בית-המשפט העליון: השכרת מקבץ דיור אינה מהווה השכרת דירת מגורים ישירות לשוכר ולכן אינה פטורה ממע"מ

במבזקים מיום 17.7.2011 ו-19.9.2011 נדרשנו לפסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בעניין ר.א שליט פיתוח בניה ויזום פרויקטים בע"מ (ע"ש 305-08) ולפסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין חברת נוף ים (ע"מ 1156-09).

המערערת בעניין ר.א שליט פיתוח הינה חברת בנייה ויזמות, אשר במסגרת עסקיה התקשרה עם מדינת ישראל (משרד הקליטה) באמצעות חברת עמידר ("עמידר") בחוזה, לפיו תעמיד מִקבץ דיור בן 148 דירות ("מִקבץ הדיור") לצורך מגורי עולים וכן תספק שירותי דיור לדיירי דירות אלו. לפי החוזה עם עמידר, חֵלק מהתשלום עבור השימוש בדירות ישולם על-ידי עמידר וחֵלק ישולם ישירות על-ידי הדייר שיתגורר בדירה.
המערערת דיוְוחה לרשויות מע"מ על התקבולים שהתקבלו מעמידר כעל עסקות החייבות במע"מ, אך על חֵלק התשלום ששולם על-ידי הדיירים דיוְוחה המערערת כעסקות פטורות ממע"מ לפי סעיף 31(1) לחוק מע"מ, בהיותן, לטענתה, עסקות להשכרת דירות למגורים.
מנהל מע"מ ירושלים לא קיבל דיווח זה, סירב להעניק את הפטוֹר האמור וחִייב את המערערת במע"מ גם על הסכומים שקיבלה מהדיירים.
בית-המשפט המחוזי בירושלים, מפי השופטת מ' מזרחי, דחה את הערעור, בקובעו, כי ניתוח המהות הכלכלית של ההתקשרות מצביע על כך, שיש לראות בכל התקבולים משום עסקה אחת, בגדרהּ השכירה המערערת את הדירות במקבץ הדיור לעמידר למטרה מסחרית ואילו עמידר השכירה את הדירות לדיירי הבניין למטרת מגורים.

בעניין חברת נוף ים, נדונה שאלה דומה: האם המערערת - חברה קבלנית שבנתה בניין דירות והעמידה אותם לרשות המשרד לקליטת עליה (באמצעות חברת עמידר) כממקבץ דיור – פטורה ממע"מ מכוח סעיף 31(1) לחוק מע"מ, מהטעם שמדובר בהשכרה למגורים.

היום פורסם פסק-הדין של בית-המשפט העליון בערעור שהוגש על-ידי שתי החברות (ע"א 7973/11).

בית-המשפט העליון, מפי השופט צ' זילברטל (בהסכמת השופטים ע' ארבל וא' רובינשטיין), דחה את הערעור.

השופט זילברטל קבע, כי השְאֵלה שיש לבחון היא האם המערערות אכן נקשרו עם השוכרים ב"עסקה להשכרה למגורים", כאשר אין די בכך שבהסכם שבין המערערות לבין עמידר או בחוזה שבין המערערות לבין הדיירים ישנם סממנים שונים של הסכם שכירות או שבסופו של דבר הדירות משַמשות למגוריו של אדם: נדרש, כי מהותית תתקיים ביניהם עסקה של השכרה למגורים כמשמעותה בחוק מע"מ.

השופט זילברטל המשיך וציין, כי השכרה בלתי-ישירה בין המשכיר לשוכר אינה נופלת בגדרי הוראת הפטוֹר הקבועה בסעיף 31(1) לחוק מע"מ, וקביעה זו משותפת לכל חברי המותב בפרשת ש.י. סימון אחזקות בע"מ (ע"א 2291/07), כאשר בכל מקרה יש לקבוע לגופו של עניין, כי אין לראוֹת בעמידר גורם מתווך גרידא כפי שצוין על-ידי המִשנה לנשיאה ריבלין באותה פרשה.

עוד קבע השופט זילברטל, כי גם היחסים החוזיים שבין עמידר לבין המערערות, בין עמידר לבין הדיירים ובין המערערות לבין הדיירים מהווים אינדקציה ברורה לכך שבין המערערות לבין הדיירים לא נערכה "עסקת השכרה למגורים" וכי עמידר היא-היא המשכירה המהותית.