לוגו אלכס שפירא ושות׳

מכירת מקרקעין כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי

במבזק מיום 8.3.2015 דיווחנו אודות פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין מ.מ.א ניהול בע"מ (קישור לפסק-הדין).
באותו מקרה, נדחה ערעורה של המערערת על שומות שהוציא לה המשיב, פקיד-שומה תל-אביב 3, לשנים 2003–2005, כשהשְאֵלה העיקרית שהתעוררה הייתה האם עִסקה בה מכְרה המערערת בניין בתל-אביב נחשבה לעסקת אקראי בעלת אפי מסחרי והאם למשיב סמכות להוציא שומה בהתאם לאחַר שכבר הוצאה שומת מס שבח לגבי העסקה כעסקה הונית.
בית-המשפט המחוזי, מפי השופט ג' גינת, דחה את הערעור וקיבל את עמדת המשיב לפיה מכירת הבניין אכן מהווה עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי נוכח מאפייניה ובהם: תקופת החְזקה קצרה בנכס; ניסיונות להשבחתו על-ידי שינוי ייעודו; מימון העִסקה בחלקו באמצעות אשראי זר; ושימוש במיומנות וידע באמצעות אנשי מקצוע מתאימים.
מכאן הערעור לבית-המשפט העליון, בו טענה המערערת, כי בית-המשפט המחוזי לא הכריע בטענת הסף שהעלתה הנוגעת לסמכותו של פקיד-השומה להוציא שומה לגבי העסקה לאחַר שמנהל מס שבח כבר הוציא שומת מס לגבּיה והיא מַפנה בעניין זה להלכה שנפסקה בעניין חזן (ע"א 9412/03).
בית-המשפט העליון, מפי השופטת א' חיות (בהסכמת השופטים צ' זילברטל וע' ברון)דחה את הערעור (קישור לפסק-הדין).
השופטת חיות נדרשה לפסק-הדין בעניין חזן והמשיכה וקבעה לגופו של עניין, כי המערערת ידעה כי המשיב יבקש לבחון את העִסקה ואת סיוּוגה, ודי בכך על-מנת לדחות את טענות המערערת להסתמכות במקרה דנן.
באשר לסיוּוגה של העִסקה כעסקת אקראי, קבעה השופטת חיות כי לא מצאה מקום להתערב במסקנתו של בית-המשפט קמא. זאת, מהטעם שיישומם של מבחני-העזר שנקבעו בפסיקה לצורך סיוּוגה של הכנסה כפירותית או כהונית מעלה, כי בפנינו אכן עסקה בעלת אופי מסחרי. בהקשר זה, ראוי לציין, כי השופטת חיות ייחסה משנה-חשיבות לכתב תביעה שהגישה המערערת נגד אדריכל הפרוייקט והמספק, לשיטתה, הוכחה ניצחת בבחינת הודאת בעל דין" כי אכן מדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי. זאת, לאור טענת המערערת באותו כתב תביעה כי "סברה כי תוכל להפיק רווח ממכירת המבנה במימוש מהיר...". המצוטט לעיל מתוך כתב התבעה יש בו, כך קבעה השופטת חיות, כדי להשתיקה מלכפור בכך שכּל מטרתה ברכישת הבניין הייתה לשם "מימוש מהיר" לאחַר השבחתו.