לצד השלישי, בעוד שבמקרה דכאן הבנק לא המחה למערערת את זכויותיו כלפי החייבים ולא המחה לו את זכויותיו; להפך, המערערת היא שסילקה את חוב החייבים לבנק ולהבטחת "החזר החוב" למערערת נרשמה משכנתא על המקרקעין.
השופט סוקול הוסיף וציין, כי מהראיות עולה כי המערערת נוקטת באותה שיטה בעסקות שונות המנוסחות כעסקות הלוואה, בעוד שבפועל מדובר בעסקות השקעה במקרקעין תמורת רווחים.
לסיכום, קבע השופט סוקול, מדובר בעסקה שבוצעה במהלך עסקיה של המערערת, וממילא אין צורך לבחון את התקיימות כל המבחנים להגדרת "עסק".