17.6.15: חיוב במס רכישה בגין תוספת להסכם מקרקעין
פורסם פסק-הדין של ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בעניין נוה-גד בניין ופיתוח בע"מ (קישור לפסק-הדין).
בשנת 1969 נחתם הסכם ("ההסכם המקורי") בין חברת הירקון בע"מ ("הירקון") לבין חברת גד חברה לבניין בע"מ, שלימים התמזגה עם חברה נוספת וכתוצאה מכך נוצרה המערער.
על-פי ההסכם המקורי – שלא נמצאה כל ראייה לכך ששולמו מיסי מקרקעין כלשהן בגינו – העוררת הייתה זכאית לרכוֹש מהירקון את השטחים המפורטים בהסכם לצורך בנייתם של מבנה מסחרי, מרכז מסחר ומלון. זאת, בתנאים שצוינו בהסכם המקורי.
בשנת 1973 נחתם הסכם נוסף ("ההסכם הנוסף") בין הירקון לבין העוררת, בגדרו בוצעו מספר שינויים בהסכם המקורי, לרבות לעניין התמורה שתשולם לירקון: סוכם, שהעוררת תשלם לירקון סך של 600,000 ל"י באופן מיידי ותשלומים עתידיים נוספים שנגזרים מההכנסות שתקבל העוררת.
התמורה המיידית אכן שולמה על-ידי העוררת וההסכם הנוסף דוּוח לרשויות מיסוי מקרקעין תוך תשלום מס רכישה (כלשהו). המַרכיב השני של התמורה, דהיינו התשלום הנגזר מההכנסות מעולם לא שולם. זאת, עֵקב אי-ביצוע הפרוייקט.
בשנת 2012, ועל-מנת להסדיר את מכלוֹל הנושאים שנדרשו לצורך מכירת השטחים לצד שלישי על-ידי העוררת, נחתמה בין העוררת לבין הירקון תוספת להסכמים (דהיינו, להסכם המקורי ולהסכם הנוסף), בגדרהּ שונו חישוב התמורה ואפן תשלומה וכן שוּנה אופן הסדרת עניין הקצאת הקרקעות לצורכי ציבור.
לטענת המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב, יש בשינויים הכלולים בתוספת משנת 2012 כדי להוות עסקה נוספת, ובהתאם העוררת חייבת במס רכישה. מכאן הערר.
ועדת-הערר שליד בית-המשפט המחוזי בתל-אביב, מפי יו"ר הוועדה השופט ה' קירש ובהסכמת חברי הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות ורו"ח א' מונד, קיבלה את הערר ברובו.
נקבע, כי לא כל שינוי במרכיביה של עסקה (בצד הממכר או בצד התמורה) מַצדיק כשלעצמו מיסוי נוסף, אלא רק שינוי המגדיל את ההיקף הכלכלי של העִסקה, ובלבד שהשינוי אינו יוצר עסקת חליפין שלא הייתה קיימת קודם לכן (שאז, מדובר כמובן במכר חוזר).
לגופו של עניין נקבע, כי ככלל ניתן להשקיף על המוסכם בתוספת משנת 2012, הן בצד הממכר והן בצד התמורות, כיישום והשלמה של האמור בהסכמים המקוריים, וזאת בשינויים שהתחייבו מן הנסיבות.
עם זאת, ולאור העובדה שלא ניתן הסבר המניח את הדעת למַרכיב מסוים בתמורה המעודכנת, יש להשית על העוררת מס רכישה בשיעור 20% מהתמורה הנוספת שקיבלה.
עוד נקבע, כי בתוצאה זו יש מענה מסוים לאי-הבהירות האופפת את היקף מיסוי העֵסקה המקורית בשנות ה-80 ולאפשרות כי מַרכיב התמורה השניה (האחוזים מההכנסות) כלל לא הובא בחשבון קודם לכן במיסוי הרכישה (וראו לעניין זה גם את דבריו של חבר הוועדה עו"ד ושמאי מקרקעין ד' מרגליות).